No direito de propriedade, relacionados com a terra convênios são chamados de “real convênios” e são uma importante forma de convênio, normalmente a imposição de restrições como a terra pode ser usada negativa (convênios) ou que exigem uma determinada acção permanente (afirmativa convênio). Estes podem também ” funcionar com a terra “(chamado de um appurtenant covenant), significando que qualquer futuro proprietário da terra deve cumprir os Termos, ou pode se aplicar a uma pessoa particular (chamado de pacto em bruto ou de natureza puramente pessoal)., De acordo com a lei inglesa, pactos afirmativos normalmente não funcionam com a terra; nos Estados Unidos tais pactos são examinados mais de perto, mas com exceções pactos afirmativos foram autorizados a funcionar com a terra.o Pacto pode ser mostrado no ato e deve ser divulgado aos potenciais compradores; também pode ser registrado, ou no caso dos países da Commonwealth mostrado no título Torrens. Em 1986, um simpósio discutiu se a lei das easements, servitudes equitativas e pactos reais deveriam ser unificados., Com o passar do tempo e o promisee original do covenant não está mais envolvido na terra, a aplicação pode tornar-se laxista.os pactos podem ser impostos através de associações de proprietários, tendo surgido controvérsia sobre a aplicação selectiva. Historicamente, particularmente nos Estados Unidos, Pactos de exclusão foram usados para excluir minorias raciais., Alguns pactos existem para fins de segurança, como um pacto que proíbe a construção de edifícios altos nas proximidades de um aeroporto ou um que restringe a altura das cercas/arbustos nas esquinas de rua (de modo a não interferir com linhas de visão dos motoristas). Convênios podem restringir tudo, desde a altura e tamanho dos edifícios para os materiais utilizados na construção para assuntos superficiais, tais como a cor da tinta e decorações de férias., Em áreas residenciais, convênios podem proibir negócios “sujos” (como as instalações de produção de alimentos ou químicos) ou uso de negócios inteiramente, ou modificações como antena de rádio Amadora. As restrições de rádio amador têm sido particularmente controversas; em 1985, a Comissão Federal de comunicações dos EUA emitiu PRB – 1 preempting restrições estaduais e locais, mas não restrições privadas; em 2012, após o Congresso aprovar uma lei que requer o estudo desta questão (a pedido do grupo amador de rádio ARRL), a FCC se recusou a estender esta preempção., Alguns estados norte-americanos promulgaram legislação que exige que as associações de proprietários de casas forneçam acomodações razoáveis para antenas de rádio amadoras, sob a lógica de que a rádio Amadora fornece comunicações de serviço público em caso de emergência, grande desastre, ou evento especial.no Canadá, As autoridades governamentais podem usar pactos restritivos, bem como zoneamento., Por exemplo, a exigência da cidade de Calgary de que os edifícios na vizinhança geral do Aeroporto Internacional de Calgary estejam sob uma certa altura é registrada contra praticamente todos os títulos no quadrante Nordeste da cidade como um pacto restritivo, não como um zoneamento por lei.
Requirements in US Lavedit
The covenant will typically be written in the deed, and must be in writing due to the statute of frauds., Embora os estudiosos têm argumentado que alguns dos seguintes devem ser bastante descontraído, para o encargo de executar com a terra, o seguinte deve aplicar:
- O pacto deve ser por escrito, para satisfazer o Estatuto de Fraudes.as partes iniciais do acordo devem ter pretendido que os sucessores ficassem vinculados pelo Acordo.
- um proprietário subsequente deve ter tido aviso real, Aviso de inquérito, ou aviso construtivo (registro) do Pacto no momento da compra.o covenant deve tocar ou concernir a terra., A Aliança deve se relacionar com o uso ou o gozo da terra.deve haver prividade horizontal entre as partes originais.a prividade Horizontal é encontrada se, no momento em que as partes originais celebram o acordo, essas partes partilharem algum interesse no terreno sujeito independente do Pacto (por exemplo, proprietário e inquilino, hipotecário e hipotecário, ou detentores de easements mútuos). Os estatutos individuais do estado podem alterar os requisitos de prividade horizontal dos bens., A prividade pode ser instantânea e mútua; a prividade instantânea está presente quando o Pacto restritivo está dentro do ato inicialmente transmitido pelo concedente ao concedente.deve haver uma estrita prividade vertical dos bens.a prividade Vertical caracteriza a relação entre a parte original do Pacto e o proprietário subsequente. Para ser vinculado pelo Pacto, o sucessor deve manter toda a propriedade em terras detidas pela parte original (prividade vertical estrita da propriedade)., Note – se que, uma vez que é necessária uma privação vertical estrita para um fardo correr, um locatário não poderia ter um fardo imposto contra eles. No entanto, uma parte beneficiada poderia processar o proprietário da reversão da propriedade, e o proprietário poderia possivelmente processar o locatário por resíduos.os Tribunais interpretam os Pactos de forma relativamente estrita e dão às palavras do acordo o seu significado ordinário. Geralmente, se houver alguma linguagem pouco clara ou ambígua sobre a existência de um covenant tribunais favorecerão a alienação livre da propriedade., Os tribunais não lerão quaisquer restrições sobre o terreno por implicação (como é feito com easements, por exemplo). Um pacto pode ser rescindido se o propósito original do Pacto for perdido. Em alguns casos, os proprietários podem pedir a um tribunal para remover ou modificar os pactos, e associações de proprietários podem incluir procedimentos para remover os pactos.o Pacto pode ser negativo ou afirmativo. Um pacto negativo é aquele em que os proprietários são incapazes de executar uma atividade específica, como bloquear uma vista cênica., Um pacto afirmativo é aquele em que os proprietários devem executar ativamente uma atividade específica, tais como manter o relvado arrumado ou pagar os direitos de associação do proprietário para a manutenção da área circundante.um acordo para não abrir uma empresa concorrente em propriedade adjacente é geralmente executório como um pacto em execução com o terreno. However, under the federal Supreme Court’s holding in Shelley v. Kraemer, 334 U. S., 1 (1948), um convênio que restringe a venda de uma minoria pessoa (normalmente usada durante a Jim Crow era) é inaplicável, como a aplicação exigiria o corte de atuar em um racialmente discriminatória, contrariando a Cláusula de Proteção igualitária da Décima quarta Emenda.,
a Inglaterra e WalesEdit
No direito comum, em benefício de um restritivas convênio é executado com a terra se três condições forem satisfeitas:
- O convênio não deve ser de natureza pessoal – deve beneficiar a terra, em vez de um indivíduo
- O pacto deve “tocar e preocupação’ a terra – deve afetar a forma como a terra é usada ou o valor da terra
- O beneficiado terra deve ser identificável.em direito comum, o ónus de um pacto restritivo não é exercido, excepto quando existe uma estrita privação de bens (relação proprietário/inquilino).,o ónus pode ser imposto por lei em circunstâncias limitadas no âmbito do teste de benefícios/encargos – ou seja, quem recebe o benefício deve também suportar o encargo. Em Halsall v Brizell Ch 169, um pacto que exigia a manutenção das estradas foi encontrado para vincular o sucessor no título do covenantor original, porque ele tinha eleito para tomar o benefício. A regra de Halsall / Brizell limita-se aos casos em que o benefício pode ser associado a um encargo específico e em que os sucessores do covenantor no título podem optar fisicamente por tirar o benefício., Por exemplo, um pacto restritivo destinado a contribuir para os custos de manutenção de uma área comum não será vinculativo se os sucessores do covenantor no título não tiverem o direito legal de os utilizar.
um encargo positivo pode ser executado em lei, mas não em equidade, uma vez que é considerado análogo a um contrato, ao qual não se aplicam princípios equitativos (Rhone v Stephens (1994)).,o ónus de um pacto restritivo será executado em equidade se estes pré-requisitos forem cumpridos: o encargo não pode ser um encargo positivo (isto é, requer despesas para o cumprir); o comprador deve ter conhecimento do Pacto deve beneficiar a terra do covenantee o Pacto deve ser destinado a funcionar com a terra do covenantor.o principal caso de acordos restritivos no domínio dos capitais próprios é geralmente considerado como o caso de Tulk / Moxhay, no qual se determinou que o encargo poderia correr no domínio dos capitais próprios, sob reserva das qualificações acima enumeradas.,na prática contemporânea nos Estados Unidos, um pacto tipicamente refere-se a restrições estabelecidas em contratos como atos de venda. “Os convênios, condições e restrições,” comumente abreviado “CC&Rs” ou “CCRs”, são um complicado sistema de convênios, conhecidos genericamente como “ato de restrição”, construído em obras de todos os lotes em um interesse comum, o desenvolvimento, especialmente em dezenas de milhões de lares norte-Americanos governados por um dono de casa de associação (HOA) ou condomínio associação., Existem alguns escritórios ou parques industriais sujeitos a CCRs também.
Estas CCRs pode, por exemplo, ditar os tipos de estruturas que podem ser construídos (e.g. CCR, que pode proibir qualquer tipo de casas modulares pré-fabricadas, ou casa móvel, e/ou exigir que a estrutura a ser de um tamanho mínimo), aparência (e.g. nenhum lixo carros), ou outros usos (por exemplo, sem a operação de negócio em casa, sem animais de estimação, exceto tradicional animais domésticos). O propósito disto é manter um caráter do bairro ou evitar o uso indevido da terra., Muitos pactos desta natureza foram impostos nos Estados Unidos na década de 1920 até a década de 1940, antes do zoneamento se generalizar. No entanto, muitos desenvolvimentos modernos também são restringidos por pactos sobre títulos de propriedade; Isso é muitas vezes justificado como um meio de preservar os valores das casas na área. As restrições do Pacto podem ser removidas através de ação judicial, embora este processo seja longo e muitas vezes muito caro. Em alguns casos, até envolve um plebiscito de proprietários próximos., Embora o controlo destas questões de planeamento seja frequentemente regido por esquemas de planeamento local ou por outros quadros regulamentares, e não através da utilização de pactos, existem ainda muitos pactos impostos, especialmente nos estados que limitam o nível de controlo sobre a utilização de bens imóveis que podem ser exercidos pelos governos locais.as Convenções de exclusão excluem muitas vezes certas classes baseadas na raça, religião ou etnia., Estes grupos são geralmente grupos marginalizados
Estados Unidos da América
a Florida subdivision plat from 1926 with a racially-discriminatory deed restriction: “At no time shall the land included in said tract … ser ocupado por qualquer negro ou pessoa de extração de negro”.,
nos Estados Unidos, restrições de ações e pactos restritivos tornaram-se um instrumento importante para impor a segregação racial na maioria das cidades, tornando-se generalizada na década de 1920 e proliferando até que eles foram declarados inaplicáveis em 1948. Eles proibiram um comprador de propriedade real de permitir o uso ou ocupação por membros de uma determinada raça, origem étnica e/ou religião, conforme especificado no título de propriedade. Tais pactos foram empregados por muitos desenvolvedores imobiliários para “proteger” subdivisões inteiras, com a intenção primária de manter “bairros brancos” “brancos”., Noventa por cento dos projetos de habitação construídos nos anos seguintes à Segunda Guerra Mundial foram racialmente restringidos por tais pactos. Cidades conhecidas por seu uso generalizado de pactos raciais incluem Chicago, Baltimore, Detroit, Milwaukee, Los Angeles, Seattle e St.Louis.
“as referidas instalações não podem ser arrendadas, arrendadas, nem levadas a qualquer pessoa que não seja da raça branca ou caucasiana, ou por ela ocupadas.”
— Racial covenant for a home in Beverly Hills, California.,muitas vezes as restrições aplicadas apenas aos afro-americanos que desejam comprar uma propriedade ou alugar uma casa ou apartamento, mas outras populações também podem ser banidas, tais como asiáticos-americanos, judeus, índios e Latinos. Por exemplo, um pacto restritivo cobrindo um grande bairro em Seattle declarou que “nenhuma parte da referida propriedade por este meio transmitida deve ser usada ou ocupada por qualquer hebraico ou por qualquer pessoa do Etíope, Malaio ou qualquer raça asiática”, banindo assim judeus e qualquer um de ascendência africana, filipina, ou asiática. A linguagem de exclusão variava muito., Alguns bairros foram reservados para a”raça branca ou caucasiana”. Outros enumeraram populações proibidas. Uma subdivisão perto de Seattle especificou que ” esta propriedade não deve ser revendida, arrendada, alugada ou ocupada, exceto para ou por pessoas da raça ariana. O Distrito de Lake Shore Club na Pensilvânia procurou excluir várias minorias, incluindo “Negros”, “Mongóis”, Húngaros, mexicanos, gregos e várias outras etnias Europeias.,alguns pactos, como aqueles ligados a propriedades em Forest Hills Gardens, Nova Iorque, também procuraram excluir as pessoas da classe trabalhadora; no entanto, este tipo de segregação social foi mais comumente alcançado através do uso de preços de propriedade elevados, requisitos de custo mínimo e verificações de referência de Aplicação.: 131-137
HistoryEdit
pactos raciais surgiram durante meados do século XIX e começaram a ganhar proeminência a partir da década de 1890. Foi só na década de 1920 que eles ganharam grande importância nacional, e continuaram a se espalhar através da década de 1940., Pactos raciais foram uma alternativa às leis de zoneamento racialmente restritivas (segregação residencial baseada na raça), que a decisão da Suprema Corte dos EUA de 1917 de Buchanan v. Warley invalidou por motivos constitucionais.: 26
durante a década de 1920, a National Association for the Advancement of Coloured People (NAACP) patrocinou vários desafios legais mal sucedidos contra pactos raciais. Em um golpe para os ativistas contra a segregação racial, a legalidade de pactos raciais restritivos foi confirmada pelo Marco Corrigan v. Buckley 271 EUA., 323 (1926) acórdão que declara que tais cláusulas constituem uma “acção privada” não sujeita à cláusula de processo equitativo da Décima Quarta Emenda.:31 Isto abriu o caminho para racial cláusulas restritivas a proliferar por todo os EUA durante as décadas de 1920 e 1930.
a invalidação de tal pacto, o Supremo Tribunal dos EUA na década de 1940 caso de Hansberry v. Lee pouco fez para reverter a tendência, porque a decisão foi baseada em uma questão técnica e não um precedente legal.: 57 It was not until 1948 that the Shelley v. Kraemer judgment overned the Corrigan v., A decisão Buckley, afirmando que os Pactos de exclusão eram inconstitucionais ao abrigo da décima quarta alteração e eram, portanto, legalmente inaplicáveis.: 94
alguns comentaristas têm atribuído a popularidade de pactos de exclusão neste momento como uma resposta à Urbanização de negros americanos após a Primeira Guerra Mundial, e o medo de “invasão negra” em bairros brancos, que os moradores sentiram que resultaria em preços de propriedade deprimidos, aumento de incômodo (crime), e instabilidade social.,: 97-98 muitos afro-americanos abertamente desafiaram esses pactos e tentaram “pioneer” áreas restritas.em 1968, o Congresso aprovou o Fair Housing Act (Título VIII do Civil Rights Act de 1968) que proibia a discriminação da habitação baseada na raça, cor, religião, sexo ou origem nacional. Em 1988, foi alargada para proibir a discriminação com base no estatuto familiar (por exemplo, a presença de crianças) ou deficiência.,embora os Pactos de exclusão não sejam exequíveis hoje, eles ainda existem em muitos atos de propriedade original como “documentos subjacentes”, e as apólices de seguro de Título muitas vezes contêm exclusões que impedem a cobertura de tais restrições. Nem sempre é fácil removê-los da cadeia de títulos. Desde 2010, o Seattle Civil Rights & Labor History Project localizou mais de 500 pactos e ações restritivas cobrindo mais de 20.000 propriedades em Seattle e seus subúrbios., Em resposta, o legislativo do Estado de Washington aprovou uma lei que desde 1 de janeiro de 2019 permite que os proprietários “modifiquem” os registros de propriedade, repudiando a restrição ofensiva. Mapping Inequality, uma colaboração de três equipes em quatro universidades, identificou pactos restritivos em várias partes dos Estados Unidos. O projeto Mapping Prejudice na Universidade de Minnesota coletou pactos restritivos na área de Minneapolis.
Examples in U. S.,Edit
- Forest Hills Gardens, Queens, New York-covenants proibiu a venda de propriedades reais para negros, judeus e pessoas da classe trabalhadora.Jackson Heights, Queens, New York-covenants employed to restrict occupancy to white, non-immigrant Protestants. Washington Park subdivisão, Chicago, Illinois-pactos restritivos usados para excluir afro-americanos.,
- Palos Verdes, Los Angeles, Califórnia – convênios proibiu um proprietário para vender ou alugar uma casa para alguém que não a branca ou Caucasiana corrida ou para permitir que os afro-Americanos em sua propriedade, com exceção de motoristas, jardineiros e empregados domésticos.: 15 Upper Arlington, Ohio-pactos proibiram a venda de propriedades reais para negros ou judeus, mas permitiram que os servos de cor residissem nas casas em que serviam.Guilford, Baltimore, Maryland-covenants provided for exclusion against negros or persons of negro extraction.,: 65
- Williamstown, Massachusetts, in 1939 prohibited any non-white not in domestic service from living in the town. Kansas City metropolitan area (exemplos incluem Country Club e Johnson County) – pactos restritivos usados para excluir pessoas afro-americanas e “semitas”.
exemplos fora dos EUA.,Editar
Embora mais comumente associado com os Estados Unidos, racial ou etnicamente cláusulas restritivas têm sido utilizados em outros países:
- Canadá – Subdivisões, tais como Westdale, Ontário empregado racial convênios para a barra de uma grande variedade de grupos étnicos, tais como Armênios e estrangeiros Italianos e Judeus.: 103 oposição aos Pactos de exclusão foi significativa no Canadá, culminando com a decisão Re Drummond Wren de 1945 pelo Alto Tribunal de Ontário, que invalidou o seu uso. Este acórdão foi influente na orientação de decisões semelhantes nos Estados Unidos e em outros lugares., França-durante a Segunda Guerra Mundial, sob o regime de Vichy na Zona Livre fora da área ocupada pelos nazistas, alguns condomínios inseriram cláusulas proibindo a venda a judeus. África do Sul – os pactos raciais surgiram em Natal durante a década de 1890 como uma tentativa de impedir que os índios adquirissem propriedades em áreas mais caras, e foram comuns em todo o país na década de 1930. mais tarde, eles foram usados como uma ferramenta para promover a causa do apartheid contra a população negra., Zimbabwe-asiáticos e pessoas de cor foram excluídos da compra ou ocupação de casas em áreas europeias por pactos raciais restritivos escritos na maioria dos títulos de propriedade. os pactos relativos ao título servem de garantia ao destinatário dos bens, garantindo que o destinatário recebe o que ele ou ela negociou.,terra e país de Gales, o inglês convênios do título, às vezes incluídos em obras em bens imóveis, são: (1) que o poder concedente é legalmente apreendidos (em taxa simples) da propriedade, (2) que o poder concedente tem o direito de transmitir a propriedade para o adquirente, (3) que a propriedade é transmitida sem ônus (este convênio é freqüentemente modificada para permitir que certos gravames), (4) que o poder concedente tenha feito nenhum ato para onerar a propriedade, (5) que o beneficiário passa a ter posse tranquila da propriedade, e (6) que o poder concedente irá executar as garantias da terra que pode ser necessária (Nos., 3 e 4, que se sobrepõem significativamente, são por vezes tratados como um único item). The English covenants may be described individually, or they may be incorporated by reference, as in a deed granting property “with general warranty and English covenants of title…, Na Inglaterra e no país de Gales
- que a pessoa que faz a disposição tem o direito (com a concordância de qualquer outra pessoa, transmitindo a propriedade) de dispor da propriedade, tal como ele afirma, e
- que essa pessoa à sua própria custa, fazer tudo o que lhe for razoavelmente possível para dar à pessoa a quem ele aliena a propriedade do título que pretende dar.,
- (a) onde o título para o interesse é registrado, presume-se que a disposição é de todo o interesse; (b)
- (a) que o contrato de arrendamento é subsistente no momento da disposição, e
(b) que não há subsistindo violação de uma condição ou obrigação do inquilino, e nada que possa tornar a concessão responsável de perda. os outros encargos, encargos e direitos de terceiros variam consoante a garantia de título seja total ou limitada.