rata de capitalizare

una dintre cele mai importante ipoteze pe care un investitor imobiliar le face atunci când efectuează evaluări imobiliare este alegerea unei rate de capitalizare adecvate, cunoscută și sub denumirea de rata de capitalizare.rata de capitalizare este rata necesară de rentabilitate a imobilului, aprecierea netă a valorii sau amortizarea. Pune pur și simplu, este rata aplicată NOI pentru a determina valoarea actuală a unei proprietăți.,de exemplu, să presupunem că o proprietate este de așteptat să genereze NOI de 1 milion de dolari în următorii zece ani. În cazul în care au fost actualizate la o rată de capitalizare de 14%, valoarea de piață a proprietății ar fi:

valoarea de piață $7,142,857 este o afacere bună în cazul în care proprietatea vinde la $6.5 milioane. Dar, este o afacere proastă dacă prețul de vânzare este de 8 milioane de dolari.

determinarea ratei de capitalizare este una dintre valorile cheie utilizate pentru a valorifica o proprietate generatoare de venit., Deși este oarecum mai complicat decât calcularea costului mediu ponderat al capitalului (WACC) de o firmă, există mai multe metode care investitorii pot utiliza pentru a găsi un adecvat, rata de capitalizare, inclusiv următoarele:

• Build-up metodă
• de Piață-metoda de extracție
• Banda de investiții metodă

Build-Up Metodă

O abordare comună pentru calcularea ratei maxime este de a construi-up metoda., Începe cu rata dobânzii și se adaugă:

1. de lichidități Adecvate premium—apare din cauza natura nelichidă de imobiliare
2. Recupereze premium—conturi de net de apreciere a terenurilor
3. prima de Risc—dezvaluie expunerii globale la risc a pieței imobiliare

este foarte simplu de a efectua acest calcul. Cu toate acestea, complexitatea constă în evaluarea estimărilor exacte pentru componentele individuale ale ratei de capitalizare, ceea ce poate fi o provocare., Avantajul metodei de acumulare este că încearcă să definească și să măsoare cu precizie componentele individuale ale unei rate de actualizare.metoda de extracție a pieței presupune că există informații actuale, ușor disponibile NOI și despre prețul de vânzare privind proprietățile generatoare de venituri comparabile. Avantajul metodei de extracție a pieței este că rata de capitalizare face ca capitalizarea directă a veniturilor să fie mai semnificativă.este relativ simplu să se determine rata de capitalizare., Să presupunem că un investitor ar putea cumpăra o parcare de așteptat să genereze $500,000 în NOI. În zonă, există trei locuri de parcare comparabile producătoare de venituri existente:

luând ratele medii de plafon pentru aceste trei proprietăți comparabile, o rată globală de capitalizare de 9.24% ar fi o reprezentare rezonabilă a pieței. Folosind această rată de capitalizare, un investitor poate determina valoarea de piață a proprietății pe care o are în vedere. Valoarea oportunității de investiții în parcare este de 5.411.255 USD (500.000 USD / 0.0924).,

metoda Band-of-Investment

cu metoda band-of-investment, rata de capitalizare este calculată folosind rate individuale ale dobânzii pentru proprietățile care utilizează atât finanțarea datoriei, cât și finanțarea capitalului propriu. Avantajul acestei metode este că este cea mai potrivită rată de capitalizare pentru investițiile imobiliare finanțate.primul pas este de a calcula un factor de fond scufundarea. Acesta este procentul care trebuie rezervat fiecărei perioade pentru a avea o anumită sumă într-un moment viitor., Să presupunem că o proprietate cu NOI de $950,000 este finanțată 50%, folosind datoria la 7% dobândă pentru a fi amortizată peste 15 ani. Restul este plătit cu capitaluri proprii la o rată de rentabilitate necesară de 10%. Factorul fondului de scufundare ar fi calculat ca:

conectând numerele, obținem:

• 0.07 / (1 + 0.07)15 – 1

aceasta calculează la 3,98%. Rata la care trebuie plătit un creditor este egală cu acest factor de fond care se scufundă plus rata dobânzii. În acest exemplu, aceasta ajunge la 10,98% (0,07 + 0,0398).,astfel, rata medie ponderată sau rata globală de capitalizare, folosind greutatea de 50% pentru datorii și greutatea de 50% pentru capitaluri proprii este:

• 10.49%

ca rezultat, valoarea de piață a proprietății este:

• 9,056,244 ($950,000/0.,1049)

Metode de Evaluare

Absolută modele de evaluare a determina valoarea actualizată a viitoarelor intrare a fluxurilor de numerar pentru a obține valoarea intrinsecă a unui activ. Cele mai frecvente metode sunt modelul de reducere a dividendelor (DDM) și tehnicile fluxului de numerar redus (DCF).pe de altă parte, metodele valorii relative sugerează că două titluri comparabile ar trebui să aibă un preț similar în funcție de câștigurile lor., Rapoarte precum preț-câștig (P / E) și preț-vânzare sunt comparate cu alte companii din cadrul aceleiași industrii pentru a determina dacă un stoc este sub sau supraevaluat.ca și în evaluarea capitalului propriu, analiza evaluării imobiliare ar trebui să implementeze ambele proceduri pentru a determina o serie de valori posibile.,

Actualizare Viitor NOI

formula pentru calcularea valorii imobiliare pe baza de tarife reduse venitul net din exploatare este:

NOI reflectă câștigurile că proprietatea va genera, luând în calcul cheltuielile de exploatare—dar, înainte de deducerea impozitelor și a plăților de dobânzi. Cu toate acestea, înainte de deducerea cheltuielilor, trebuie determinate veniturile totale obținute din investiție.veniturile așteptate din chirii pot fi inițial prognozate pe baza proprietăților comparabile din apropiere., Cu o cercetare de piață adecvată, un investitor poate determina ce prețuri plătesc chiriașii în zonă și poate presupune că chiriile similare pe metru pătrat pot fi aplicate acestei proprietăți. Creșterile prognozate ale chiriilor sunt contabilizate în rata de creștere în cadrul Formulei.deoarece ratele ridicate de neocupare reprezintă o amenințare potențială pentru rentabilitatea investițiilor imobiliare, ar trebui utilizată fie o analiză de sensibilitate, fie estimări realiste conservatoare pentru a determina venitul uitat dacă activul nu este utilizat la capacitate maximă.,cheltuielile de exploatare includ cele care sunt suportate direct prin operațiunile de zi cu zi ale clădirii, cum ar fi asigurarea proprietății, taxele de administrare, taxele de întreținere și costurile de utilitate. Rețineți că amortizarea nu este inclusă în calculul cheltuielilor totale. Venitul net din exploatare al unei proprietăți imobiliare este similar cu câștigurile înainte de dobânzi, impozite, depreciere și amortizare (EBITDA).,

scontarea NOI dintr-o investiție imobiliară cu rata de plafonare este analogă cu scontarea unui viitor flux de dividende cu rata de rentabilitate corespunzătoare, ajustată pentru creșterea dividendelor. Investitorii de capital familiarizați cu modelele de creștere a dividendelor ar trebui să vadă imediat asemănarea.

Venitul Brut Multiplicator

venitul brut multiplicare abordare este o rudă metodă de evaluare care se bazează pe ipoteza că proprietățile în aceeași zonă vor fi evaluate în mod proporțional cu venitul brut, care vor ajuta pentru a genera.,după cum sugerează și numele, venitul brut este venitul total înainte de deducerea oricăror cheltuieli de exploatare. Cu toate acestea, ratele de neocupare trebuie să fie prognozate pentru a obține o estimare exactă a venitului brut.de exemplu, dacă un investitor imobiliar achiziționează o clădire de 100.000 de metri pătrați, aceștia pot determina din date de proprietate comparabile că venitul mediu brut lunar pe metru pătrat în cartier este de 10 USD. Deși investitorul poate presupune inițial că venitul anual brut este de $12 milioane ($10 x 12 luni x 100,000 sq., picioare), este posibil să existe unele unități vacante în clădire la un moment dat.presupunând că există o rată de neocupare de 10%, venitul anual brut este de 10,8 milioane USD (12 milioane USD x 90%). O abordare similară se aplică și abordării venitului net din exploatare.următorul pas pentru a evalua valoarea proprietății imobiliare este determinarea multiplicatorului venitului brut și înmulțirea acestuia cu venitul anual brut. Multiplicatorul venitului brut poate fi găsit folosind Date istorice de vânzări., Analizarea prețurilor de vânzare ale proprietăților comparabile și împărțirea acestei valori la venitul anual brut generat produce multiplicatorul mediu pentru regiune.acest tip de abordare de evaluare este similar cu utilizarea tranzacțiilor comparabile sau multipli la valoarea unui stoc. Mulți analiști vor Prognoza câștigurile unei companii și vor multiplica câștigurile pe acțiune (EPS) cu raportul P/E al industriei. Evaluarea imobiliară poate fi efectuată prin măsuri similare.,

obstacole în calea evaluării Imobiliare

ambele metode de evaluare imobiliară par relativ simple. Cu toate acestea, în practică, determinarea valorii unei proprietăți generatoare de venituri cu aceste calcule este destul de complicată. În primul rând, poate fi consumatoare de timp și dificilă obținerea informațiilor necesare cu privire la toate intrările de formulă, cum ar fi venitul net din exploatare, primele incluse în rata de capitalizare și datele de vânzări comparabile.,în al doilea rând, aceste modele de evaluare nu iau în considerare în mod corespunzător posibilele schimbări majore pe piața imobiliară, cum ar fi o criză de credit sau un boom imobiliar. Drept urmare, trebuie efectuate analize suplimentare pentru a prognoza și a lua în considerare impactul posibil al variabilelor economice în schimbare.deoarece piețele imobiliare sunt mai puțin lichide și transparente decât piața bursieră, uneori este dificil să se obțină informațiile necesare pentru a lua o decizie de investiții pe deplin informată.,acestea fiind spuse, datorită investițiilor mari de capital necesare în mod obișnuit pentru a achiziționa o dezvoltare mare, această analiză complicată poate produce o plată mare dacă duce la descoperirea unei proprietăți subevaluate (similar cu investiția de capital). Astfel, luând timp pentru cercetare necesare intrări este bine în valoare de timp și energie.

linia de Jos

evaluarea imobiliară se bazează adesea pe strategii care sunt similare cu analiza capitalurilor proprii. Alte metode, pe lângă abordarea NOI actualizată și abordarea multiplicatoare a venitului brut, sunt, de asemenea, utilizate frecvent., Unii experți din industrie, de exemplu, au o cunoaștere activă de lucru a migrației orașului și a modelelor de dezvoltare.ca rezultat, ei pot determina care zone locale sunt cel mai probabil să experimenteze cea mai rapidă rată de apreciere. Indiferent de abordarea utilizată, cel mai important predictor al succesului unei strategii este cât de bine este cercetată.,div>