de uma perspectiva quantitativa, investir em imóveis é um pouco como investir em ações. Para lucrar, os investidores devem saber como valorizar imóveis e fazer suposições educadas sobre quanto lucro cada um vai fazer, seja através da apreciação da propriedade, renda de aluguel, ou ambos. Avaliações imobiliárias precisas podem ajudar os investidores a tomar melhores decisões quando se trata de comprar e vender propriedades.,a valorização imobiliária é um processo que determina o valor económico de um investimento imobiliário.
desconto dos rendimentos de exploração líquidos futuros (NOI) pela taxa de desconto adequada para os imóveis é semelhante às avaliações dos fluxos de caixa actualizados (DCF) para os stocks., Entretanto, a integração do modelo de multiplicador do rendimento bruto no sector imobiliário é comparável às avaliações do valor relativo com os stocks. Abaixo, vamos dar uma olhada em como valorizar uma propriedade imobiliária usando estes métodos.
a discriminação dos empréstimos hipotecários é ilegal. Se você acha que foi discriminado com base na raça, religião, sexo, estado civil, uso de assistência pública, origem nacional, deficiência ou idade, há passos que você pode tomar. Um desses passos é apresentar um relatório para o Departamento de proteção financeira ao Consumidor ou com os EUA., Departamento de habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD).
a taxa de Capitalização
uma das hipóteses mais importantes que um investidor imobiliário faz ao realizar avaliações imobiliárias é escolher uma taxa de capitalização adequada, também conhecida como a taxa de cap.
a taxa de capitalização é a taxa de rendimento exigida dos bens imóveis, líquido de apreciação do valor, ou de depreciação. Simplificando, é a taxa aplicada à NOI para determinar o valor atual de uma propriedade.,
por exemplo, assuma que uma propriedade é esperada para gerar NOI de $1 milhão ao longo dos próximos dez anos. Se fosse descontado a uma taxa de capitalização de 14%, o valor de mercado da propriedade seria:
O $7,142,857 valor de mercado é um bom negócio se o estabelecimento vende em us $6.5 milhões. Mas é um mau negócio se o preço de venda for 8 milhões de dólares.
a determinação da taxa de capitalização é uma das métricas-chave utilizadas para avaliar uma propriedade geradora de rendimentos., Embora seja um pouco mais complicada do que calcular o custo médio ponderado de capital (WACC) de uma empresa, existem vários métodos que os investidores podem usar para encontrar um índice de capitalização, incluindo o seguinte:
- Build-up método
- Mercado-método de extração
- Banda-de-investimento método
O Build-Up Método
Uma abordagem comum para o cálculo da taxa cap é o acúmulo de método., Iniciar com a taxa de juro e adicionar o prémio de recaptura—contas de valorização líquida dos terrenos prémio de risco—revela a exposição global ao risco do mercado imobiliário
é muito simples efectuar este cálculo. No entanto, a complexidade reside na avaliação de estimativas precisas para os componentes individuais da taxa de Capitalização, o que pode ser um desafio., A vantagem do método build-up é que ele tenta definir e medir com precisão componentes individuais de uma taxa de desconto.
o método de extracção do mercado
o método de extracção do mercado assume que existe informação actual e prontamente disponível sobre os preços de venda e as propriedades comparáveis geradoras de rendimentos. A vantagem do método de extração de mercado é que a taxa de capitalização torna a capitalização de renda direta mais significativa.
é relativamente simples determinar a taxa de capitalização., Suponha que um investidor possa comprar um parque de estacionamento esperado para gerar 500 mil dólares no NOI. Na área, existem três comparáveis de rendimento estacionamentos:
considerando a média tampa de preços para estas três propriedades comparáveis, globalmente, um índice de capitalização de 9.24% seria uma representação razoável do mercado. Usando esta taxa de capitalização, um investidor pode determinar o valor de mercado da propriedade que está considerando. O valor da oportunidade de investimento do parque de estacionamento é de US $5,411,255 (US$500,000 / 0,0924).,
o método Band-of-Investment
com o método band-of-investment, a taxa de capitalização é calculada utilizando taxas de juro individuais para propriedades que utilizam financiamento de dívida e de capital próprio. A vantagem deste método é que é a taxa de Capitalização mais adequada para investimentos imobiliários financiados.
o primeiro passo é calcular um fator de fundo de afundamento. Esta é a percentagem que deve ser reservada a cada período para ter um determinado montante num momento futuro., Suponha que uma propriedade com NOI de $950,000 é financiada a 50%, usando a dívida a 7% de juros a ser amortizado ao longo de 15 anos. O restante é pago com capital próprio a uma taxa de rendibilidade exigida de 10%. O fundo de amortização fator é calculado como:
Ligar os números, temos:
- 0.07 / (1 + 0.07)15 – 1
Este calcula a 3.98%. A taxa a que um mutuante deve ser pago é igual a este factor de fundo de afundamento mais a taxa de juro. Neste exemplo, isto chega a 10.98% (0.07 + 0.0398).,
Assim, a taxa média ponderada, ou o total de capitalização de taxa, usando a 50% do peso da dívida e 50% de peso para a equidade é:
- 10.49%
Como resultado, o valor de mercado da propriedade é:
- $9,056,244 ($950,000 / 0.,Os métodos de avaliação
os modelos de avaliação absoluta determinam o valor actual dos futuros fluxos de caixa para obter o valor intrínseco dos fluxos de caixa recebidos.um recurso. Os métodos mais comuns são o modelo de desconto de dividendos (DDM) e as técnicas de fluxo de caixa descontado (DCF).por outro lado, os métodos do valor relativo sugerem que dois títulos comparáveis devem ser igualmente avaliados de acordo com os seus ganhos., Os rácios entre preços e lucros (P/E) e entre preços e vendas são comparados com outras empresas da mesma indústria para determinar se um stock está abaixo ou sobreavaliado.tal como na avaliação das acções, a análise da avaliação imobiliária deve aplicar ambos os procedimentos para determinar uma gama de valores possíveis.,
o Desconto Futuro NOI
a fórmula para O cálculo do valor do imóvel com base no desconto lucro operacional líquido é:
NOI reflete os ganhos que a propriedade vai gerar depois de factoring em despesas operacionais—mas antes da dedução de impostos e pagamentos de juros. No entanto, antes de deduzir as despesas, é necessário determinar o total das receitas obtidas com o investimento.
as receitas de arrendamento previstas podem inicialmente ser previstas com base em propriedades comparáveis nas proximidades., Com uma pesquisa de mercado adequada, um investidor pode determinar quais os preços que os inquilinos estão pagando na área e assumir que rendas semelhantes por pé quadrado podem ser aplicadas a esta propriedade. Os aumentos previstos das rendas são contabilizados na taxa de crescimento dentro da fórmula.
Uma vez que as elevadas taxas de ofertas de emprego constituem uma ameaça potencial para os rendimentos do investimento imobiliário, deve ser utilizada uma análise de sensibilidade ou estimativas prudentes realistas para determinar o rendimento não utilizado se o activo não for utilizado na sua plena capacidade.,
As Despesas Operacionais incluem as que são diretamente incorridas através das operações diárias do edifício, tais como Seguro de propriedade, taxas de gestão, taxas de manutenção e custos de utilidade pública. Note – se que a depreciação não está incluída no cálculo das despesas totais. O rendimento operacional líquido de uma propriedade imobiliária é semelhante aos ganhos antes de juros, impostos, depreciação e amortização (EBITDA).,
desconto NOI de um investimento imobiliário pela taxa do limite máximo é análogo ao desconto de um fluxo futuro de dividendos pela taxa de retorno adequada exigida, ajustada para o crescimento de dividendos. Os investidores de capital próprio familiarizados com modelos de crescimento de dividendos devem ver imediatamente a semelhança.
multiplicador do Rendimento Bruto
a abordagem do multiplicador do rendimento bruto é um método de avaliação relativo que se baseia no pressuposto subjacente de que as propriedades na mesma área serão avaliadas proporcionalmente ao rendimento bruto que ajudam a gerar.,
como o nome indica, o rendimento bruto é o rendimento total antes da dedução de quaisquer despesas de exploração. No entanto, é necessário prever as taxas de vaga para obter uma estimativa precisa do rendimento bruto.por exemplo, se um investidor imobiliário comprar um edifício de 100 mil metros quadrados, eles podem determinar a partir de dados de propriedade comparáveis que a renda média bruta mensal por pé quadrado na vizinhança é de US $10. Embora o investidor possa inicialmente assumir que o rendimento anual bruto é de $12 milhões ($10 x 12 meses x 100.000 sq., pés), é provável que haja algumas unidades vazias no edifício a qualquer momento.o rendimento anual bruto é de US $10,8 milhões (US$12 milhões x 90%). É também aplicada uma abordagem semelhante à abordagem do rendimento líquido de exploração.
o passo seguinte para avaliar o valor da propriedade imobiliária é determinar o multiplicador do rendimento bruto e multiplicá-lo pelo rendimento anual bruto. O multiplicador do rendimento bruto pode ser encontrado usando dados históricos de vendas., Olhando para os preços de venda de propriedades comparáveis e dividindo esse valor pelo rendimento anual bruto gerado produz o Multiplicador médio para a região.
Este tipo de método de avaliação é semelhante ao uso de transacções ou múltiplos comparáveis para avaliar um stock. Muitos analistas Irão prever os ganhos de uma empresa e multiplicar os seus ganhos por acção (EPS) pelo rácio P/E da indústria. A avaliação imobiliária pode ser realizada através de medidas semelhantes.,
bloqueios de estradas para Avaliação Imobiliária
ambos os métodos de avaliação de imóveis parecem relativamente simples. No entanto, na prática, determinar o valor de uma propriedade geradora de renda com estes cálculos é bastante complicado. Em primeiro lugar, pode ser demorado e difícil obter as informações necessárias sobre todos os inputs da fórmula, tais como o rendimento líquido de exploração, os prémios incluídos na taxa de capitalização e dados de vendas comparáveis.,em segundo lugar, Estes modelos de avaliação não têm devidamente em conta possíveis grandes alterações no mercado imobiliário, tais como uma crise de crédito ou um boom imobiliário. Consequentemente, deve ser realizada uma análise mais aprofundada para prever e ter em conta o possível impacto da alteração das variáveis económicas.dado que os mercados imobiliários são menos líquidos e transparentes do que o mercado bolsista, por vezes é difícil obter as informações necessárias para tomar uma decisão de investimento plenamente informada.,
dito isto, devido ao grande investimento de capital normalmente necessário para comprar um grande desenvolvimento, esta análise complicada pode produzir um grande pagamento se levar à descoberta de uma propriedade subvalorizada (semelhante ao investimento de capital próprio). Assim, levar o tempo para pesquisar as entradas necessárias vale bem o tempo e a energia.
o resultado final
a avaliação imobiliária baseia-se frequentemente em estratégias semelhantes à análise do capital próprio. São também frequentemente utilizados outros métodos, para além da abordagem do multiplicador do rendimento bruto e do Ian descontado., Alguns peritos da indústria, por exemplo, têm um conhecimento activo dos padrões de migração e desenvolvimento das cidades.como resultado, eles podem determinar quais áreas locais são mais propensas a experimentar a mais rápida taxa de apreciação. Não importa qual abordagem é utilizada, o preditor mais importante do sucesso de uma estratégia é o quão bem é pesquisado.,