Rent-to-own Agreements, chiamati anche lease-to-own agreements o lease-opzioni, sono contratti di locazione tradizionali che danno anche l’inquilino la possibilità di acquistare la proprietà in affitto, in genere una casa unifamiliare, qualche tempo dopo l’inizio della locazione. Questo accordo ha potenziali benefici finanziari e di altro tipo sia per i proprietari che per gli inquilini.,

Componenti dell’accordo Rent-To-Own

Un accordo rent-to-own è costituito da due accordi: un contratto di locazione standard e un’opzione di acquisto; questi possono essere incorporati in un documento o due documenti separati.

Il contratto di locazione o di locazione

In un contratto di rent-to-own, il titolo della casa rimane con il proprietario fino a quando l’inquilino esercita la sua opzione e acquista la proprietà. In altre parole, il punto di partenza di questo tipo di accordo è una locazione, non una transazione di acquisto di casa., L’accordo sottostante in un accordo rent-to-own è quindi identico a un contratto di locazione regolare tra un locatore e un inquilino, compresi termini come la durata del periodo di locazione, l’importo dell’affitto da pagare e le responsabilità di riparazione e manutenzione del locatore e dell’inquilino. Per maggiori dettagli sulle clausole comuni vedere l’articolo Nolo, Dieci termini da includere nel contratto di locazione o di noleggio.,

L’opzione di acquisto

Un’opzione di acquisto concede all’inquilino un’opzione (diritto) per acquistare la proprietà in affitto entro un determinato periodo di tempo in cambio di una tassa (tassa di opzione), che viene solitamente pagata in anticipo e / o sotto forma di un affitto superiore al mercato (alcuni dei quali vengono applicati all’acquisto della casa). Un inquilino che non esercita l’opzione di acquisto non ha diritto a un rimborso della tassa di opzione o qualsiasi rimborso in affitto., Poiché tanto è in gioco sia per il proprietario che per l’inquilino, è fondamentale che l’opzione di acquisto copra tutti i termini e le condizioni importanti come la durata del periodo di opzione e il prezzo di acquisto della casa. Per maggiori dettagli su queste questioni chiave, vedere l’articolo Nolo, Termini chiave in Option-to-Purchase Agreements.

Obblighi degli inquilini e dei proprietari nell’ambito di un contratto Rent-to-Own

Ecco alcuni modi in cui i contratti di locazione con una componente di opzione di locazione variano dai contratti di locazione tradizionali.,

Il pagamento dell’affitto e l’accantonamento dei canoni mensili variano

Proprio come in un contratto di locazione o di affitto standard, l’inquilino ha il dovere di effettuare pagamenti puntuali ed esatti dell’affitto. In un accordo rent-to-own, i pagamenti degli affitti sono spesso superiori a quelli che sarebbero stati se la transazione fosse stata un contratto di locazione standard. Questo perché una percentuale concordata dell’affitto mensile viene in genere inserita in un conto di deposito a garanzia. È dovere del proprietario mettere da parte la percentuale concordata di affitto., Il padrone di casa si riserva i fondi di deposito a garanzia e rimborsa l’inquilino al momento dell’acquisto della casa, o semplicemente applica una percentuale dei pagamenti di affitto verso il principio della casa. In questo modo, l’inquilino costruisce equità nella casa per tutta la durata del contratto di locazione.

L’inquilino effettua le riparazioni necessarie alla proprietà in affitto

A differenza di un contratto di locazione tradizionale, in cui il proprietario è in genere responsabile di tutte le riparazioni, gli inquilini rent-to-own di solito riparano la proprietà in affitto a proprie spese., Molti proprietari e inquilini considerano questo un giusto affare dal momento che, presumibilmente, l’inquilino finirà per possedere la casa.

L’inquilino deve adempiere agli obblighi di locazione

Fino a quando l’inquilino non esercita l’opzione e acquista la proprietà in affitto, i locali sono di proprietà del proprietario. Quindi, oltre a fare riparazioni, l’inquilino deve anche rispettare tutti gli altri doveri delineati nel contratto di locazione., Ciò significa che l’inquilino non deve avere animali domestici se il contratto di locazione vieta gli animali domestici, non deve ospitare residenti non autorizzati, non deve impegnarsi in attività criminali, e non deve fare qualsiasi altra cosa che è vietato dal contratto di locazione. Se l’inquilino viola il contratto di locazione, l’opzione diventerà nulla. L’inquilino probabilmente perderà sia la quota di opzione che la percentuale dei pagamenti mensili di affitto, a seconda dei termini del contratto di opzione-acquisto.,

L’inquilino dovrebbe ispezionare la casa e ordinare una valutazione

Anche se l’inquilino non può mai esercitare l’opzione per l’acquisto della proprietà in affitto, gli inquilini dovrebbero sempre ispezionare i locali e ordinare una valutazione prima di firmare un contratto di locazione con un’opzione di acquisto. Ecco perché:

• Il futuro prezzo di acquisto della casa è spesso concordato al momento della firma del contratto di affitto. Una valutazione farà in modo che l’inquilino sta pagando un prezzo equo per la casa.,
• Un’ispezione approfondita può determinare se l’inquilino dovrà effettuare future riparazioni importanti come quelle per ripristinare tetti che perdono, unità HVAC e riscaldamento rotte o scarichi fognari intasati e aiutare l’inquilino a prendere la decisione se stipulare l’accordo è ragionevole. In alcuni stati, i proprietari che affittano una casa con un’opzione di acquisto devono divulgare informazioni importanti sulla condizione della proprietà, fornendo una protezione supplementare agli inquilini che stanno acquistando una casa nell’ambito di un contratto di locazione-opzione. Controlla la tua legge statale sulle informazioni immobiliari richieste.,

È un contratto Rent-To-Own per te?

Un accordo rent-to-own correttamente costruito può essere una soluzione ottimale sia per un proprietario che per un inquilino.

Vantaggi inquilino di accordi Rent-to-Own

Un accordo rent-to-own potrebbe essere una buona scelta per un inquilino che vuole possedere una casa e raccogliere i benefici della proprietà della casa, ma, a causa di cattivo credito o mancanza di capitale (il tipico 15-20% acconto richiesto), non si qualifica per un mutuo.,

Questo tipo di accordo consente a un inquilino di investire e costruire equità in una casa, lasciando aperta la possibilità di allontanarsi—per esempio, se la situazione finanziaria dell’inquilino cambia in peggio, o l’inquilino semplicemente non vuole più vivere o acquistare la casa. Mentre ci possono essere gravi conseguenze finanziarie (se l’inquilino ha pagato una tassa di opzione pesante o ha pagato un sacco di soldi in affitto in un conto di deposito a garanzia), l’inquilino non è legalmente obbligato ad acquistare la casa in base agli accordi rent-to-own., Una decisione di rinunciare all’opzione non comporterà procedimenti di preclusione e non avrà un impatto storia di credito del locatario.

Pro e contro del proprietario degli accordi Rent-to-Own

I proprietari possono beneficiare anche di un accordo rent-to-own. I proprietari che vogliono vendere la loro proprietà in affitto, ma stanno avendo difficoltà a farlo, possono trovare un acquirente attraverso un accordo rent-to-own. Durante il periodo di opzione, il proprietario gode di un inquilino affidabile e a lungo termine e di solito non deve affrontare le spese e i costi di manutenzione della proprietà in affitto., Inoltre, se l’inquilino non esercita l’opzione, il proprietario mantiene la tassa di opzione e i fondi accantonati in deposito a garanzia. Infine, i proprietari possono anche avere vari incentivi finanziari per considerare un contratto di affitto-a-proprio. Ad esempio, un padrone di casa con un flusso di cassa negativo può trovare vantaggioso per ricevere una piccola quantità di denaro ora e reddito regolare (sotto forma di affitto mensile superiore al normale), e vantaggi fiscali di questo accordo, al contrario di un pagamento forfettario dalla vendita della proprietà.

D’altra parte, gli accordi rent-to-own hanno alcuni aspetti negativi per i proprietari., Poiché si tratta di accordi unilaterali, il proprietario è contrattualmente obbligato a vendere la casa all’inquilino, se l’opzione viene esercitata. L’inquilino, tuttavia, non è contrattualmente obbligato ad acquistare la casa. Invece, l’inquilino può scegliere se esercitare o meno l’opzione. Il proprietario è quindi vincolato dal contratto e non può vendere la casa a terzi durante il periodo di opzione.