en el derecho de propiedad, los pactos relacionados con la tierra se denominan «pactos reales» y son una forma importante de pacto, por lo general imponiendo restricciones sobre cómo se puede utilizar la tierra (pactos negativos) o requiriendo una cierta acción continua (Pacto afirmativo). Estos también pueden «correr con la tierra» (llamado un anexo del Pacto), lo que significa que cualquier futuro propietario de la tierra debe cumplir con los Términos, o puede aplicarse a una persona en particular (llamado un pacto en bruto o de naturaleza puramente personal)., Bajo la ley inglesa, los pactos afirmativos típicamente no se ejecutan con la tierra; en los Estados Unidos tales pactos se examinan más de cerca, pero con excepciones se ha permitido que los pactos afirmativos se ejecuten con la tierra.
el Pacto se puede mostrar en la escritura y debe ser revelado a los compradores potenciales; también puede ser registrado, o en el caso de los países de la Commonwealth se muestra en el título de Torrens. Los pactos y servidumbres reales o servidumbres equitativas son similares y en 1986, un simposio discutió si la Ley de servidumbres, servidumbres equitativas y pactos reales debería ser unificada., A medida que pasa el tiempo y el prometido original del pacto ya no está involucrado en el país, la aplicación puede volverse laxa.
los convenios pueden imponerse a través de asociaciones de propietarios de viviendas, y ha surgido controversia sobre la aplicación selectiva. Históricamente, particularmente en los Estados Unidos, los pactos de exclusión se utilizaron para excluir a las minorías raciales., Algunos convenios existen con fines de seguridad, como un convenio que prohíbe la construcción de edificios altos en las proximidades de un aeropuerto o uno que restringe la altura de las cercas/arbustos en las esquinas de las calles (para no interferir con las líneas de visión de los conductores). Los convenios pueden restringir todo, desde la altura y el tamaño de los edificios hasta los materiales utilizados en la construcción y Asuntos superficiales como el color de la pintura y las decoraciones navideñas., En las áreas residenciales, los convenios pueden prohibir negocios «sucios» (como corrales de engorde o instalaciones de producción de productos químicos) o el uso comercial en su totalidad, o modificaciones como la antena de radio amateur. Las restricciones de radioaficionados han sido particularmente controvertidas; en 1985, la Comisión Federal de comunicaciones de los Estados Unidos emitió PRB-1 adelantándose a las restricciones estatales y locales, pero no a las restricciones privadas; en 2012, después de que el Congreso aprobara una ley que requería el estudio de este tema (a instancias del grupo de radioaficionados ARRL), la FCC se negó a extender esta preferencia., Algunos estados de EE.UU. han promulgado legislación que requiere que las asociaciones de propietarios de viviendas proporcionen adaptaciones razonables para las antenas de radioaficionados bajo la justificación de que los radioaficionados proporcionan comunicaciones de servicio público en caso de una emergencia, desastre mayor o evento especial.
en Canadá, las autoridades gubernamentales pueden utilizar convenios restrictivos, así como la zonificación., Por ejemplo, el requisito de la ciudad de Calgary de que los edificios en las proximidades generales del Aeropuerto Internacional de Calgary estén por debajo de una cierta altura está registrado contra prácticamente todos los títulos en el cuadrante noreste de la ciudad como un pacto restrictivo, no como un reglamento de zonificación.
requisitos en US LawEdit
El Pacto normalmente estará escrito en la escritura, y debe estar por escrito debido al estatuto de fraudes., Aunque los eruditos han argumentado que algunos de los siguientes deben ser significativamente relajados, para que la carga corra con la tierra, lo siguiente debe aplicarse:
- El Pacto debe estar por escrito para satisfacer el Estatuto de fraudes.
- Las partes originales del Acuerdo deben haber tenido la intención de que los sucesores estén vinculados por el Acuerdo.
- Un propietario posterior debe haber tenido un aviso real, un aviso de consulta o un aviso constructivo (registro) del Convenio en el momento de la compra.
- El Pacto debe afectar o afectar a la tierra., El Pacto debe referirse al uso o disfrute de la tierra.
- Debe haber intimidad horizontal entre las partes originales.
- La privacidad Horizontal se encuentra si, en el momento en que las partes originales entran en el Acuerdo, esas partes comparten algún interés en el terreno sujeto independiente del Pacto (por ejemplo, propietario e inquilino, acreedor hipotecario e deudor hipotecario, o titulares de servidumbres mutuas). Los Estatutos de cada estado pueden alterar los requisitos de la propiedad horizontal., La intimidad puede ser instantánea y mutua; la intimidad instantánea está presente cuando el Pacto restrictivo está dentro de la escritura transmitida inicialmente del otorgante al concesionario.
- Debe haber estricta privacidad vertical del patrimonio.
- vertical privity caracteriza la relación entre la parte original del Pacto y el propietario posterior. Para estar obligado por el pacto, el sucesor debe poseer la totalidad de la herencia en las tierras en poder de la parte original (estricta relación vertical de la herencia)., Tenga en cuenta que debido a que se requiere una estricta privacidad vertical para que se ejecute una carga, un arrendatario no podría tener una carga impuesta contra ellos. Sin embargo, una parte beneficiada podría demandar al propietario de la reversión del patrimonio, y el propietario podría demandar al arrendatario por desechos.
aplicación y modificacióneditar
Los Tribunales interpretan los pactos de manera relativamente estricta y dan a las palabras del acuerdo su sentido corriente. En general, si hay algún lenguaje poco claro o ambiguo con respecto a la existencia de un pacto, los tribunales favorecerán la libre enajenación de la propiedad., Los tribunales no leerán ninguna restricción sobre la tierra por implicación (como se hace con las servidumbres, por ejemplo). Un pacto puede darse por terminado si se pierde el propósito original del Pacto. En algunos casos, los propietarios pueden solicitar a un tribunal que elimine o modifique los convenios, y las asociaciones de propietarios pueden incluir procedimientos para eliminar los convenios.
el Pacto puede ser negativo o afirmativo. Un pacto negativo es aquel en el que los propietarios no pueden realizar una actividad específica, como bloquear una vista panorámica., Un pacto afirmativo es aquel en el que los propietarios deben realizar activamente una actividad específica, como mantener el césped ordenado o pagar las cuotas de la Asociación de propietarios para el mantenimiento del área circundante.
un acuerdo para no abrir un negocio competidor en la propiedad adyacente es generalmente ejecutable como un pacto que se ejecuta con la tierra. Sin embargo, según la decisión del Tribunal Supremo federal en Shelley V. Kraemer, 334 U. S., 1 (1948), un pacto que restringe la venta a una persona minoritaria (comúnmente utilizado durante la era Jim Crow) es inaplicable, ya que la aplicación requeriría que el Tribunal actuara de manera racialmente discriminatoria, en contra de la cláusula de igualdad de protección de la Decimocuarta Enmienda.,
England and WalesEdit
en el common law, el beneficio de un pacto restrictivo se extiende a la tierra si se cumplen tres condiciones:
- El Pacto no debe ser de naturaleza personal – debe beneficiar a la tierra en lugar de a un individuo
- El Pacto debe «tocar y afectar» a la tierra – debe afectar la forma en que se utiliza la tierra o el valor de la tierra
- La Tierra beneficiada debe ser identificable.
en el derecho consuetudinario, la carga de un pacto restrictivo no se aplica excepto cuando existe una estricta privacidad de la herencia (una relación propietario/inquilino).,
la carga se puede imponer por ley en circunstancias limitadas bajo la prueba de beneficio / carga, es decir, quien recibe la prestación también debe asumir la carga. En Halsall v Brizell Ch 169, se encontró un pacto que requería el mantenimiento de las carreteras para vincular al sucesor en el título al covenantor original porque había elegido tomar el beneficio. La regla de la sentencia Halsall / Brizell se limita a los casos en que la prestación puede vincularse a una carga específica y en que los causahabientes del covenantor pueden optar físicamente por la prestación., Por ejemplo, un pacto restrictivo para contribuir a los costos de mantenimiento de un área común no será vinculante si los sucesores del covenantor no tienen derecho legal a usarlos.
una carga positiva puede correr en Derecho, pero no en equidad, ya que se considera que es análoga a un contrato, al que no se aplican principios equitativos (Rhone v Stephens (1994)).,
la carga de un pacto restrictivo se ejecutará en equidad si se cumplen estos requisitos previos:
- La carga no puede ser una carga positiva (es decir, requiere gastos para cumplirla);
- El comprador debe tener aviso del Pacto
- El Pacto debe beneficiar la Tierra del covenantee
- El Pacto debe estar destinado a ejecutarse con la Tierra del covenantor.
el principal caso de pactos restrictivos en el capital se considera generalmente como el de Tulk V Moxhay, en el que se determinó que la carga podría correr en el capital sujeto a las calificaciones enumeradas anteriormente.,
en las comunidades planificadaseditar
en la práctica contemporánea en los Estados Unidos, un Pacto se refiere típicamente a restricciones establecidas en contratos como escrituras de venta. Los «convenios, condiciones y restricciones», comúnmente abreviados «CC&Rs» o «CCRs», son un complicado sistema de convenios, conocidos genéricamente como «restricciones de escritura», incorporados en las Escrituras de todos los lotes en un desarrollo de interés común, particularmente en las decenas de millones de hogares estadounidenses gobernados por una asociación de propietarios de viviendas (HOA) o asociación de condominios., Hay algunas oficinas o parques industriales sujetos a CCRs también.
estas CCR pueden, por ejemplo, dictar los tipos de estructuras que pueden construirse (por ejemplo, un CCR puede prohibir cualquier tipo de casa modular, prefabricada o móvil, y/o puede requerir que la estructura sea de un tamaño mínimo), apariencia (por ejemplo, no hay autos chatarra) u otros usos (por ejemplo, no hay operación de negocios basados en el hogar, no hay mascotas excepto los animales domésticos tradicionales). El propósito de esto es mantener un carácter de barrio o evitar el uso indebido de la tierra., Muchos pactos de esta naturaleza se impusieron en los Estados Unidos entre los años 1920 y 1940, antes de que la zonificación se generalizara. Sin embargo, muchos desarrollos modernos también están restringidos por pactos sobre títulos de propiedad; esto a menudo se justifica como un medio de preservar los valores de las casas en la zona. Las restricciones del Pacto pueden eliminarse mediante una acción judicial, aunque este proceso es largo y a menudo muy costoso. En algunos casos, incluso se trata de un plebiscito de propietarios cercanos., Aunque el control de esas cuestiones de planificación se rige a menudo por planes de planificación locales u otros marcos reglamentarios en lugar de recurrir a convenios, todavía se imponen muchos convenios, en particular en los estados que limitan el nivel de control sobre el uso de los bienes inmuebles que pueden ejercer los gobiernos locales.
los pactos de Exclusióneditar
los pactos a menudo excluyen ciertas clases basadas en la raza, la religión o la etnia., Estos grupos son generalmente grupos marginados
Estados UnidosEditar
un plat de subdivisión de Florida de 1926 con una restricción de escritura racialmente discriminatoria: «en ningún momento se incluirá la tierra en dicho tratado … ser ocupado por cualquier negro o persona de extracción negra».,
en los Estados Unidos, las restricciones de escritura y los pactos restrictivos se convirtieron en un instrumento importante para hacer cumplir la segregación racial en la mayoría de los pueblos y ciudades, extendiéndose en la década de 1920 y proliferando hasta que fueron declarados inaplicables en 1948. Prohibieron que un comprador de bienes inmuebles permitiera el uso u ocupación por miembros de una raza, origen étnico y/o religión como se especifica en el título de propiedad. Tales convenios fueron empleados por muchos desarrolladores de bienes raíces para» proteger «subdivisiones enteras, con la intención principal de mantener» blancos «los barrios., Ninety percent of the housing projects built in the years following World War II were racially restricted by such covenants. Las ciudades conocidas por su uso generalizado de convenios raciales incluyen Chicago, Baltimore, Detroit, Milwaukee, Los Ángeles, Seattle y St.Louis.
» dichas instalaciones no deben ser alquiladas, arrendadas, o transportadas u ocupadas por ninguna persona que no sea de raza blanca o caucásica.»
— Racial covenant for a home in Beverly Hills, California.,
a menudo las restricciones se aplican solo a los afroamericanos que desean comprar una propiedad o alquilar una casa o apartamento, pero otras poblaciones también pueden estar prohibidas, como los asiático-americanos, judíos, indios y Latinos. Por ejemplo, un pacto restrictivo que cubre un gran vecindario en Seattle declaró que «ninguna parte de dicha propiedad transmitida por la presente será utilizada u ocupada por ningún hebreo o por ninguna persona de raza etíope, malaya o Asiática», prohibiendo así a los judíos y a cualquier persona de ascendencia africana, filipina o Asiática. El lenguaje excluyente variaba ampliamente., Algunos barrios estaban reservados para la «raza blanca o caucásica». Otros enumeraron poblaciones prohibidas. Una subdivisión cerca de Seattle especificó que » esta propiedad no será revendida, arrendada, alquilada u ocupada excepto a o por personas de la raza aria. El distrito de Lake Shore Club en Pensilvania trató de excluir a varias minorías, incluidos «Negros», «Mongoles», húngaros, Mexicanos, griegos y varias otras etnias europeas.,
algunos convenios, como los vinculados a las propiedades en Forest Hills Gardens, Nueva York, también buscaban excluir a la gente de la clase trabajadora; sin embargo, este tipo de segregación social se logró más comúnmente a través del uso de altos precios de las propiedades, requisitos de costo mínimo y verificaciones de referencia de aplicaciones.: 131-137
Historiaeditar
los pactos raciales surgieron a mediados del siglo XIX y comenzaron a ganar prominencia a partir de la década de 1890. No fue hasta la década de 1920 que ganaron importancia nacional generalizada, y continuó extendiéndose a través de la década de 1940., Los pactos raciales eran una alternativa a las ordenanzas de zonificación racialmente restrictivas (segregación residencial basada en la raza), que el fallo de la Corte Suprema de Estados Unidos de 1917 en Buchanan V.Warley invalidó por motivos constitucionales.: 26
durante la década de 1920, la National Association for the Advancement of Coloured People (NAACP) patrocinó varias impugnaciones legales infructuosas contra pactos raciales. En un golpe a los activistas contra la segregación racial, la legalidad de los pactos restrictivos raciales fue afirmada por el histórico Corrigan V. Buckley 271 U. S., 323 (1926) sentencia que establece que tales cláusulas constituyen una «acción privada» no sujeta a la cláusula de debido proceso de la Decimocuarta Enmienda.: 31 Esto despejó el camino para que los pactos restrictivos raciales proliferaran en los Estados Unidos durante las décadas de 1920 y 1930.
incluso la invalidación de tal pacto por la Corte Suprema de Estados Unidos en el caso de 1940 de Hansberry V.Lee hizo poco para revertir la tendencia, porque el fallo se basó en un tecnicismo y no estableció un precedente legal.: 57 no fue hasta 1948 que la sentencia Shelley V. Kraemer anuló la Corrigan V., Buckley, declarando que los pactos de exclusión eran inconstitucionales bajo la Decimocuarta Enmienda y por lo tanto eran legalmente inaplicables.: 94
algunos comentaristas han atribuido la popularidad de los pactos de exclusión en este momento como una respuesta a la urbanización de los estadounidenses negros después de la Primera Guerra Mundial, y el miedo a la «invasión negra» en los vecindarios blancos, que los residentes sentían que resultaría en precios de propiedades deprimidos, mayor molestia (crimen) e inestabilidad social.,: 97-98 muchos afroamericanos desafiaron abiertamente estos pactos e intentaron «ser pioneros» en áreas restringidas.
en 1968, el Congreso aprobó la Ley de Vivienda Justa (Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968) que prohibió la discriminación en la vivienda por motivos de raza, color, religión, sexo u origen nacional. En 1988 se amplió para prohibir la discriminación basada en la situación familiar (por ejemplo, la presencia de hijos) o la discapacidad.,
pactos de exclusión todayEdit
aunque los pactos de exclusión no son exigibles hoy en día, todavía existen en muchos títulos de propiedad originales como «documentos subyacentes», y las pólizas de seguro de título a menudo contienen exclusiones que impiden la cobertura de tales restricciones. No siempre es fácil eliminarlos de la cadena de títulos. Desde 2010, el Seattle Civil Rights & Labor History Project ha localizado más de 500 pactos y escrituras restrictivas que cubren más de 20,000 propiedades en Seattle y sus suburbios., En respuesta, La Legislatura del Estado de Washington aprobó una ley que desde el 1 de enero de 2019 permite a los propietarios «modificar» los registros de propiedad, rechazando la restricción ofensiva. Mapping Inequality, una colaboración de tres equipos en cuatro universidades, ha identificado convenios restrictivos en varias partes de los Estados Unidos. El proyecto Mapping Prejudice de la Universidad de Minnesota ha recopilado convenios restrictivos en el área de Minneapolis.
Ejemplos en estados UNIDOS,Edit
- Forest Hills Gardens, Queens, New York-covenants prohibió la venta de bienes inmuebles a negros, judíos y trabajadores.
- Jackson Heights, Queens, New York-convenios empleados para restringir la ocupación a protestantes Blancos no inmigrantes.
- Washington Park Subdivision, Chicago, Illinois-convenios restrictivos utilizados para excluir a los afroamericanos.,
- Palos Verdes – Los Angeles, California-los convenios prohibieron a un propietario vender o alquilar una casa a cualquier persona que no sea de raza blanca o caucásica o Permitir que los afroamericanos en su propiedad con la excepción de chóferes, jardineros y sirvientes domésticos.: 15
- Upper Arlington, Ohio-los convenios prohibían la venta de bienes inmuebles a negros o judíos, pero permitían que los sirvientes de color residieran en las casas en las que servían.
- Guilford, Baltimore, Maryland-los convenios estipulaban la exclusión contra negros o personas de extracción negra.,: 65
- Williamstown, Massachusetts, en 1939 prohibió a cualquier persona no blanca que no estuviera en servicio doméstico vivir en la ciudad.
- Área metropolitana de Kansas City (Los ejemplos incluyen Country Club y Johnson County) – convenios restrictivos utilizados para excluir a las personas afroamericanas y «semíticas».
ejemplos fuera de EE.UU.,Editar
aunque más comúnmente asociado con los Estados Unidos, los convenios raciales o étnicamente restrictivos se han utilizado en otros países:
- Canadá – subdivisiones como Westdale, Ontario emplearon convenios raciales para prohibir una amplia gama de grupos étnicos, como armenios e italianos nacidos en el extranjero y judíos.: 103 La oposición a los pactos de exclusión fue significativa en Canadá, culminando en el fallo Re Drummond Wren de 1945 del Tribunal Superior de Ontario que invalidó su uso. Este juicio influyó en la orientación de decisiones similares en los Estados Unidos y en otros lugares.,
- Francia-durante la Segunda Guerra Mundial, bajo el régimen de Vichy en la Zona Franca fuera del área ocupada por los nazis, algunos condominios insertaron cláusulas que prohibían la venta a los judíos.
- Sudáfrica-los pactos raciales surgieron en Natal durante la década de 1890 como un intento de evitar que los indios adquirieran propiedades en áreas más caras, y fueron comunes en todo el país en la década de 1930. ,
- Zimbabwe-Los asiáticos y las personas de color fueron excluidos de la compra u ocupación de viviendas en áreas Europeas por convenios raciales restrictivos escritos en la mayoría de los títulos de propiedad.
Title covenantsEdit
title covenants sirven como garantías para el destinatario de la propiedad, asegurando que el destinatario reciba lo que negoció.,los pactos ingleses de título, a veces incluidos en los títulos de propiedad de bienes inmuebles, son: 1) que el otorgante es legalmente embargado (en fee simple) de la propiedad, 2) que el otorgante tiene derecho a transmitir la propiedad al concesionario, 3) que la propiedad se transporta sin gravámenes (este Pacto se modifica con frecuencia para permitir ciertos gravámenes), 4) que el otorgante no ha hecho ningún acto para gravar la propiedad, 5) que el concesionario tendrá la posesión tranquila de la propiedad, y 6) que el otorgante ejecutará tales garantías adicionales de la propiedad. tierra según sea necesario (nos., 3 y 4, que se superponen significativamente, a veces se tratan como un solo elemento). Los pactos en inglés pueden describirse individualmente, o pueden incorporarse por referencia, como en una escritura que otorga propiedad «con garantía general y pactos de título en inglés…,
En Inglaterra y Gales
- que la persona que hace la disposición tiene el derecho (con la concurrencia de cualquier otra persona que transfiere la propiedad) para disponer de la propiedad como él pretende, y
- que esa persona, a su propio costo hacer todo lo que razonablemente puede dar a la persona a la que él dispone de la propiedad, el título que se pretende dar.,
- (a) cuando se registre el título del interés, se presumirá que la enajenación es de la totalidad de ese interés; (b)
- (a) que el arrendamiento subsiste en el momento de la enajenación, y
(b) que no existe incumplimiento subsistente de una condición o obligación del inquilino, y nada que en ese momento pudiera hacer que el arrendamiento sea susceptible de pérdida.
otros en cuanto a cargos, incumbencias y derechos de terceros varían dependiendo de si se acuerda una garantía de título total o limitada.