în dreptul proprietății, legămintele legate de pământ sunt numite „legăminte reale” și sunt o formă majoră de legământ, impunând de obicei restricții asupra modului în care pământul poate fi folosit (legăminte negative) sau necesitând o anumită acțiune continuă (legământ afirmativ). Acestea pot, de asemenea, „rula cu pământul” (numit un legământ appurtenant), ceea ce înseamnă că orice viitorii proprietari ai terenului trebuie să respecte termenii, sau se pot aplica la o anumită persoană (numit un legământ în gross sau de natură pur personală)., În conformitate cu legislația engleză, legămintele afirmative de obicei nu se execută cu pământul; în Statele Unite, astfel de legăminte sunt examinate mai îndeaproape, dar cu excepții, legămintele afirmative au fost permise să ruleze cu pământul.

Pactul poate fi indicat în fapta și ar trebui să fie divulgate cumpărătorilor potențiali; acesta poate fi, de asemenea, înregistrate, sau în cazul țărilor Commonwealth-ului indicat în titlu Torrens. Legămintele reale și servituțile sau servituțile echitabile sunt similare și în 1986, un simpozion a discutat dacă legea servitutelor, servituțile echitabile și legămintele reale ar trebui unificate., Pe măsură ce timpul trece și promisiunea inițială a legământului nu mai este implicată în teren, executarea poate deveni laxă.legămintele pot fi impuse prin asociații de proprietari și au apărut controverse cu privire la executarea selectivă. Din punct de vedere istoric, în special în Statele Unite, legămintele de excludere au fost folosite pentru a exclude minoritățile rasiale., Unele legăminte există în scopuri de siguranță, cum ar fi un legământ care interzice construirea de clădiri înalte în vecinătatea unui aeroport sau unul care restricționează înălțimea gardurilor/arbuștilor la colțurile străzii (pentru a nu interfera cu liniile de vedere ale șoferilor). Legămintele pot restricționa totul, de la înălțimea și dimensiunea clădirilor până la materialele utilizate în construcții, până la aspecte superficiale, cum ar fi culoarea vopselei și decorațiunile de vacanță., În zonele rezidențiale, legămintele pot interzice întreprinderilor „murdare” (cum ar fi feedlots sau facilități de producție chimică) sau utilizarea în întregime a afacerilor sau modificări, cum ar fi antena radio pentru amatori. Radio amatori restricții au fost deosebit de controversate; în 1985 US Comisia Federală de Comunicații a emis PRB-1 lipsească de stat și locale restricții, dar nu privat restricții; în 2012, după ce Congresul a votat o lege care necesită studiul de această problemă (la îndemnul de radio amatori grup ARRL), FCC refuzat să extindă preemptiune., Unele state americane au adoptat legi care necesită asociatiile de proprietari de a asigura condiții corespunzătoare de cazare pentru amatori antene radio, sub justificarea că amatori de radio oferă servicii publice de comunicații în caz de urgență, dezastru major, sau un eveniment special.în Canada, autoritățile guvernamentale pot folosi legăminte restrictive, precum și zonarea., De exemplu, cerința orașului Calgary ca clădirile din vecinătatea generală a Aeroportului Internațional Calgary să fie sub o anumită înălțime este înregistrată practic împotriva fiecărui titlu din cadranul de nord-est al orașului ca un legământ restrictiv, nu ca o lege de zonare.

cerințe în US LawEdit

Pactul va fi de obicei scris în fapta, și trebuie să fie în scris din cauza statutului de fraude., Deși oamenii de știință au susținut că unele dintre următoarele ar trebui să fie în mod semnificativ relaxat, pentru ca sarcina să curgă cu terenul trebuie să se aplice următoarele:

• Pactul trebuie să fie în scris pentru a satisface statutul de fraude.
• părțile inițiale ale acordului trebuie să fi intenționat ca succesorii să fie obligați prin acord.
• un proprietar ulterior trebuie să fi avut o notificare reală, o notificare de anchetă sau o notificare constructivă (înregistrare) a convenției la momentul achiziției.
• legământul trebuie să atingă sau să se refere la pământ., Legământul trebuie să se refere la utilizarea sau bucuria terenului.
• trebuie să existe o intimitate orizontală între părțile originale.
  • Privitatea orizontală se găsește dacă, în momentul în care părțile inițiale încheie acordul, aceste părți împărtășesc un anumit interes în terenul subiect independent de legământ (de exemplu, proprietar și chiriaș, creditor ipotecar și ipotecar sau deținători de servitute reciproce). Statutele individuale de stat pot modifica cerințele privității orizontale a proprietății., Privitatea poate fi instantanee și reciprocă; privitatea instantanee este prezentă atunci când legământul restrictiv se află în fapta transmisă inițial de la beneficiar către beneficiar.
• trebuie să existe o proprietate strict verticală a proprietății.
  • Privitatea verticală caracterizează relația dintre partea inițială a legământului și proprietarul ulterior. Pentru a fi legat de legământ, succesorul trebuie să dețină întreaga moșie în terenuri deținute de Partidul inițial (privitatea verticală strictă a proprietății)., Rețineți că, deoarece privitatea verticală strictă este necesară pentru ca o povară să funcționeze, un locatar nu ar putea avea o povară impusă împotriva lor. Cu toate acestea, o parte beneficiară ar putea da în judecată proprietarul reversiunii moșiei, iar proprietarul ar putea da în judecată locatarul pentru deșeuri.

executare și modificareedit

instanțele interpretează legămintele relativ strict și dau cuvintele acordului sensul lor obișnuit. În general, dacă există orice limbaj neclar sau ambiguu cu privire la existența unui legământ instanțele vor favoriza înstrăinarea liberă a proprietății., Instanțele nu vor citi nicio restricție asupra terenului în mod implicit (așa cum se face, de exemplu, cu servitute). Un legământ poate fi reziliat dacă scopul inițial al legământului este pierdut. În unele cazuri, proprietarii de proprietăți pot solicita unei instanțe să elimine sau să modifice legămintele, iar asociațiile de proprietari pot include proceduri pentru eliminarea legămintelor.

Pactul poate fi negativ sau afirmativ. Un legământ negativ este unul în care proprietarii de proprietăți nu sunt în măsură să desfășoare o activitate specifică, cum ar fi blocarea unei vederi pitorești., Un legământ afirmativ este unul în care proprietarii de proprietate trebuie să efectueze în mod activ o activitate specifică, cum ar fi păstrarea gazon ordonat sau plata cotizații Asociației proprietar pentru întreținerea zonei înconjurătoare.un acord de a nu deschide o afacere concurente pe proprietatea adiacentă este, în general, executoriu ca un legământ care rulează cu terenul. Cu toate acestea, în cadrul Curții Supreme Federale deținerea în Shelley v. Kraemer, 334 U. S., 1 (1948), un legământ care restricționează vânzarea către o persoană minoritară (folosită în mod obișnuit în epoca Jim Crow) este inaplicabilă, deoarece executarea ar impune instanței să acționeze într-o manieră discriminatorie rasială, contrar clauzei de protecție egală a celui de-al paisprezecelea amendament.,în dreptul comun, beneficiul unui legământ restrictiv se execută cu terenul dacă sunt îndeplinite trei condiții:

• legământul nu trebuie să fie de natură personală – trebuie să beneficieze terenul, mai degrabă decât un individ
• legământul trebuie să „atingă și să privească” terenul – trebuie să afecteze modul în care terenul este utilizat sau valoarea terenului
• terenul beneficiat trebuie să fie identificabil.în dreptul comun, sarcina unui legământ restrictiv nu se execută cu excepția cazului în care există o relație strictă a proprietății (o relație de proprietar/chiriaș).,sarcina poate fi aplicată prin lege în circumstanțe limitate în cadrul testului beneficiu / sarcină – adică oricine primește beneficiul trebuie să suporte și sarcina. În Halsall v Brizell Ch 169, un legământ care necesită întreținerea de drumuri a fost de găsit pentru a lega succesor în drepturi original covenantor pentru că el a ales să ia un beneficiu. Regula în Halsall v Brizell este limitată la cazurile în care beneficiul poate fi legat de o anumită sarcină și în cazul în care covenantor succesorii lui în drepturi poate fizic alege și de a profita., De exemplu, un acord restrictiv de a contribui la costurile de întreținere ale unei zone comune nu va fi obligatoriu dacă succesorii legământului în titlu nu au dreptul legal de a le utiliza.o sarcină pozitivă poate rula în drept, dar nu în capitaluri proprii, deoarece se consideră a fi analog cu un contract, la care nu se aplică principii echitabile (Rhone v Stephens (1994)).,

  povara unui restrictive legământ va rula în capitalurile proprii dacă aceste condiții sunt îndeplinite:

  • sarcina nu poate fi un pozitiv de sarcina (care este, este nevoie de cheltuieli pentru a satisface);
  • cumpărătorul trebuie să aibă aviz de legământ
  • legământ trebuie să fie în beneficiul covenantee e teren
  • legământ trebuie să fie destinat pentru a rula cu covenantor teren.

  lider caz de clauze restrictive în capitalurile proprii este în general considerată ca cea a Tulk v Moxhay în care s-a stabilit că sarcina ar putea rula în capitalurile proprii pot să calificările enumerate mai sus.,

  planificate communitiesEdit

  În practica contemporană în Statele Unite, un legământ de obicei se referă la restricții privind contractele ca fapte de vânzare. „Legăminte, condiții și restricții”, frecvent abreviat „CC&Rs” sau „Rcc”, sunt un sistem complicat de legăminte, cunoscute generic ca „fapta restricții”, construit în faptele de toate o mulțime într-un interes comun de dezvoltare, în special în zeci de milioane de case Americane guvernată de un proprietar de asociere (HOA) sau condominium association., Există unele birouri sau parcuri industriale supuse CCR, precum și.

  Aceste Rcc-ar putea, de exemplu, dicta tipuri de structuri care pot fi construite (de exemplu, riscul de credit al contrapartidei poate interzice orice tip de modulare, prefabricate, mobile sau acasă, și/sau pot solicita structura să fie o dimensiune minimă), aspectul (de exemplu, nu masini nedorită), sau în alte scopuri (de exemplu, nici o operație de domiciliu pe bază de afaceri, fără animale de companie, cu excepția gospodăriei tradiționale animale). Scopul acestui lucru este de a menține un caracter de vecinătate sau de a preveni utilizarea necorespunzătoare a terenului., Multe legăminte de această natură au fost impuse în Statele Unite în anii 1920 prin anii 1940, înainte ca zonarea să devină larg răspândită. Cu toate acestea, multe dezvoltări moderne sunt, de asemenea, restricționate de legăminte privind titlurile de proprietate; acest lucru este adesea justificat ca un mijloc de păstrare a valorilor caselor din zonă. Restricțiile legământului pot fi eliminate prin acțiuni în instanță, deși acest proces este lung și adesea foarte scump. În unele cazuri, chiar implică un plebiscit al proprietarilor de proprietăți din apropiere., Deși controlul unor astfel de probleme de planificare este adesea guvernat de scheme de planificare locală sau de alte cadre de reglementare, mai degrabă decât prin utilizarea de acorduri, există încă multe acorduri impuse, în special în statele care limitează nivelul de control asupra utilizării proprietății imobiliare care poate fi exercitat de guvernele locale.

  legămintele de Excluderedit

  legămintele exclud adesea anumite clase bazate pe rasă, religie sau etnie., Aceste grupuri sunt, în general, grupurile marginalizate

  Unite StatesEdit

  Un Florida subdiviziune plat din 1926 cu un rasial-discriminatorii fapta restricție: „La scurt timp țara se va inclus în intestinal … fi ocupat de orice negru sau persoană de extracție negru”.,

  în Statele Unite, restricțiile de faptă și legămintele restrictive au devenit un instrument important pentru aplicarea segregării rasiale în majoritatea orașelor, devenind răspândite în anii 1920 și proliferând până când au fost declarate inaplicabile în 1948. Acestea au interzis unui cumpărător de proprietăți imobiliare să permită utilizarea sau ocuparea de către membrii unei anumite rase, origini etnice și/sau religii, așa cum se specifică în Actul de titlu. Astfel de legăminte au fost folosite de mulți dezvoltatori imobiliari pentru a” proteja „subdiviziuni întregi, cu intenția principală de a păstra cartierele” albe „”albe”., Nouăzeci la sută din proiectele de locuințe construite în anii care au urmat celui de-al doilea război mondial au fost restricționate rasial de astfel de legăminte. Orașele cunoscute pentru utilizarea pe scară largă a legămintelor rasiale includ Chicago, Baltimore, Detroit, Milwaukee, Los Angeles, Seattle și St.Louis.

  ” spațiile menționate nu trebuie închiriate, închiriate sau transportate sau ocupate de nicio altă persoană decât de rasă albă sau caucaziană.”

  — legământ rasial pentru o casă în Beverly Hills, California., adesea restricțiile aplicate numai afro-americanilor care doresc să cumpere proprietăți sau să închirieze o casă sau un apartament, dar și alte populații ar putea fi interzise, cum ar fi americanii asiatici, evreii, indienii și latinii. De exemplu, un restrictive legământ care acoperă o mare cartier din Seattle a declarat că „nici o parte din proprietate prin transmis va fi utilizat sau ocupat de orice ebraică sau de către orice persoană a Etiopian, Malay sau orice Rasă Asiatică”, astfel interzicerea Evreilor și cineva de Africani, Filipinezi, sau strămoși din Asia. Limbajul de excludere a variat foarte mult., Unele cartiere au fost rezervate pentru”rasa albă sau caucaziană”. Alții au enumerat populațiile interzise. O subdiviziune de lângă Seattle a specificat că ” această proprietate nu va fi revândută, închiriată, închiriată sau ocupată decât persoanelor din rasa ariană.”Districtul Lake Shore Club din Pennsylvania a căutat să excludă diverse minorități, inclusiv „Negri”, „mongoli”, Maghiari, Mexicani, greci și diverse alte etnii Europene.,

  Unele legăminte, cum ar fi cele legate de proprietăți în Forest Hills Gardens, New York, de asemenea, a căutat să excludă clasa muncitoare; cu toate acestea, acest tip de segregare socială mai frecvent a fost realizat prin utilizarea de înaltă prețurile de proprietate, costuri minime cerințe, și cererea referintelor.:131-137

  HistoryEdit

  Rasiale legăminte apărut la mijlocul secolului al 19-lea și a început să câștige în importanță din 1890 încoace. Nu a fost până în anii 1920 că au câștigat semnificație națională pe scară largă, și a continuat să se răspândească prin anii 1940., Legămintele rasiale au fost o alternativă la ordonanțele de zonare restrictive rasiale (segregarea rezidențială bazată pe rasă), pe care hotărârea Curții Supreme a SUA din 1917 Buchanan v.Warley a invalidat-o din motive constituționale.:26

  în timpul anilor 1920, Asociația Națională pentru progresul oamenilor de culoare (NAACP) a sponsorizat mai multe provocări juridice nereușite împotriva legămintelor rasiale. Într-o lovitură pentru militanți împotriva segregării rasiale, legalitatea legămintelor restrictive rasiale a fost afirmată de reperul Corrigan v. Buckley 271 SUA, 323 (1926) hotărâre care a decis că astfel de clauze constituiau „acțiune privată” care nu fac obiectul clauzei de proces echitabil din al paisprezecelea amendament.:31 Acest lucru a deschis calea pentru rasiale clauze restrictive pentru a prolifera peste NOI în timpul anilor 1920 și 1930.

  Chiar invalidarea astfel un legământ de către Curtea Supremă a SUA în 1940 caz de Hansberry v. Lee a făcut prea puțin pentru a inversa tendința, pentru că hotărârea s-a bazat pe o tehnicitate și nu au reușit să stabilească un precedent juridic.: 57 nu a fost până în 1948 că hotărârea Shelley v. Kraemer răsturnat Corrigan v., Buckley, afirmând că legămintele de excludere au fost neconstituționale în conformitate cu al paisprezecelea Amendament și, prin urmare, au fost inaplicabile din punct de vedere legal.:94

  Unii comentatori au atribuit popularitatea de excludere legăminte în acest moment ca un răspuns la urbanizare a negrilor Americani după primul Război Mondial, și teama de „negru invazia” într-un cartier de albi, pe care locuitorii ar putea duce la depresie prețurile de proprietate, a crescut pacoste (crima), și instabilitate socială.,: 97-98 mulți afro-americani au sfidat deschis aceste legăminte și au încercat să „pioneze” zonele restricționate.în 1968, Congresul a adoptat Legea privind locuințele corecte (Titlul VIII al Legii drepturilor civile din 1968) care a scos în afara legii discriminarea locuințelor bazată pe rasă, culoare, religie, sex sau origine națională. În 1988, a fost extinsă pentru a interzice discriminarea bazată pe statutul familial (de exemplu, prezența copiilor) sau dizabilitatea.,deși acordurile de excludere nu sunt executorii astăzi, ele există încă în multe fapte de proprietate originale ca „documente subiacente”, iar polițele de asigurare de titlu conțin adesea excluderi care împiedică acoperirea unor astfel de restricții. Nu este întotdeauna ușor să le eliminați din lanțul titlului. Din 2010, Seattle Civil Rights & proiectul istoria muncii a localizat mai mult de 500 de legăminte restrictive și fapte care acoperă mai mult de 20.000 de proprietăți în Seattle și suburbiile sale., Ca răspuns, legislativul statului Washington a adoptat o lege care, începând cu 1 ianuarie 2019, permite proprietarilor să „modifice” înregistrările de proprietate, respingând restricția ofensivă. Mapping Inegality, o colaborare a trei echipe de la patru universități, a identificat legăminte restrictive în diferite părți ale Statelor Unite. Proiectul Mapping Prejudice de la Universitatea din Minnesota a colectat legăminte restrictive în zona Minneapolis.

  exemple în S. U. A.,Edit

  • Forest Hills Gardens, Queens, New York – legămintele au interzis vânzarea de proprietăți imobiliare negrilor, evreilor și oamenilor din clasa muncitoare.Jackson Heights, Queens, New York – legăminte angajate pentru a restricționa ocuparea protestanților albi, non-imigranți.
  • subdiviziunea Washington Park, Chicago, Illinois-legăminte restrictive folosite pentru a exclude afro-americanii.,Palos Verdes, Los Angeles, California-legămintele au interzis unui proprietar să vândă sau să închirieze o casă oricui nu este din rasa albă sau caucaziană sau să permită afro-americanilor pe proprietatea lor, cu excepția șoferilor, grădinarilor și servitorilor casnici.: 15
  • Upper Arlington, Ohio-legămintele au interzis vânzarea de bunuri imobiliare negrilor sau evreilor, dar au permis servitorilor de culoare să locuiască în casele în care slujeau.
  • Guilford, Baltimore, Maryland – legăminte prevăzute pentru excluderea împotriva negrilor sau a persoanelor de extracție a negrilor.,: 65
  • Williamstown, Massachusetts, în 1939 interzis orice non-alb nu în serviciul intern de a trăi în oraș.
  • Kansas City metropolitan area – exemple includ Country Club și Johnson County) – legăminte restrictive utilizate pentru a exclude afro-americani și persoane „semite”.

  exemple din afara SUA,Edit

  Deși cel mai frecvent asociate cu Statele Unite, rasial sau etnic clauze restrictive au fost folosite în alte țări:

  • Canada – Subdiviziuni, cum ar fi Westdale, Ontario angajat rasiale legăminte la bar o gamă variată de grupuri etnice, cum ar fi Armenii și externe-născut Italieni și Evrei.: 103 opoziția față de legămintele de excludere a fost semnificativă în Canada, culminând cu hotărârea 1945 re Drummond Wren de către Înalta Curte din Ontario, care a invalidat utilizarea lor. Această hotărâre a fost influentă în ghidarea deciziilor similare în Statele Unite și în alte părți.,
  • Franța-în timpul celui de-al doilea război mondial, sub regimul de la Vichy, în zona liberă din afara zonei ocupate de naziști, unele condominii au introdus clauze care interziceau vânzarea evreilor. Africa de Sud-legămintele rasiale au apărut în Natal în anii 1890 ca o încercare de a împiedica indienii să dobândească proprietăți în zone mai scumpe și au fost obișnuite în întreaga țară până în anii 1930. mai târziu au fost folosite ca un instrument pentru a promova cauza apartheidului împotriva populației negre.,
  • Zimbabwe-asiaticii și oamenii de culoare au fost excluși de la cumpărarea sau ocuparea locuințelor în zonele europene prin legăminte rasiale restrictive scrise în majoritatea faptelor de titlu.

  legămintele de Titlusedit

  legămintele de titlu servesc drept garanții destinatarului proprietății, asigurându-se că destinatarul primește ceea ce el sau ea a negociat.,pământul și țara Galilor în limba engleză legăminte de titlu, uneori, incluse în actele de proprietate reale, sunt (1) concedentul este legal confiscate (în taxa de simplu) de proprietate, (2) concedentul are dreptul de a transmite proprietatea beneficiarului, (3) că proprietatea este transmis fără sarcini (acest legământ este frecvent modificat pentru a permite anumite sarcini), (4), care concedentul a făcut nici un act pentru a încărca proprietate, (5) ca beneficiar trebuie să aibă liniștită posesie de proprietate, și (6), care concedentul va executa astfel o garanție suplimentară a terenului ca pot fi necesare (Nr., 3 și 4, care se suprapun semnificativ, sunt uneori tratate ca un singur element). Legămintele engleze pot fi descrise individual sau pot fi încorporate prin referință, ca într-o faptă de acordare a proprietății „cu garanție generală și legăminte engleze de titlu…,

  În Anglia și țara Galilor

  1. că persoana care întocmește dispoziția are dreptul (cu acordul de orice altă persoană transmite proprietatea) de a dispune de bunuri ca el pretinde a, și
  2. că acea persoană va la propriul său cost facă tot ce le stă în putință pentru a da persoanei la care el dispune de proprietatea titlul a pretinde să dea.,
  3. (a) în cazul în care titlul de proprietate a dobânzii este înregistrată, se prezumă că dispoziția este de interes; (b)
  4. (a) contract de leasing este subzistă la data de dispoziție, și

  (b) că nu subzistă încalcă o condiție sau chiriașul are obligația, și nimic care la acel moment ar face leasing susceptibile de a fi confiscate.

  altele în ceea ce privește taxele, incumbranțele și drepturile terților variază în funcție de faptul dacă se convine garanția completă sau limitată a titlului.