acordurile Rent-to-own, numite și acorduri de leasing-to-own sau opțiuni de închiriere, sunt acorduri tradiționale de închiriere care oferă, de asemenea, chiriașului o opțiune de a cumpăra proprietatea de închiriere, de obicei o casă unifamilială, cândva după începutul închirierii. Acest aranjament are potențiale beneficii financiare și de altă natură atât pentru proprietari, cât și pentru chiriași.,
componente ale Contractului Rent-To-Own
un contract rent-to-own este format din două acorduri: un contract de închiriere standard și o opțiune de cumpărare; acestea pot fi încorporate într-un document sau două documente separate.
contractul de închiriere sau închiriere
într-un contract de închiriere propriu, titlul casei rămâne cu proprietarul până când chiriașul își exercită opțiunea și achiziționează proprietatea. Cu alte cuvinte, punctul de plecare al acestui tip de aranjament este o închiriere, nu o tranzacție de cumpărare a casei., Prin urmare, acordul de bază într-un aranjament de închiriere propriu este identic cu un contract de închiriere obișnuit între un proprietar și un chiriaș, inclusiv termeni precum durata perioadei de închiriere, valoarea chiriei care trebuie plătită și responsabilitățile de reparație și întreținere ale proprietarului și chiriașului. Pentru mai multe detalii despre clauzele comune, consultați articolul Nolo, zece Termeni de inclus în contractul de închiriere sau închiriere.,o opțiune de cumpărare acordă chiriașului o opțiune (dreptul) de a cumpăra proprietatea de închiriere într-o anumită perioadă de timp în schimbul unei taxe (comision de opțiune), care este de obicei plătită în avans și/sau sub forma unei chirii mai mari decât piața (unele dintre acestea se aplică achiziției casei). Un chiriaș care nu exercită opțiunea de cumpărare nu are dreptul la o rambursare a taxei de opțiune sau la orice rambursare în chirie., Deoarece atât de mult este în joc atât pentru proprietar și chiriaș, este crucial ca opțiunea de cumpărare acoperă toți termenii și condițiile importante, cum ar fi durata perioadei de opțiune și prețul de achiziție al casei. Pentru mai multe detalii despre aceste aspecte cheie, consultați articolul Nolo, termeni cheie în acordurile de opțiune-cumpărare.obligațiile chiriașilor și proprietarilor în baza unui contract de închiriere
iată câteva modalități prin care contractele de închiriere cu o componentă de opțiune de închiriere variază de la contractele de închiriere tradiționale.,la fel ca într-un contract de închiriere sau închiriere standard, chiriașul are datoria de a efectua plăți în timp util și exacte ale chiriei. Într-un aranjament rent-to-own, plățile de chirie sunt adesea mai mari decât ar fi fost dacă tranzacția ar fi fost un contract de închiriere standard. Acest lucru se datorează faptului că un procent convenit din chiria lunară este de obicei plasat într-un cont escrow. Este datoria proprietarului să anuleze procentul convenit din chirie., Proprietarul fie își rezervă fondurile escrow și rambursează chiriașul la achiziționarea casei, fie pur și simplu aplică un procent din plățile chiriei față de principiul casei. În acest mod, chiriașul construiește capitaluri proprii în casă pe toată durata contractului de închiriere.spre deosebire de un contract de închiriere tradițional, în care proprietarul este de obicei responsabil pentru efectuarea tuturor reparațiilor, chiriașii Închiriați de obicei Repară proprietatea de închiriere pe cheltuiala proprie., Mulți proprietari și chiriași consideră acest lucru o afacere corectă, deoarece, probabil, chiriașul va deține în cele din urmă casa.
chiriașul trebuie să îndeplinească obligațiile de închiriere
până când chiriașul exercită opțiunea și achiziționează proprietatea de închiriere, spațiile sunt deținute de proprietar. Deci, pe lângă efectuarea reparațiilor, chiriașul trebuie să respecte și toate celelalte îndatoriri prezentate în contractul de închiriere., Aceasta înseamnă că chiriașul nu trebuie să aibă animale de companie dacă contractul de închiriere interzice animalele de companie, nu trebuie să găzduiască rezidenți neautorizați, nu trebuie să se angajeze în activități criminale și nu trebuie să facă nimic altceva interzis de contractul de închiriere. Dacă chiriașul încalcă contractul de închiriere, opțiunea va deveni nulă. Chiriașul va pierde probabil atât taxa de opțiune, cât și procentul plăților lunare ale chiriei, în funcție de termenii contractului de opțiune-cumpărare.,deși chiriașul nu poate exercita niciodată opțiunea de a achiziționa proprietatea de închiriere, chiriașii ar trebui să inspecteze întotdeauna spațiile și să comande o evaluare înainte de a semna un contract de închiriere cu o opțiune de cumpărare. Iată de ce:
- viitorul preț de achiziție al locuinței este adesea convenit în momentul semnării contractului de închiriere. O evaluare va asigura că chiriașul plătește un preț corect pentru casă.,
- o inspecție amănunțită poate determina dacă chiriașul va trebui să facă reparații majore viitoare, cum ar fi cele pentru a restabili acoperișurile care se scurg, HVAC rupt și unitățile de încălzire sau canalele de canalizare înfundate și să ajute chiriașul să ia Decizia dacă intrarea în acord este sensibilă. În unele state, proprietarii care închiriază o casă cu o opțiune de cumpărare trebuie să dezvăluie informații importante despre starea proprietății, oferind o protecție suplimentară chiriașilor care cumpără o casă în baza unui acord de opțiune de închiriere. Verificați Legea dvs. de stat cu privire la dezvăluirile imobiliare necesare.,
este un contract de închiriere pentru dvs.?
un contract de închiriere pe cont propriu construit corespunzător poate fi o soluție optimă atât pentru un proprietar, cât și pentru un chiriaș.
beneficiile chiriașului acordurilor Rent-to-Own
un acord rent-to-own ar putea fi o alegere bună pentru un chiriaș care dorește să dețină o casă și să profite de avantajele proprietății casei, dar, din cauza creditului necorespunzător sau a lipsei de capital (plata tipică de 15-20% necesară), nu se califică pentru o ipotecă.,acest tip de aranjament permite unui chiriaș să investească și să construiască capitaluri proprii într—o casă, lăsând deschisă opțiunea de a pleca-de exemplu, dacă situația financiară a chiriașului se schimbă în rău sau chiriașul pur și simplu nu mai dorește să locuiască sau să cumpere casa. Deși pot exista consecințe financiare grave (în cazul în care chiriașul a plătit o taxă de opțiune gravă sau a plătit o mulțime de bani de chirie într-un cont escrow), chiriașul nu este obligat legal să cumpere casa în baza acordurilor de închiriere., O decizie de a pierde opțiunea nu va duce la proceduri de blocare a pieței și nu va afecta istoricul de credit al chiriașului.
Pro proprietar și contra de Rent-to-own acorduri
proprietarii pot beneficia de un aranjament rent-to-own, de asemenea. Proprietarii care doresc să-și vândă proprietatea de închiriere, dar au dificultăți în a face acest lucru, pot găsi un cumpărător printr-un aranjament de închiriere. În timpul perioadei de opțiune, proprietarul se bucură de un chiriaș fiabil, pe termen lung și, de obicei, nu trebuie să se ocupe de cheltuielile și costul întreținerii proprietății de închiriere., De asemenea, în cazul în care chiriașul nu exercită opțiunea, proprietarul păstrează taxa de opțiune și fondurile rezervate în escrow. În cele din urmă, proprietarii pot avea, de asemenea, diverse stimulente financiare pentru a lua în considerare un acord rent-to-own. De exemplu, un proprietar cu un flux de numerar negativ poate considera avantajos să primească o sumă mică de numerar acum și venituri regulate (sub formă de chirie lunară mai mare decât cea normală) și avantaje fiscale ale acestui aranjament, spre deosebire de o plată forfetară din vânzarea proprietății.
pe de altă parte, acordurile de închiriere-la-proprii au unele dezavantaje pentru proprietari., Deoarece sunt acorduri unilaterale, proprietarul este obligat contractual să vândă casa chiriașului, dacă opțiunea este exercitată. Chiriașul, cu toate acestea, nu este obligat contractual să cumpere casa. În schimb, chiriașul poate alege dacă să exercite sau nu opțiunea. Prin urmare, proprietarul este obligat prin acord și nu poate vinde casa unei terțe părți în perioada opțiunii.