en droit de la propriété, les pactes fonciers sont appelés « pactes réels » et sont une forme majeure de pacte, imposant généralement des restrictions sur la façon dont la terre peut être utilisée (pactes négatifs) ou exigeant une certaine action continue (pacte affirmatif). Ceux-ci peuvent également « courir avec la terre » (appelé un appurtenant d’alliance), ce qui signifie que tout futur propriétaire de la terre doit respecter les termes, ou peut s’appliquer à une personne en particulier (appelé une alliance grossière ou de nature purement personnelle)., En droit anglais, les pactes affirmatifs ne s’appliquent généralement pas à la terre; aux États-Unis, ces pactes sont examinés de plus près, mais à des exceptions près, les pactes affirmatifs ont été autorisés à s’appliquer à la terre.

Le Pacte peut être indiqué dans l’acte et doit être divulgué aux acheteurs potentiels; il peut également être enregistré, ou dans le cas des pays du Commonwealth figurant dans le titre Torrens. Les conventions et servitudes réelles ou les servitudes équitables sont similaires et en 1986, un symposium a examiné si le droit des servitudes, des servitudes équitables et des conventions réelles devrait être unifié., À mesure que le temps passe et que le promis initial de l’Alliance n’est plus impliqué dans la terre, l’application peut devenir laxiste.

des pactes peuvent être imposés par l’intermédiaire d’associations de propriétaires, et la controverse a surgi au sujet de l’application sélective. Historiquement, en particulier aux États-Unis, les pactes d’exclusion ont été utilisés pour exclure les minorités raciales., Certains pactes existent à des fins de sécurité, comme un pacte interdisant la construction de grands bâtiments à proximité d’un aéroport ou un pacte limitant la hauteur des clôtures/arbustes aux coins des rues (afin de ne pas interférer avec les lignes de vue des conducteurs). Les pactes peuvent restreindre tout, de la hauteur et de la taille des bâtiments aux matériaux utilisés dans la construction en passant par des questions superficielles telles que la couleur de la peinture et les décorations des fêtes., Dans les zones résidentielles, les pactes peuvent interdire les entreprises « sales » (telles que les parcs d’engraissement ou les installations de production de produits chimiques) ou l’utilisation commerciale entièrement, ou les modifications telles que l’antenne radioamateur. Les restrictions de radioamateur ont été particulièrement controversées; en 1985, la Federal Communications Commission des États-Unis a publié PRB-1 préemptant les restrictions étatiques et locales, mais pas les restrictions privées; en 2012, après que le Congrès a adopté une loi exigeant une étude de cette question (à la demande du groupe de radioamateur ARRL), la FCC a refusé d’étendre cette préemption., Certains États américains ont adopté des lois obligeant les associations de propriétaires à fournir des aménagements raisonnables pour les antennes de radioamateur sous la raison que la radio amateur fournit des communications de service public en cas d’urgence, de catastrophe majeure ou d’événement spécial.

Au Canada, les autorités gouvernementales peuvent utiliser des clauses restrictives ainsi que le zonage., Par exemple, l’exigence de la ville de Calgary selon laquelle les bâtiments situés dans le voisinage général de L’Aéroport international de Calgary doivent être de moins d’une certaine hauteur est inscrite contre pratiquement tous les titres dans le quadrant nord-est de la ville comme une clause restrictive et non comme un règlement de zonage.

exigences dans US LawEdit

Le Pacte sera généralement écrit dans l’acte, et doit être écrit en raison de la loi des fraudes., Bien que les chercheurs aient soutenu que certains des éléments suivants devraient être considérablement assouplis, pour que le fardeau de courir avec la terre, les éléments suivants doivent s’appliquer:

• Le Pacte doit être écrit pour satisfaire au statut des fraudes.
• Les parties initiales à l’accord doivent avoir voulu que les successeurs soient liés par l’accord.
• Un propriétaire subséquent doit avoir reçu un avis réel, un avis d’enquête ou un avis constructif (enregistrement) du Pacte au moment de l’achat.
• l’Alliance doit toucher ou concerner la terre., Le pacte doit porter sur l’utilisation ou la jouissance de la terre.
• Il doit y avoir une intimité horizontale entre les parties initiales.
  • la confidentialité horizontale est constatée si, au moment où les parties initiales concluent l’accord, ces parties partagent un certain intérêt dans le bien-fonds en question indépendamment du Pacte (p. ex., propriétaire et locataire, créancier hypothécaire et débiteur hypothécaire, ou détenteurs de servitudes mutuelles). Les lois de chaque État peuvent modifier les exigences de la confidentialité horizontale de la succession., La confidentialité peut être instantanée et mutuelle; la confidentialité instantanée est présente lorsque la clause restrictive se trouve dans l’acte initialement transmis du constituant au bénéficiaire.
• Il doit y avoir une stricte confidentialité verticale de la succession.
  • La privité verticale caractérise la relation entre la partie initiale au Pacte et le propriétaire ultérieur. Pour être lié par le pacte, le successeur doit détenir la totalité de la succession sur des terres détenues par la partie initiale (stricte confidentialité verticale de la succession)., Notez que parce que la confidentialité verticale stricte est requise pour qu’un fardeau soit exécuté, un locataire ne pourrait pas avoir un fardeau imposé contre lui. Cependant, une a bénéficié partie pourrait poursuivre le propriétaire de la réversion de la succession, et le propriétaire pourrait éventuellement poursuivre le locataire pour les déchets.

exécution et modificationmodifier

Les tribunaux interprètent les pactes de manière relativement stricte et donnent aux termes de l’accord leur sens ordinaire. En règle générale, s’il existe un langage flou ou ambigu concernant l’existence d’un pacte, les tribunaux favoriseront l’aliénation libre des biens., Les tribunaux ne liront aucune restriction sur le terrain par implication (comme cela se fait avec les servitudes par exemple). Un pacte peut être résilié si le but initial du pacte est perdu. Dans certains cas, les propriétaires peuvent demander à un tribunal de supprimer ou de modifier les conventions, et les associations de propriétaires peuvent inclure des procédures pour éliminer les alliances.

Le Pacte peut être négatif ou affirmatif. Un pacte négatif est celui dans lequel les propriétaires sont incapables d’effectuer une activité spécifique, comme bloquer une vue panoramique., Un pacte affirmatif est celui dans lequel les propriétaires doivent effectuer activement une activité spécifique, comme garder la pelouse bien rangée ou payer les cotisations de l’association des propriétaires pour l’entretien de la zone environnante.

un accord de ne pas ouvrir d’entreprise concurrente sur une propriété adjacente est généralement exécutoire en tant que pacte courant avec le terrain. Cependant, en vertu de la décision de la Cour suprême fédérale dans Shelley C. Kraemer, 334 U. S., 1 (1948), un pacte qui restreint la vente à une personne minoritaire (couramment utilisé à L’époque de Jim Crow) est inapplicable, car l’application obligerait le tribunal à agir de manière discriminatoire sur le plan racial, contrairement à la Clause D’égalité de Protection du quatorzième amendement.,

Angleterre et Pays De Galles.

En common law, le bénéfice d’une convention restrictive s’applique à la terre si trois conditions sont remplies:

• la Convention ne doit pas être de nature personnelle – elle doit bénéficier à la terre plutôt qu’à un individu
• la convention doit « toucher et concerner » la terre – elle doit avoir une incidence sur la façon dont la Terre est utilisée ou sur la valeur de la terre
• La Terre bénéficiaire doit être identifiable.

En common law, le fardeau d’une clause restrictive ne s’applique pas sauf lorsque la stricte confidentialité de la succession (une relation propriétaire / locataire) existe.,

le fardeau peut être appliqué en droit dans des circonstances limitées en vertu du critère de l’avantage/fardeau – c’est-à-dire que quiconque prend l’avantage doit également assumer le fardeau. Dans Halsall v Brizell Ch 169, une alliance exigeant l’entretien des routes a été trouvée pour lier le successeur en titre au covenantor original parce qu’il avait choisi de prendre le bénéfice. La règle dans Halsall C. Brizell est limitée aux cas où l’avantage peut être lié à une charge spécifique et où les ayants droit du covenantor peuvent physiquement choisir de prendre l’avantage., Par exemple, une convention restrictive visant à contribuer aux coûts d’entretien d’un espace commun ne sera pas contraignante si les ayants droit du covenantor n’ont aucun droit légal de les utiliser.

Une charge positive peut courir en droit, mais pas en équité, car elle est considérée comme analogue à un contrat, auquel les principes équitables ne s’appliquent pas (Rhone c Stephens (1994)).,

le fardeau d’un pacte restrictif sera exécuté en équité si ces conditions préalables sont remplies:

• le fardeau ne peut pas être un fardeau positif (c’est-à-dire qu’il nécessite des dépenses pour le satisfaire);
• L’acheteur doit avoir un avis du Pacte
• Le Pacte doit bénéficier à la terre du covenanteur
• Le Pacte doit être destiné à fonctionner avec la terre du covenanteur.

le principal cas de clauses restrictives en matière d’équité est généralement considéré comme celui de Tulk v Moxhay dans lequel il a été déterminé que la charge pouvait s’exercer en matière d’équité sous réserve des conditions énumérées ci-dessus.,

dans les communautés planifiéesmodifier

dans la pratique contemporaine aux États-Unis, un pacte fait généralement référence à des restrictions imposées aux contrats comme les actes de vente. Les » pactes, conditions et restrictions », couramment abrégés « CC & Rs  » ou « CCRs », sont un système compliqué de pactes, connus génériquement sous le nom de » restrictions d’acte », intégrés dans les actes de tous les lots d’un développement d’intérêt commun, en particulier dans les dizaines de millions de maisons américaines régies par une association de propriétaires, Il y a des bureaux ou des parcs industriels soumis à CCRs ainsi.

Ces RCC peuvent, par exemple, dicter les types de structures qui peuvent être construites (p. ex., un RCC peut interdire tout type de maison modulaire, préfabriquée ou mobile et/ou exiger que la structure soit d’une taille minimale), l’apparence (p. ex., pas de voitures inutiles) ou d’autres utilisations (p. ex., pas d’exploitation d’entreprise à domicile, pas d’animaux domestiques, sauf les animaux domestiques traditionnels). Le but de ceci est de maintenir un caractère de quartier ou d’empêcher une mauvaise utilisation du terrain., De nombreux pactes de cette nature ont été imposés aux États-Unis dans les années 1920 à 1940, avant que le zonage ne se généralise. Cependant, de nombreux développements modernes sont également limités par des pactes sur les titres de propriété; cela est souvent justifié comme un moyen de préserver la valeur des maisons dans la région. Les restrictions imposées par le Pacte peuvent être levées par le biais d’une action en justice, bien que ce processus soit long et souvent très coûteux. Dans certains cas, il implique même un plébiscite des propriétaires à proximité., Bien que le contrôle de ces questions de planification soit souvent régi par des plans de planification locaux ou d’autres cadres réglementaires plutôt que par l’utilisation de pactes, de nombreux pactes sont encore imposés, en particulier dans les États qui limitent le niveau de contrôle de l’utilisation des biens immobiliers que peuvent exercer les gouvernements locaux.

alliances D’Exclusionmodifier

Les alliances excluent souvent certaines classes basées sur la race, la religion ou l’ethnicité., Ces groupes sont généralement des groupes marginalisés

États-UnisModifier

aux États-Unis, les restrictions aux actes et les pactes restrictifs sont devenus un instrument important pour faire respecter la ségrégation raciale dans la plupart des villes, se généralisant dans les années 1920 et proliférant jusqu’à ce qu’ils soient déclarés inapplicables en 1948. Ils interdisaient à un acheteur d’un bien immobilier de permettre l’utilisation ou l’occupation par des membres d’une race, d’une origine ethnique ou d’une religion donnée, comme spécifié dans le titre de propriété. De tels pactes ont été utilisés par de nombreux promoteurs immobiliers pour  » protéger « des subdivisions entières, avec l’intention principale de garder les quartiers » blancs «  »blancs »., Quatre-vingt-dix pour cent des projets de logements construits dans les années qui ont suivi la Seconde Guerre mondiale ont été soumis à des restrictions raciales. Les villes connues pour leur utilisation généralisée des alliances raciales comprennent Chicago, Baltimore, Detroit, Milwaukee, Los Angeles, Seattle et St.Louis.

« ces locaux ne doivent pas être loués, loués, ni transférés à, ou occupés par, toute personne autre que de race blanche ou caucasienne. »

— Alliance raciale pour une maison à Beverly Hills, Californie.,

souvent, les restrictions ne s’appliquaient qu’aux Afro-Américains souhaitant acheter une propriété ou louer une maison ou un appartement, mais d’autres populations pourraient également être interdites, telles que les Américains D’origine asiatique, les Juifs, les Indiens et les Latinos. Par exemple, un pacte restrictif couvrant un grand quartier de Seattle a déclaré qu «  » aucune partie de ladite propriété transmise par les présentes ne sera jamais utilisée ou occupée par un hébreu ou par une personne de la race éthiopienne, Malais ou asiatique », interdisant ainsi les Juifs et toute personne d  » ascendance africaine, Philippine, ou asiatique. Le langage d’exclusion variait considérablement., Certains quartiers étaient réservés à la »race blanche ou caucasienne ». D’autres ont énuméré les populations interdites. Une subdivision près de Seattle a précisé que  » cette propriété ne doit pas être revendue, louée, louée ou occupée sauf à ou par des personnes de la race aryenne. »Le Lake Shore Club District en Pennsylvanie a cherché à exclure diverses minorités, y compris les « Nègres », les « Mongols », les Hongrois, les Mexicains, Les Grecs et diverses autres ethnies européennes.,

certains pactes, tels que ceux liés aux propriétés de Forest Hills Gardens, New York, cherchaient également à exclure les gens de la classe ouvrière; cependant, ce type de ségrégation sociale était plus souvent atteint par l’utilisation de prix immobiliers élevés, d’exigences de coût minimum et de vérifications des références d’application.: 131-137

histoireModifier

Les alliances raciales ont émergé au milieu du 19e siècle et ont commencé à prendre de l’importance à partir des années 1890. Ce n’est que dans les années 1920 qu’ils ont acquis une grande importance nationale et ont continué à se répandre tout au long des années 1940., Les pactes raciaux étaient une alternative aux ordonnances de zonage restrictives sur le plan racial (ségrégation résidentielle fondée sur la race), que la décision de la Cour suprême des États-Unis de 1917 dans Buchanan v. Warley a invalidée pour des raisons constitutionnelles.: 26

Au cours des années 1920, la National Association for the Advancement of Coloured People (NAACP) a parrainé plusieurs contestations judiciaires infructueuses contre les pactes raciaux. Dans un coup porté aux militants contre la ségrégation raciale, la légalité des pactes restrictifs raciaux a été affirmée par le point de repère Corrigan v. Buckley 271 U. S., 323 (1926) arrêt statuant que ces clauses constituaient une « action privée » non soumise à la clause de procédure régulière du quatorzième amendement.:31 cela a ouvert la voie à la prolifération des pactes restrictifs raciaux à travers les États-Unis pendant les années 1920 et 1930.

même l’invalidation d’un tel pacte par la Cour suprême des États-Unis dans L’affaire Hansberry v. Lee en 1940 n’a guère inversé la tendance, car la décision était basée sur une technicité et: 57 Ce n’est qu’en 1948 que L’arrêt Shelley C. Kraemer a annulé L’arrêt Corrigan C., Décision Buckley, déclarant que les pactes d’exclusion étaient inconstitutionnels en vertu du quatorzième amendement et étaient donc juridiquement inapplicables.: 94

certains commentateurs ont attribué la popularité des pactes d’exclusion à cette époque comme une réponse à l’urbanisation des Noirs américains après la Première Guerre mondiale, et la crainte d’une « invasion noire » dans les quartiers blancs, qui, selon les résidents, entraînerait une baisse des prix de l’immobilier, une augmentation des nuisances (criminalité) et une instabilité sociale.,: 97-98 beaucoup D’Afro-Américains ont ouvertement défié ces alliances et ont tenté de « pionner » des zones restreintes.

en 1968, le Congrès a adopté la Loi sur le logement équitable (Titre VIII de la Loi sur les droits civils de 1968) qui a interdit la discrimination en matière de logement fondée sur la race, la couleur, la religion, le sexe ou l’origine nationale. En 1988, il a été élargi pour interdire la discrimination fondée sur la situation familiale (par exemple, la présence d’enfants) ou le handicap.,

clauses D’exclusion aujourd’huiModifier

bien que les clauses d’exclusion ne soient pas exécutoires aujourd’hui, elles existent toujours dans de nombreux actes de propriété originaux en tant que « documents sous-jacents », et les polices d’assurance titres contiennent souvent des exclusions empêchant la couverture de telles restrictions. Il n’est pas toujours facile de les retirer de la chaîne de titres. Depuis 2010, le Seattle Civil Rights & Labor History Project a localisé plus de 500 conventions et actes restrictifs couvrant plus de 20 000 propriétés à Seattle et dans sa banlieue., En réponse, la législature de L’État de Washington a adopté une loi qui, depuis le 1er janvier 2019, permet aux propriétaires de « modifier » les enregistrements de propriété, désavouant la restriction offensive. Mapping Inequality, une collaboration de trois équipes de quatre universités, a identifié des clauses restrictives dans diverses régions des États-Unis. Le Mapping Prejudice project de l’Université du Minnesota a recueilli des clauses restrictives dans la région de Minneapolis.

Exemples de états-UNIS,Edit

• Forest Hills Gardens, Queens, New York – les pactes interdisaient la vente de biens immobiliers aux Noirs, aux Juifs et aux gens de la classe ouvrière.
• Jackson Heights, Queens, New York – covenants employés pour restreindre l’occupation aux Protestants blancs non immigrants.
• Washington Park Subdivision, Chicago, Illinois – clauses restrictives utilisées pour exclure les Afro-Américains.,
• Palos Verdes, Los Angeles, Californie-les pactes interdisaient à un propriétaire de vendre ou de louer une maison à quiconque n’est pas de race blanche ou caucasienne ou d’autoriser les Afro-américains sur leur propriété à l’exception des chauffeurs, des jardiniers et des domestiques.: 15
• Upper Arlington, Ohio-les pactes interdisaient la vente de biens immobiliers aux noirs ou aux Juifs, mais permettaient aux serviteurs de couleur de résider dans les maisons dans lesquelles ils servaient.
• Guilford, Baltimore, Maryland – les pactes prévoyaient l’exclusion contre les Nègres ou les personnes d’extraction nègre.,: 65
• Williamstown, Massachusetts, en 1939 interdit à tout non-blanc non en service domestique de vivre dans la ville.
• région métropolitaine de Kansas City – exemples: Country Club et Johnson County) – clauses restrictives utilisées pour exclure les personnes afro-américaines et « sémitiques ».

Exemples dehors des etats-UNIS,Modifier

bien que le plus souvent associé aux États – Unis, des alliances raciales ou ethniques restrictives ont été utilisées dans d « autres pays:

• Canada-des Subdivisions telles que Westdale, Ontario ont utilisé des alliances raciales pour interdire un large éventail de groupes ethniques, tels que les Arméniens et les Italiens et les Juifs nés à l » étranger.:103 L’Opposition aux clauses d’exclusion a été importante au Canada, culminant dans L’arrêt Drummond Wren rendu en 1945 par la Haute Cour de l’Ontario qui a invalidé leur utilisation. Ce jugement a influencé des décisions similaires aux États-Unis et ailleurs.,
• France-pendant la Seconde Guerre mondiale, sous le régime de Vichy dans la zone libre en dehors de la zone occupée par les nazis, certaines copropriétés ont inséré des clauses interdisant la vente aux Juifs.
• Afrique du Sud-les alliances raciales ont émergé au Natal dans les années 1890 pour empêcher les Indiens d’acquérir des propriétés dans des zones plus chères, et étaient monnaie courante dans tout le pays dans les années 1930. elles ont ensuite été utilisées comme un outil pour promouvoir la cause de l’apartheid contre la population noire.,
• Zimbabwe-Les asiatiques et les personnes de couleur ont été exclus de l’achat ou de l’occupation de maisons dans les zones européennes par des pactes raciaux restrictifs inscrits dans la plupart des titres de propriété.

Covenantsmodifier

les pactes de titre servent de garanties au bénéficiaire des biens, en veillant à ce que le bénéficiaire reçoive ce qu’il a négocié.,terres et Pays De Galles les pactes anglais de titre, parfois inclus dans les actes relatifs à des biens immobiliers, sont (1) que le constituant est légalement saisi (en fief simple) du bien, (2) que le constituant a le droit de transmettre le bien au bénéficiaire, (3) que le bien est transmis sans charges (le présent Pacte est fréquemment modifié pour permettre certaines charges), (4) que le constituant n’a fait aucun acte pour grever le bien, (5) que le bénéficiaire doit avoir la possession tranquille du bien, et (6) que le le constituant exécutera les assurances supplémentaires du terrain qui peuvent être nécessaires (nos., 3 et 4, qui se chevauchent considérablement, sont parfois traités comme un seul élément). Les engagements anglais peuvent être décrits individuellement, ou ils peuvent être incorporés par référence, comme dans un acte accordant une propriété « avec garantie générale et engagements anglais de titre…,

en Angleterre et au Pays De Galles

1. que la personne qui fait la disposition a le droit (avec l’accord de toute autre personne qui transmet le bien) de disposer du bien comme elle le prétend, et
2. que cette personne fera à ses frais tout ce qu’elle peut raisonnablement pour donner à la personne à qui elle dispose du bien le titre qu’elle prétend donner.,
3. (a) lorsque le titre de l’intérêt est enregistré, il est présumé que la disposition de l’ensemble des intérêts; (b)
4. (a) que le bail est valide au moment de la disposition, et

(b) qu’il n’est pas subsistant contrevient à une condition ou obligation du preneur, et rien de ce qui aurait rendu le bail susceptibles d’être confisqués.

les autres droits, charges et droits de tiers varient selon que la garantie intégrale ou limitée est convenue.