¿estás listo para llevar tu juego inmobiliario al siguiente nivel? Si usted ha incursionado en inversiones unifamiliares en el pasado, usted puede preguntarse qué viene después. Es solo cuestión de tiempo, entonces, antes de que se encuentre investigando cómo comprar un complejo de apartamentos como su próximo proyecto de alquiler comercial.

comprar un edificio de Apartamentos puede parecer desalentador, pero puede ser una inversión inteligente, especialmente para los inversores inmobiliarios que ya tienen algo de experiencia en la compra de propiedades de alquiler. Siga leyendo para obtener más información sobre las finanzas del complejo de apartamentos.,

ventajas de comprar un complejo de apartamentos

un complejo de apartamentos es una propiedad multifamiliar con cinco o más unidades. Comprar un complejo de apartamentos es una gran decisión, pero tiene varias ventajas sobre un dúplex o una propiedad residencial similar.

menos riesgo

los complejos de apartamentos son costosos, pero reducen el riesgo y aumentan el potencial de ganancias debido a sus muchas unidades. A diferencia del propietario de casas unifamiliares, los propietarios de apartamentos todavía tendrán ingresos de alquiler de otras unidades de construcción si un inquilino se muda.,

• Capacidad para proteger su flujo de ingresos al tener una mezcla de inquilinos más grande.
• escalonar las fechas de inicio del contrato de arrendamiento para administrar su rollo de alquiler / administración de propiedades (es decir, no desea que todo el arrendamiento de la unidad venza al mismo tiempo).

las economías de escala significan menores costes de mantenimiento por unidad

• menores gastos operativos por unidad. Los costos inesperados, como la necesidad de un reemplazo de techo, son menos problemáticos ya que el costo se distribuye entre todas las unidades.
• Ratio Utility Billing System (RUBS)., En muchas propiedades multifamiliares más antiguas, las unidades no se miden individualmente para los servicios públicos, por lo que los propietarios utilizan este sistema. Es un método para determinar la factura de servicios públicos de un residente basado en la unidad de pies cuadrados, el número de personas que viven en una unidad, o una combinación de los dos.
• actualizaciones de la unidad. Comprar a granel a veces puede proporcionar un costo más bajo por artículo necesario para las mejoras.,

los apartamentos son fiscalmente eficientes

a pesar de que los apartamentos se consideran bienes raíces comerciales, el uso sigue siendo residencial y disfrutan de un calendario de depreciación ligeramente más rápido que otros activos comerciales.

los apartamentos se cubren contra la inflación

el alquiler promedio del apartamento es generalmente de un año, lo que permite a un propietario monitorear los alquileres de los comps del mercado. Las tasas de alquiler tienden a subir con la inflación. Por el contrario, los arrendamientos comerciales suelen estar bloqueados durante tres o cinco años o aumentan al 1% anual.,

la aprobación del préstamo se basa en las características financieras de la propiedad

Los prestamistas tienden a centrarse más en el potencial de generación de ganancias que en las finanzas del inversor. Su principal preocupación es si los ingresos de la propiedad excederán los pagos requeridos del inversor.

• rentas brutas menos gastos = ingresos netos de explotación (NOI). El ingreso operativo neto es lo que paga el pago de su préstamo y le proporciona la capacidad de distribuir los ingresos a los propietarios/inversores.,

oportunidades para generar ingresos suplementarios

los inversores tienen muchas oportunidades para generar ingresos suplementarios de los servicios de la propiedad, como una lavandería, un gimnasio, una piscina o un espacio de oficina. El costo de invertir en estos servicios se distribuye en todas las unidades. Es bastante fácil recuperar los costos cobrando por estos servicios.

algo tan simple como mover la factura de la basura del propietario al inquilino puede aumentar el valor de su inversión en varios miles de dólares debido a las economías de escala.,

Tipos de Complejos de Apartamentos

Antes de invertir, es importante entender los cuatro tipos de complejos de apartamentos.

• Los edificios de clase A son típicamente menores de diez años y tienen una variedad de comodidades disponibles.
• Los edificios de Clase B tienen menos de 20 años. Están en buenas condiciones, pero tienen menos comodidades que los edificios de clase A.
• Los edificios de Clase C tienen 30 años o menos, tienen poco o ningún servicio y pueden necesitar algunas renovaciones.
• LOS EDIFICIOS DE CLASE D son unidades más antiguas, típicamente en áreas de bajos ingresos., No tienen comodidades y a menudo requieren reparaciones significativas.

finanzas a tener en cuenta al mirar propiedades

a medida que comienza a mirar varias propiedades comerciales, Hay varios factores financieros a tener en cuenta.

• rollos de alquiler. Este documento le ayudará a identificar futuros problemas de flujo de efectivo basados en su historial de inquilinos. Detalla los montos Actuales de alquiler para cada unidad y el número de camas y baños. También contiene información sobre los nombres de los inquilinos actuales, los Términos de cada contrato de arrendamiento y los montos del depósito de seguridad.
• tasas de ocupación., Este cálculo muestra cuánto de su tiempo está ocupado con inquilinos que pagan alquiler. También ayuda a contextualizar el costo de mantenimiento, que generalmente representa el 40% de los ingresos generados por el alquiler y otras fuentes.
• tasas de vacantes. Los prestamistas, tasadores y aseguradores utilizan este cálculo para evaluar las rentas efectivas (ingresos potenciales brutos menos vacantes).
• dependiendo de las condiciones del mercado, la clase de activos y otros factores, se podría esperar un 5-15%.,

consideraciones de ubicación y costo

al elegir una ubicación, hay varias cosas importantes a considerar. Estos factores incluyen los datos económicos y de empleo de la zona, los datos sobre delincuencia y seguridad, y el potencial para aumentar el valor de la propiedad en los próximos años.

además de las consideraciones de ubicación, debe considerar algunos elementos cruciales del costo.

facturación de Servicios Públicos

Los servicios públicos compartidos pueden plantear un problema si los inquilinos que no están pagando la factura por sí mismos abusan de los servicios públicos y aumentan sus gastos., En muchos casos, los propietarios implementarán un sistema de utilidad de proporción donde los gastos mensuales de utilidad se dividen por el número de unidades. La parte de la factura de cada inquilino está determinada por el tamaño, el número de dormitorios y baños, etc.

riesgos para la salud

como se menciona en la sección de documentación, una propiedad debe ser inspeccionada para detectar posibles riesgos para la salud. Las propiedades más antiguas tienden a ser más riesgosas, ya que pueden estar expuestas a contaminantes como la pintura con plomo o el asbesto. Un nuevo propietario es responsable de abordar estos problemas, que pueden ser costosos., Debe considerar si ese gasto vale la pena para usted o si debe buscar en otro lugar.

costos de seguro

los edificios más antiguos o los edificios en áreas más deterioradas tienden a tener costos de seguro más altos. Al considerar las propiedades, siempre debe preguntar sobre los costos actuales del seguro. También debe consultar con algunas otras aseguradoras para verificar que el propietario actual no está pagando de más o de menos.

emisiones de instalaciones

hay algunas otras emisiones de instalaciones que pueden causar gastos adicionales a los inversores., La plomería que necesita reparaciones puede ser costosa y también puede aumentar el riesgo de contaminación. Los problemas de techado, como un techo plano, pueden causar problemas con fugas. En comparación con los exteriores de ladrillo u hormigón, los edificios con marcos de madera tienen más probabilidades de experimentar descomposición y son más propensos a incendios.

estrategias de inversión

Además de los costos iniciales, los tipos de propiedades específicas podrían ser mejores como inversiones a corto o largo plazo.

• estabilizado o comprar y mantener propiedades. Estas propiedades se describen típicamente como el 90% de ocupación física por más de 90 días., Es importante entender la diferencia entre la ocupación física y económica (como alquilar un apartamento frente a cobrar el pago del alquiler).
• propiedades no estabilizadas o de valor añadido. Estas propiedades generalmente necesitan una mejor administración para abordar el mantenimiento diferido, las unidades de pago, los problemas de pago de los inquilinos y más. Los propietarios renuncian al flujo de efectivo inmediato hoy, con la esperanza de que una vez que se realicen «mejoras», reconocerán la ganancia de capital futura y/o un flujo de efectivo mayor mañana.,

Consideraciones sobre la tasa de capitalización

comprender su tasa de capitalización (o tasa de capitalización) es crucial. Esta es una de las mejores maneras de determinar el rendimiento anual potencial de una propiedad de alquiler.

La fórmula es como sigue:

Ingreso Neto Operativo (NOI) / Valor de Mercado (o Precio de Compra)

Por ejemplo, si una propiedad tiene un valor de mercado de $800.000 y un NOI de $90,000, la tapa de la tasa de 8.9%. En general, las tasas de capitalización más altas son mejores, por lo que si está comparando dos propiedades, debe elegir la que tenga la tasa de capitalización más alta.,

también es fundamental profundizar en la comprensión de los gastos de las partidas. Pronto verá una diferencia entre las propiedades bien administradas y las que no lo son.

obtener un préstamo

es probable que necesite obtener un préstamo comercial para financiar la compra de un complejo de apartamentos. Las fuentes de préstamos incluyen bancos comerciales, financiamiento de vendedores y préstamos privados.

• Préstamos bancarios tradicionales (Bancos o cooperativas de crédito)
• prestamista de agencias patrocinadas por el Gobierno (Fannie Mae o Freddie Mac)

Los préstamos para apartamentos van desde un plazo de varios años hasta 25 años., Los préstamos pueden ser tasas fijas o ajustables y, dependiendo del prestamista, pueden venir con multas por pago anticipado. Esta es una norma de la industria en bienes raíces comerciales. La institución crediticia es su socio y su mejor defensor para evaluar todos los elementos de diligencia debida correctamente.

asegurar préstamos de recurso significa que el acreedor puede embargar los bienes personales del prestatario en caso de incumplimiento. Los préstamos sin recurso son cuando un acreedor no puede ir tras la propiedad personal del prestatario en caso de incumplimiento.,

encontrar un bróker

es una buena idea trabajar con una empresa de corretaje o asesoría de préstamos multifamiliares. Un buen asesor aprovechará las relaciones personales y lo ayudará a encontrar la mejor opción de financiamiento para su situación y objetivos. También pueden ayudar con los aspectos del financiamiento que son confusos, incluida la documentación, y garantizar que obtenga los mejores términos de préstamo.

elegible para un préstamo

debido a que la deuda aumenta el apalancamiento, cuanto menos dinero deposite al principio, más ganancias relativas podrá generar., Los criterios de aprobación varían según el tipo de préstamo, pero por lo general, un prestamista necesita un buen crédito (660+) para ser considerado por un prestamista.

Los prestatarios también a menudo tendrán que poner alrededor del 25% del monto total del préstamo como pago inicial. Su puntaje de crédito y su depósito jugarán un papel clave en la determinación de su tasa de interés.

documentación requerida

puede ser difícil conocer los pasos finales más complicados de cómo comprar un complejo de apartamentos. Ha llegado a la fase final, así que asegúrese de seguir estos pasos para preparar la documentación requerida que necesita para cerrar la propiedad.,

tasación

antes de comprar, debe tener la propiedad evaluada profesionalmente. Hay algunos métodos que los tasadores pueden usar:

• El enfoque de ingresos estima el valor de una propiedad en función de sus ingresos potenciales.
• El enfoque de comparación de ventas evalúa el valor del complejo en función de las ventas de propiedades similares.
• El enfoque de costo considera el costo estimado para reconstruir una propiedad, más el valor del terreno, menos la depreciación.,

evaluación de necesidades físicas

Este informe indica el estado actual de la propiedad y determina qué necesita ser reparado o reemplazado. A partir de esta información, puede calcular las reservas de reemplazo, que son fondos que se espera que necesite cada año para reparaciones.

Evaluación Ambiental de fase I

Este informe inspecciona una propiedad en busca de problemas ambientales que podrían representar una amenaza para los residentes y la comunidad. Si se detecta contaminación en la evaluación inicial, pueden ser necesarias evaluaciones de fase II o fase III.,

Encuesta de propiedades

Este informe registra los límites de la propiedad. Toma nota de cualquier problema de título que pueda afectar el uso de la propiedad.

Conclusión

los complejos de Apartamentos no son baratos. Dicho esto, si está en un punto en su carrera de inversión en bienes raíces en el que está listo para dar el siguiente paso, puede que valga la pena la inversión. Antes de dar el paso, hable con otras personas que se han dado el paso en bienes raíces comerciales. Usando esta lista como su punto de partida, Usted puede encontrar que su investigación abre puertas que usted pensó que estaban cerradas de otra manera.,

Última actualización el 20/10/20