sunteți gata să vă duceți jocul imobiliar la nivelul următor? Dacă v-ați ocupat în trecut de investiții pentru o singură familie, vă puteți întreba ce urmează. Este doar o chestiune de timp, atunci, înainte de a vă găsi cercetarea cum să cumpărați un complex de apartamente ca următorul proiect de închiriere comercială.cumpărarea unei clădiri de apartamente poate părea descurajantă, dar poate fi o investiție savvy, în special pentru investitorii imobiliari care au deja o experiență în achiziționarea de proprietăți de închiriere. Citiți mai departe pentru a afla mai multe despre finanțele complexului de apartamente.,

avantajele achiziționării unui complex de apartamente

un complex de apartamente este o proprietate multifamilială cu cinci sau mai multe unități. Cumpărarea unui complex de apartamente este o decizie importantă, dar are mai multe avantaje față de o proprietate rezidențială duplex sau similară.complexele de apartamente sunt costisitoare, dar reduc riscul și cresc potențialul de profit din cauza numeroaselor unități. Spre deosebire de proprietarul caselor unifamiliale, proprietarii de apartamente vor avea în continuare venituri din chirii de la alte unități de construcție dacă un chiriaș se mută.,

• abilitatea de a vă proteja fluxul de venituri prin faptul că aveți un mix mai mare de chiriași.
• Stagger lease contract start-date pentru a gestiona rent roll / property management(de exemplu, nu doriți ca toate unitățile de leasing să se maturizeze în același timp).

economii de scară înseamnă costuri de întreținere mai mici pe unitate

• cheltuieli de operare mai mici pe unitate. Costurile neașteptate – cum ar fi necesitatea înlocuirii acoperișului – sunt mai puțin supărătoare, deoarece costul este împărțit între toate unitățile.
• sistem de facturare utilitate raport (freacă)., În multe proprietăți multifamiliale mai vechi, unitățile nu sunt măsurate individual pentru utilități, astfel încât proprietarii de proprietăți folosesc acest sistem. Este o metodă de determinare a facturii de utilitate un rezident bazat pe unitate pătrat picior, numărul de persoane care trăiesc într-o unitate, sau o combinație a celor două.
• upgrade-uri unitate. Cumpărarea în vrac poate oferi uneori un cost mai mic pe articol necesar pentru îmbunătățiri.,chiar dacă apartamentele sunt considerate imobiliare comerciale, utilizarea rămâne rezidențială și se bucură de un program de depreciere ușor mai rapid decât alte active comerciale.
  

  Apartamente de acoperire împotriva inflației

  închirierea medie de apartamente este de obicei un an, ceea ce permite unui proprietar să monitorizeze chiriile comps de piață. Ratele de închiriere tind să crească odată cu inflația. În schimb, contractele de închiriere comerciale sunt de obicei blocate timp de trei sau cinci ani sau cresc la 1% anual.,

  aprobarea împrumutului se bazează pe caracteristicile financiare ale proprietății

  creditorii tind să se concentreze mai mult pe potențialul generator de profit decât pe finanțele investitorului. Preocuparea lor principală este dacă venitul proprietății va depăși plățile necesare de la investitor.

  • Chirii brute Minus cheltuieli = venitul net din exploatare (NOI). Venitul net din exploatare este ceea ce plătește plata împrumutului dvs. și vă oferă posibilitatea de a distribui venituri proprietarilor/investitorilor.,

  oportunități de a genera venituri suplimentare

  investitorii au o mulțime de oportunități de a genera venituri suplimentare din facilitățile proprietății, cum ar fi o spălătorie, o sală de gimnastică, o piscină sau un spațiu de birouri. Costul investiției în aceste facilități este răspândit în toate unitățile. Este destul de ușor să recuperați costurile prin taxarea pentru aceste facilități.ceva la fel de simplu ca mutarea facturii de gunoi de la proprietar la chiriaș poate crește valoarea investiției cu câteva mii de dolari datorită economiilor de scară.,

  tipuri de complexe de apartamente

  înainte de a investi, este important să înțelegeți cele patru tipuri de complexe de apartamente.clădirile din clasa A sunt de obicei sub zece ani și au o serie de facilități disponibile.

• clădirile din clasa B au Sub 20 de ani. Acestea sunt în stare bună, dar au mai puține facilități decât clădirile din clasa A.
• clădirile din clasa C au 30 de ani sau mai puțin, nu au prea multe facilități și pot avea nevoie de unele renovări.
• clădirile din clasa D sunt unități mai vechi, de obicei în zonele cu venituri mai mici., Nu au facilități și necesită adesea reparații semnificative.

Finanțe să ia în considerare atunci când se uită la proprietăți

pe măsură ce începe să se uite la diverse proprietăți comerciale, există mai mulți factori financiari pentru a păstra în minte.

• Rent rolls. Acest document vă va ajuta să identificați problemele viitoare ale fluxului de numerar pe baza istoricului chiriașilor. Acesta detaliază sumele actuale de chirie pentru fiecare unitate și numărul de paturi și băi. De asemenea, conține informații despre numele chiriașilor actuali, Termenii fiecărui contract de închiriere și sumele depozitului de garanție.
• ratele de ocupare., Acest calcul arată cât de mult din timpul dvs. este ocupat cu chiriași plătitori de chirie. De asemenea, ajută la contextualizarea costului întreținerii, care de obicei reprezintă 40% din veniturile generate din chirie și din alte surse.
• ratele de neocupare. Creditorii, evaluatorii și subscriitorii folosesc acest calcul pentru a evalua chiriile efective (venitul potențial brut mai puțin postul vacant).
• în funcție de condițiile de piață, clasa de active și alți factori, s-ar putea aștepta la 5-15%.,

Considerații privind locația și costurile

atunci când alegeți o locație, există câteva lucruri importante de luat în considerare. Acești factori includ datele privind ocuparea forței de muncă și economice din zonă, datele privind criminalitatea și siguranța și potențialul de creștere a valorilor proprietății în următorii câțiva ani.în plus față de considerente de locație, ar trebui să ia în considerare câteva elemente cruciale de cost.utilitățile partajate pot reprezenta o problemă dacă chiriașii care nu plătesc factura folosesc în mod excesiv utilitățile și vă cresc cheltuielile., În multe cazuri, proprietarii de proprietate va pune în aplicare un sistem de utilitate raport în cazul în care cheltuielile lunare de utilitate sunt împărțite la numărul de unități. Partea fiecărui chiriaș din factură este determinată de dimensiunea, numărul de dormitoare și băi etc.după cum se menționează în secțiunea Documentație, o proprietate trebuie inspectată pentru riscuri potențiale pentru sănătate. Proprietățile mai vechi tind să fie mai riscante, deoarece pot fi expuse la contaminanți, cum ar fi vopseaua de plumb sau azbestul. Un nou proprietar este responsabil pentru abordarea acestor probleme, care pot deveni costisitoare., Ar trebui să luați în considerare dacă această cheltuială merită pentru dvs. sau dacă ar trebui să căutați în altă parte.

costurile de asigurare

clădirile mai vechi sau clădirile din mai multe zone ruinate tind să aibă costuri de asigurare mai mari. Când luați în considerare proprietățile, trebuie să întrebați întotdeauna despre costurile curente de asigurare. De asemenea, ar trebui să verificați cu câțiva alți asigurători pentru a verifica dacă proprietarul actual nu plătește prea mult sau nu plătește.

probleme de facilitate

există câteva alte probleme de facilitate care pot provoca cheltuieli suplimentare investitorilor., Instalațiile sanitare care necesită reparații pot fi costisitoare și pot crește, de asemenea, riscul de contaminare. Problemele legate de acoperiș, cum ar fi un acoperiș plat, pot cauza probleme cu scurgerile. În comparație cu exteriorul din cărămidă sau beton, clădirile cu rame din lemn sunt mai predispuse la putrezire și sunt mai predispuse la incendii.în plus față de costurile inițiale, anumite tipuri de proprietăți ar putea fi mai bune ca investiții pe termen scurt sau pe termen lung.

• stabilizat sau să cumpere și să dețină proprietăți. Aceste proprietăți sunt de obicei descrise ca 90% din gradul de ocupare fizică pentru mai mult de 90 de zile., Este important să înțelegeți diferența dintre ocuparea fizică și cea economică (cum ar fi închirierea unui apartament față de colectarea plății chiriei).
• non-stabilizat sau valoare adăuga proprietăți. Aceste proprietăți au, de obicei, nevoie de o gestionare îmbunătățită pentru a aborda întreținerea amânată, unitățile în jos, problemele de plată ale chiriașilor și multe altele. Proprietarii renunță astăzi la fluxul de numerar imediat, sperând că, odată ce se fac „îmbunătățiri”, vor recunoaște mâine câștigul de capital viitor și/sau fluxul de numerar mai mare.,

considerații rata de capitalizare

înțelegerea rata de capitalizare (sau rata de capac) este crucială. Aceasta este una dintre cele mai bune modalități de a determina rentabilitatea anuală potențială a unei proprietăți de închiriere.

formula este după cum urmează:

venitul net din exploatare (NOI) / valoarea de piață (sau prețul de achiziție)

de exemplu, dacă o proprietate are o valoare de piață de $800,000 și un NOI de $90,000, rata de plafon este de 8,9%. În general, ratele mai mari ale capacului sunt mai bune, deci dacă comparați două proprietăți, ar trebui să mergeți pentru cea cu rata mai mare a capacului.,

este esențial să luați, de asemenea, o scufundare profundă în înțelegerea cheltuielilor articolelor de linie. În curând veți vedea o diferență între proprietățile bine administrate față de cele care nu sunt.probabil va trebui să vă asigurați un împrumut comercial pentru a finanța achiziționarea unui complex de apartamente. Sursele de împrumut includ băncile comerciale, finanțarea vânzătorului și împrumuturile private.împrumuturile bancare tradiționale (bănci sau uniuni de Credit)

creditorul Agenției sponsorizate de Guvern (Fannie Mae sau Freddie Mac)

împrumuturile pentru apartamente variază de la un termen de câțiva ani până la 25 de ani., Împrumuturile pot fi rate fixe sau reglabile și, în funcție de creditor, pot veni cu penalități de plată în avans. Aceasta este o normă a industriei în domeniul imobiliar comercial. Instituția de creditare este partenerul dvs. și cel mai bun avocat pentru a evalua corect toate elementele de diligență. asigurarea împrumuturilor de recurs înseamnă că creditorul poate confisca proprietatea personală a Împrumutatului în caz de neplată. Credite Non-recurs sunt în cazul în care un creditor nu poate merge după Împrumutatului proprietate personală în caz de neplată.,

găsirea unui broker

este o idee bună să lucrați cu o firmă de brokeraj sau consultanță pentru împrumuturi multifamiliale. Un consilier bun va folosi relațiile personale și vă va ajuta să găsiți cea mai bună opțiune de finanțare pentru situația și obiectivele dvs. Ele pot ajuta, de asemenea, cu aspectele legate de finanțare, care sunt confuze, inclusiv documentația, și să se asigure că primiți cele mai bune condiții de împrumut.deoarece datoria crește efectul de levier, mai puțini bani ai pus jos de la început, profitul mai relativă puteți genera., Criteriile de aprobare variază în funcție de tipul de împrumut, dar, de obicei, un creditor are nevoie de un credit bun (660+) pentru a fi luat în considerare de un creditor.de asemenea, debitorii vor trebui adesea să reducă aproximativ 25% din suma totală a împrumutului ca plată în avans. Scorul dvs. de credit și depozitul dvs. vor juca un rol cheie în determinarea ratei dobânzii.documentația necesară poate fi dificilă cunoașterea etapelor finale mai complicate ale achiziționării unui complex de apartamente. Ați ajuns în faza finală, deci asigurați-vă că urmați acești pași pentru a pregăti documentația necesară pe care trebuie să o închideți pe proprietate.,

evaluare

înainte de a cumpăra, trebuie să aveți proprietatea profesional evaluate. Există câteva metode evaluatori pot utiliza:

• abordarea venituri estimează valoarea unei proprietăți pe baza venitului potențial.
• abordarea comparativă a vânzărilor evaluează valoarea complexului pe baza vânzărilor de proprietăți similare.
• abordarea cost consideră costul estimat pentru a reconstrui o proprietate, plus valoarea terenului, minus amortizarea.,

evaluarea nevoilor fizice

Acest raport precizează starea actuală a proprietății și determină ce trebuie reparat sau înlocuit. Din aceste informații, puteți calcula rezervele de înlocuire, care sunt fonduri de care vă puteți aștepta să aveți nevoie în fiecare an pentru reparații.acest raport inspectează o proprietate pentru probleme de mediu care ar putea reprezenta o amenințare pentru rezidenți și comunitate. Dacă în evaluarea inițială se constată o contaminare, pot fi necesare evaluări de fază II sau de fază III.,

sondaj de proprietate

Acest raport înregistrează limitele proprietății. Acesta ia notă de orice probleme de titlu care ar putea afecta utilizarea proprietății.

concluzie

complexele de apartamente nu sunt ieftine. Acestea fiind spuse, dacă vă aflați într-un moment în cariera dvs. de investiții imobiliare în care sunteți gata să faceți următorul pas, acestea ar putea merita investiția. Înainte de a vă apuca de treabă, vorbesc cu alte persoane care au luat plonja în imobiliare comerciale. Folosind această listă ca punct de plecare, puteți constata că cercetarea dvs. deschide ușile pe care le-ați crezut altfel închise.,

Ultima actualizare la 20/10/20