Patto (legge)

Nel diritto di proprietà, i patti legati alla terra sono chiamati “patti reali” e sono una forma importante di patto, in genere imponendo restrizioni su come la terra può essere utilizzata (patti negativi) o richiedendo una certa azione continua (patto affermativo). Questi possono anche “correre con la terra” (chiamato un patto appurtenant), il che significa che qualsiasi futuro proprietario della terra deve rispettare i termini, o può applicarsi a una particolare persona (chiamato un patto in lordo o di natura puramente personale)., Secondo la legge inglese, i patti affermativi in genere non vengono eseguiti con la terra; negli Stati Uniti tali patti sono esaminati più da vicino, ma con eccezioni i patti affermativi sono stati autorizzati a funzionare con la terra.

Il patto può essere indicato nell’atto e deve essere divulgato ai potenziali acquirenti; può anche essere registrato, o nel caso di paesi del Commonwealth mostrato nel titolo Torrens. Alleanze reali e servitù o servitù equi sono simili e nel 1986, un simposio ha discusso se la legge delle servitù, servitù equi, e alleanze reali dovrebbero essere unificati., Col passare del tempo e la promessa originale del patto non è più coinvolto nel paese, l’applicazione può diventare lassista.

Le alleanze possono essere imposte attraverso le associazioni dei proprietari di case e sono sorte controversie sull’applicazione selettiva. Storicamente, in particolare negli Stati Uniti, patti di esclusione sono stati utilizzati per escludere le minoranze razziali., Alcuni patti esistono per motivi di sicurezza, come un patto che vieta la costruzione di edifici alti nelle vicinanze di un aeroporto o uno che limita l’altezza di recinzioni/arbusti agli angoli delle strade (in modo da non interferire con le linee di vista dei conducenti). Le alleanze possono limitare tutto, dall’altezza e dalle dimensioni degli edifici ai materiali utilizzati nella costruzione a questioni superficiali come il colore della vernice e le decorazioni natalizie., Nelle zone residenziali, le alleanze possono vietare le imprese “sporche” (come feedlots o impianti di produzione chimica) o l’uso aziendale del tutto, o modifiche come l’antenna radio amatoriale. Amateur radio restrizioni sono state particolarmente controverso; nel 1985 la Federal Communications Commission ha emesso PRB-1 prevenire statali e locali restrizioni, ma non privato restrizioni; nel 2012, dopo che il Congresso ha approvato una legge che richiede lo studio di questo problema (l’invito del radioamatore gruppo ARRL), la FCC ha rifiutato di estendere questa prelazione., Alcuni stati degli Stati Uniti hanno emanato una legislazione che richiede associazioni di proprietari di abitazione per fornire sistemazioni ragionevoli per antenne radio amatoriali sotto la logica che radioamatori fornisce comunicazioni di servizio pubblico in caso di emergenza, grave disastro, o un evento speciale.

In Canada, le autorità governative possono utilizzare patti restrittivi e zonizzazione., Ad esempio, il requisito della città di Calgary che gli edifici nelle vicinanze dell’aeroporto internazionale di Calgary siano sotto una certa altezza è registrato praticamente contro ogni titolo nel quadrante nord-est della città come un patto restrittivo, non come uno statuto di zonizzazione.

Requisiti in US LawEdit

Il patto sarà in genere scritto nell’atto, e deve essere in forma scritta a causa dello statuto delle frodi., Sebbene gli studiosi abbiano sostenuto che alcuni dei seguenti dovrebbero essere significativamente rilassati, affinché l’onere di correre con la terra deve applicarsi quanto segue:

  • Il patto deve essere scritto per soddisfare lo Statuto delle frodi.
  • Le parti originarie dell’accordo devono aver inteso che i successori siano vincolati dall’accordo.
  • Un proprietario successivo deve aver ricevuto un avviso effettivo, un avviso di richiesta o un avviso costruttivo (record) del patto al momento dell’acquisto.
  • L’alleanza deve toccare o riguardare la terra., Il patto deve riguardare l’uso o il godimento della terra.
  • Ci deve essere prività orizzontale tra le parti originali.
    • La prività orizzontale si trova se, al momento in cui le parti originali stipulano l’accordo, tali parti condividono un certo interesse nel terreno soggetto indipendente dal patto (ad esempio, proprietario e inquilino, creditore ipotecario e ipotecario, o titolari di servitù reciproche). I singoli statuti statali possono alterare i requisiti di prività orizzontale della proprietà., La prività può essere istantanea e reciproca; la prività istantanea è presente quando il patto restrittivo è all’interno dell’atto inizialmente trasmesso dal concedente al concedente.
  • Ci deve essere rigorosa privity verticale della proprietà.
    • La prività verticale caratterizza il rapporto tra la parte originale del patto e il proprietario successivo. Per essere vincolato dal patto, il successore deve detenere l’intera proprietà in terreni detenuti dalla parte originale (stretta prività verticale della proprietà)., Si noti che poiché è necessaria una rigorosa prività verticale per l’esecuzione di un onere, un locatario non potrebbe avere un onere applicato contro di loro. Tuttavia, una parte beneficiata potrebbe citare in giudizio il proprietario della reversione della tenuta, e il proprietario potrebbe eventualmente citare in giudizio il locatario per i rifiuti.

Applicazione e modificazionemodifica

I tribunali interpretano le alleanze in modo relativamente rigoroso e danno alle parole dell’accordo il loro significato ordinario. Generalmente se c’è qualche linguaggio poco chiaro o ambiguo per quanto riguarda l’esistenza di un patto tribunali favorirà libera alienazione della proprietà., I tribunali non leggeranno alcuna restrizione sulla terra implicitamente (come si fa con servitù per esempio). Un patto può essere terminato se lo scopo originale del patto è perso. In alcuni casi i proprietari possono presentare una petizione a un tribunale per rimuovere o modificare i patti, e le associazioni proprietario di abitazione possono includere procedure per la rimozione dei patti.

Il patto può essere negativo o affermativo. Un patto negativo è quello in cui i proprietari non sono in grado di svolgere un’attività specifica, come bloccare una vista panoramica., Un patto affermativo è uno in cui i proprietari devono svolgere attivamente un’attività specifica, come mantenere il prato in ordine o pagare quote di associazione del proprietario di abitazione per la manutenzione della zona circostante.

Un accordo per non aprire un’attività concorrente sulla proprietà adiacente è generalmente applicabile come un patto in esecuzione con la terra. Tuttavia, sotto la holding della Corte Suprema federale in Shelley v. Kraemer, 334 U. S., 1 (1948), un patto che limita la vendita a una persona di minoranza (comunemente usato durante l’era di Jim Crow) è inapplicabile, in quanto l’esecuzione richiederebbe alla corte di agire in modo discriminatorio razziale, contrariamente alla clausola di uguale protezione del Quattordicesimo emendamento.,

Inghilterra e WalesEdit

di diritto comune, il beneficio di una più restrittiva del patto corre con la terra in presenza di tre condizioni:

  • Il patto non deve essere di natura personale – deve beneficiare il paese piuttosto che di un individuo
  • Il patto deve toccare e preoccupazione ” il paese – deve interessare come il suolo o il valore del terreno
  • beneficiato di terra devono essere identificabili.

Nella common law, l’onere di un patto restrittivo non viene eseguito tranne nei casi in cui esiste una stretta prività di proprietà (un rapporto proprietario / inquilino).,

L’onere può essere applicato per legge in circostanze limitate nell’ambito del test benefit/burden – cioè, chi prende il beneficio deve anche assumersi l’onere. In Halsall v Brizell Ch 169, un patto che richiede la manutenzione delle strade è stato trovato per legare il successore nel titolo al covenantor originale perché aveva eletto a prendere il beneficio. La regola in Halsall / Brizell è limitata ai casi in cui il beneficio può essere collegato a un onere specifico e in cui i successori del covenantor possono scegliere fisicamente di prendere il beneficio., Ad esempio, un patto restrittivo per contribuire ai costi di manutenzione di un’area comune non sarà vincolante se i successori del covenantor non hanno il diritto legale di utilizzarli.

Un onere positivo può essere eseguito in diritto, ma non in equità, poiché è considerato analogo a un contratto, a cui non si applicano principi equi (Rhone v Stephens (1994)).,

L’onere di un patto restrittivo verrà eseguito in equity se questi prerequisiti sono soddisfatti:

  • L’onere non può essere un onere positivo (cioè richiede una spesa per soddisfarlo);
  • L’acquirente deve essere informato del patto
  • Il patto deve beneficiare della terra del covenantee
  • Il patto deve essere destinato a funzionare con la terra del covenantor.

Il caso principale di covenant restrittivi in equity è generalmente considerato come quello di Tulk v Moxhay in cui si è stabilito che l’onere potrebbe essere eseguito in equity subordinatamente alle qualifiche sopra elencate.,

Nelle comunità pianificatemodifica

Nella pratica contemporanea negli Stati Uniti, un patto si riferisce tipicamente a restrizioni stabilite su contratti come atti di vendita. “Covenants, conditions, and restrictions”, comunemente abbreviato “CC& Rs “o ” CCRs”, sono un complicato sistema di alleanze, noto genericamente come “restrizioni degli atti”, costruito negli atti di tutti i lotti in uno sviluppo di interesse comune, in particolare nelle decine di milioni di case americane governate da un’associazione di proprietari di case (HOA) o associazione condominiale., Ci sono alcuni uffici o parchi industriali soggetti a CCRs pure.

Questi CCR potrebbero, ad esempio, dettare i tipi di strutture che possono essere costruite (ad esempio, un CCR può vietare qualsiasi tipo di casa modulare, prefabbricata o mobile e / o può richiedere che la struttura sia di dimensioni minime), l’aspetto (ad esempio senza auto spazzatura) o altri usi (ad esempio nessuna attività di casa, nessun animale domestico tranne gli animali domestici tradizionali). Lo scopo di questo è quello di mantenere un carattere di quartiere o prevenire un uso improprio del terreno., Molte alleanze di questa natura sono stati imposti negli Stati Uniti nel 1920 attraverso il 1940, prima di zonizzazione si diffuse. Tuttavia, molti sviluppi moderni sono anche limitati da patti sui titoli di proprietà; questo è spesso giustificato come un mezzo per preservare i valori delle case nella zona. Le restrizioni del patto possono essere rimosse attraverso un’azione giudiziaria, anche se questo processo è lungo e spesso molto costoso. In alcuni casi si tratta anche di un plebiscito di proprietari di immobili vicini., Sebbene il controllo di tali questioni di pianificazione sia spesso governato da schemi di pianificazione locale o altri quadri normativi piuttosto che attraverso l’uso di alleanze, ci sono ancora molte alleanze imposte, in particolare negli stati che limitano il livello di controllo sull’uso della proprietà reale che può essere esercitato dai governi locali.

Alleanze esclusionariemodifica

Le alleanze spesso escludono determinate classi basate su razza, religione o etnia., Questi gruppi sono generalmente gruppi emarginati

United StatesEdit

Una suddivisione Florida plat da 1926 con una restrizione atto razziale discriminatoria: “In nessun momento la terra inclusa in detto tratto … essere occupato da qualsiasi negro o persona di estrazione negro”.,

Negli Stati Uniti, le restrizioni e le alleanze restrittive divennero uno strumento importante per far rispettare la segregazione razziale nella maggior parte delle città, diventando diffuse negli anni ‘ 20 e proliferando fino a quando non furono dichiarate inapplicabili nel 1948. Hanno vietato all’acquirente di beni immobili di consentire l’uso o l’occupazione da parte di membri di una determinata razza, origine etnica e/o religione come specificato nell’atto di proprietà. Tali patti sono stati impiegati da molti sviluppatori immobiliari per” proteggere ” intere suddivisioni, con l’intento primario di mantenere i quartieri “bianchi” “bianchi”., Il novanta per cento dei progetti di edilizia abitativa costruiti negli anni successivi alla seconda guerra mondiale erano razzialmente limitati da tali patti. Le città conosciute per il loro uso diffuso di alleanze razziali includono Chicago, Baltimora, Detroit, Milwaukee, Los Angeles, Seattle e St. Louis.

“Tali locali non devono essere affittati, affittati, trasferiti o occupati da persone diverse dalla razza bianca o caucasica.”

— Patto razziale per una casa a Beverly Hills, California.,

Spesso le restrizioni si applicavano solo agli afroamericani che desiderano acquistare proprietà o affittare una casa o un appartamento, ma altre popolazioni potrebbero anche essere vietate, come asiatici-americani, ebrei, indiani e latini. Per esempio, un patto restrittivo che copre un grande quartiere di Seattle ha dichiarato che “nessuna parte di detta proprietà con la presente convogliata potrà mai essere utilizzato o occupato da qualsiasi ebraico o da qualsiasi persona del etiope, malese o qualsiasi razza asiatica”, vietando così gli ebrei e chiunque di africano, filippino, o ascendenza asiatica. Il linguaggio di esclusione variava ampiamente., Alcuni quartieri erano riservati alla “razza bianca o caucasica”. Altri enumerati popolazioni vietate. Una suddivisione vicino a Seattle ha specificato che ” Questa proprietà non può essere rivenduta, affittata, affittata o occupata tranne che per o da persone della razza ariana.”Il Lake Shore Club District in Pennsylvania ha cercato di escludere varie minoranze, tra cui “negri”, “mongoli”, ungheresi, messicani, greci e varie altre etnie europee.,

Alcune alleanze, come quelle legate alle proprietà a Forest Hills Gardens, New York, hanno anche cercato di escludere le persone della classe operaia; tuttavia questo tipo di segregazione sociale è stato più comunemente raggiunto attraverso l’uso di prezzi elevati delle proprietà, requisiti minimi di costo e controlli di riferimento delle applicazioni.: 131-137

HistoryEdit

Alleanze razziali emerse durante la metà del 19 ° secolo e ha iniziato a guadagnare importanza dal 1890 in poi. Non è stato fino al 1920 che hanno guadagnato ampio significato nazionale, e ha continuato a diffondersi attraverso il 1940., Le alleanze razziali erano un’alternativa alle ordinanze di zonizzazione razziale restrittive (segregazione residenziale basata sulla razza), che la sentenza della Corte Suprema degli Stati Uniti del 1917 Buchanan v. Warley invalidò per motivi costituzionali.:26

Durante il 1920, la National Association for the Advancement of Coloured People (NAACP) sponsorizzò diverse infruttuose sfide legali contro le alleanze razziali. In un duro colpo per gli attivisti contro la segregazione razziale, la legalità delle alleanze restrittive razziali è stata affermata dal punto di riferimento Corrigan v. Buckley 271 U. S., 323 (1926) sentenza che stabilisce che tali clausole costituivano “azione privata” non soggetta alla clausola del giusto processo del Quattordicesimo emendamento.:31 Questo ha aperto la strada a patti restrittivi razziali di proliferare attraverso gli Stati Uniti durante il 1920 e 1930.

Anche l’invalidazione di tale patto da parte della Corte Suprema degli Stati Uniti nel caso 1940 di Hansberry v. Lee ha fatto poco per invertire la tendenza, perché la sentenza era basata su un tecnicismo e non è riuscito a:57 Non è stato fino al 1948 che la sentenza Shelley v. Kraemer rovesciato il Corrigan v., Decisione Buckley, affermando che i patti di esclusione erano incostituzionali ai sensi del quattordicesimo emendamento ed erano quindi legalmente inapplicabili.:94

Alcuni commentatori hanno attribuito la popolarità dei patti di esclusione in questo momento come risposta all’urbanizzazione dei neri americani dopo la prima guerra mondiale, e la paura di “invasione nera” nei quartieri bianchi, che i residenti ritenevano si tradurrebbe in prezzi degli immobili depressi, aumento del fastidio (crimine) e instabilità sociale.,: 97-98 Molti afroamericani sfidarono apertamente queste alleanze e tentarono di” pioniere ” aree ristrette.

Nel 1968, il Congresso approvò il Fair Housing Act (Titolo VIII del Civil Rights Act del 1968) che vietava la discriminazione degli alloggi basata su razza, colore, religione, sesso o origine nazionale. Nel 1988, è stato ampliato per vietare la discriminazione basata sullo stato familiare (ad esempio la presenza di bambini) o sulla disabilità.,

Patti di esclusione todayEdit

Sebbene i patti di esclusione non siano applicabili oggi, esistono ancora in molti atti di proprietà originali come “documenti sottostanti” e le polizze assicurative del titolo spesso contengono esclusioni che impediscono la copertura di tali restrizioni. Non è sempre facile rimuoverli dalla catena del titolo. Dal 2010, il progetto Seattle Civil Rights & Labor History ha individuato più di 500 patti restrittivi e atti che coprono più di 20.000 proprietà a Seattle e nei suoi sobborghi., In risposta, la legislatura dello Stato di Washington ha approvato una legge che dal 1 ° gennaio 2019 consente ai proprietari di “modificare” i record di proprietà, negando la restrizione offensiva. Mapping Inequality, una collaborazione di tre team in quattro università, ha identificato alleanze restrittive in varie parti degli Stati Uniti. Il progetto di mappatura pregiudizio presso l’Università del Minnesota ha raccolto patti restrittivi nella zona di Minneapolis.

Esempi negli Stati Uniti,Edit
  • Forest Hills Gardens, Queens, New York – covenants proibiva la vendita di immobili a neri, ebrei e persone della classe operaia.
  • Jackson Heights, Queens, New York – patti impiegati per limitare l’occupazione ai protestanti bianchi e non immigrati.
  • Washington Park Subdivision, Chicago, Illinois – patti restrittivi utilizzati per escludere gli afroamericani.,
  • Palos Verdes, Los Angeles, California-le alleanze proibivano a un proprietario di vendere o affittare una casa a chiunque non fosse della razza bianca o caucasica o di consentire agli afroamericani di proprietà con l’eccezione di autisti, giardinieri e domestici.: 15
  • Upper Arlington, Ohio – i patti proibivano la vendita di beni immobili a neri o ebrei, ma consentivano ai servitori di colore di risiedere nelle case in cui prestavano servizio.
  • Guilford, Baltimora, Maryland – le alleanze prevedevano l’esclusione contro negri o persone di estrazione negra.,: 65
  • Williamstown, Massachusetts, nel 1939 proibì a qualsiasi non bianco non in servizio domestico di vivere in città.
  • Area metropolitana di Kansas City (esempi includono Country Club e Johnson County) – patti restrittivi usati per escludere persone afroamericane e “semitiche”.
Esempi al di fuori degli Stati Uniti,Edit

Anche se più comunemente associati con gli Stati Uniti, alleanze razziali o etnicamente restrittive sono stati utilizzati in altri paesi:

  • Canada – Suddivisioni come Westdale, Ontario impiegato alleanze razziali per bar una vasta gamma di gruppi etnici, come gli armeni e italiani di origine straniera ed ebrei.:103 L’opposizione ai patti di esclusione è stata significativa in Canada, culminata nella sentenza del 1945 Re Drummond Wren dell’Alta Corte dell’Ontario che ne ha invalidato l’uso. Questo giudizio è stato influente nel guidare decisioni simili negli Stati Uniti e altrove.,
  • Francia-Durante la seconda guerra mondiale, sotto il regime di Vichy nella Zona Franca al di fuori dell’area occupata dai nazisti, alcuni condomini inserirono clausole che vietavano la vendita agli ebrei.
  • Sud Africa – alleanze razziali emerse nel Natal durante il 1890 come un tentativo di impedire agli indiani di acquisire proprietà in aree più costose, ed erano comuni in tutto il paese dal 1930. Sono stati successivamente utilizzati come strumento per promuovere la causa dell’apartheid contro la popolazione nera.,
  • Zimbabwe – Gli asiatici e le persone di colore sono stati esclusi dall’acquisto o dall’occupazione di case nelle aree europee da patti razziali restrittivi scritti nella maggior parte dei titoli di proprietà.

Title covenantsEdit

Title covenants servono come garanzie per il destinatario della proprietà, assicurando che il destinatario riceva ciò che ha contrattato.,terra e Galles, l’inglese alleanze del titolo, a volte inclusi in atti di beni immobili, sono (1) che il concedente è legalmente sequestrati (in semplice tassa) della proprietà, (2) che il concedente ha il diritto di trasmettere la proprietà al beneficiario, (3) che l’immobile è trasmesso senza gravami (questa alleanza è spesso modificato per consentire determinati vincoli), (4) che il concedente ha fatto nessun atto di ipotecare la proprietà, (5) il beneficiario deve avere pieno possesso della proprietà, e (6) che il concedente dovrà eseguire ulteriori rassicurazioni del terreno necessari (Nn., 3 e 4, che si sovrappongono in modo significativo, sono talvolta trattati come un unico elemento). I patti inglesi possono essere descritti individualmente, o possono essere incorporati per riferimento, come in un atto di concessione di proprietà “con garanzia generale e patti inglesi di titolo…,

In Inghilterra e Galles

  1. che la persona che la disposizione ha il diritto (con il concorso di qualsiasi altra persona di trasporto di proprietà) di disporre della proprietà, come egli pretende, e
  2. che quella persona, a sue spese, fare tutto ciò che è ragionevolmente possibile per dare alla persona alla quale egli dispone della proprietà il titolo che pretende di dare.,
  3. a) se il titolo per l’interesse si è registrato in, si presume che la disposizione è di tutto interesse; (b)
  4. a) che il contratto di locazione è stipulato al momento della disposizione, e

(b) che non c’è sussistente la violazione di una condizione o di locazione obbligo, e nulla che a quel tempo renderebbe il contratto di locazione responsabile di confisca.

Altri per quanto riguarda gli oneri, gli impegni e i diritti di terzi variano a seconda che sia stata concordata una garanzia di titolo completa o limitata.

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