Cap Rate Explained (and Why It Matters With Rental Properties) (Português)

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como analisa as propriedades de aluguer? Em outros artigos, eu mostrei como executar os números com análise de fundo do envelope, incluindo a regra super simples de um por cento. Mas a ferramenta de análise de aluguel mais importante que eu uso é algo chamado de taxa de cap.,

neste artigo, vou explicar o que é uma taxa de cap (aka uma taxa de capitalização). Também vou compartilhar exemplos de como usar a fórmula da taxa cap de uma forma muito prática para analisar os mercados imobiliários e propriedades de aluguel.

com a taxa de cap como uma ferramenta em sua caixa de ferramentas de propriedade de aluguel, você será capaz de comprar e lucrar com mais confiança de suas próprias propriedades de investimento.

o que é uma taxa de Cap?

uma taxa de cap é simplesmente uma fórmula., É a relação de um imóvel para locação operacional líquida da renda para o seu preço de compra (incluindo qualquer iniciais reparos):

Cap = Taxa de

Lucro Operacional Líquido (NOI) ÷ Preço de Compra

A fórmula pode ser usada no nível de uma propriedade individual, observando seu lucro operacional líquido comparado com o seu valor. Mas também pode ser utilizado a nível de todo um mercado, tomando em consideração as taxas máximas médias para um grande grupo de propriedades.

mportante, a fórmula da taxa de cap não inclui quaisquer despesas de hipoteca., Como você pode ver na fórmula para o rendimento operacional líquido abaixo, as despesas não incluem uma hipoteca ou pagamento de juros.

A fórmula é focada apenas na propriedade e não no financiamento utilizado para comprar a propriedade.cada investidor utiliza uma combinação diferente de Pagamento inicial e financiamento. Então, uma taxa de cap assume que uma propriedade é comprada em dinheiro sem alavancagem.

esta suposição permite que você se concentre nos méritos das Finanças da propriedade, em vez de ser distraído pela dívida., Também permite comparar o risco de uma propriedade ou mercado com outro.

Como medir o risco

para além de uma fórmula matemática simples, a taxa de limite máximo é melhor entendida como uma medida do risco. Portanto, em teoria, uma taxa de cap mais elevada significa que um investimento é mais arriscado. Uma taxa máxima mais baixa significa que um investimento é menos arriscado.

é o mesmo princípio que lhe dá uma menor rentabilidade para ativos de baixo risco como obrigações do Tesouro (3,03% para obrigações a 30 anos a partir de 7/20/2018) do que para ativos de maior risco como ações (retornos históricos anuais médios próximos de 10%).o que significa ser mais arriscado?,

risco é o que Warren Buffett fala em sua regra # 1 de investir – ” não perca dinheiro.”Como investidor, você não pode simplesmente prestar atenção aos retornos ou ao lucro. Você também tem que estimar e proteger-se contra a possibilidade de perder dinheiro.assim, para avaliar melhor o risco de suas compras de investimento imobiliário, você pode começar com três fatores principais que afetam as taxas de cap.3 factores principais que afectam as taxas de Cap

tal como tomar a temperatura do ar, uma taxa de cap é apenas uma forma de medir a actividade de investimento real no mundo real., E, assim como a geografia e os padrões climáticos afetam a temperatura, são três os principais fatores que afetam as taxas de capitalização:

  1. nível Macro economia e demografia
  2. Micro-nível de mercado influencia
  3. tipo de propriedade

Esses três fatores se combinam para dar a cada indivíduo, da propriedade ou do mercado local, a seu exclusivo de cap de taxa. Vamos dar uma olhada em cada um para que você possa entendê-los melhor.digamos que compra uma propriedade numa grande área metropolitana como São Francisco., É uma cidade grande com uma economia forte e diversificada. Ele também tem alta demanda de um fluxo constante de inquilinos de imóveis e compradores .ao mesmo tempo, São Francisco tem falta de novos fornecimentos de construção devido à escassez de terras e restrições regulamentares.como expliquei em Como escolher a localização Ideal para propriedades de investimento, estes fatores econômicos e demográficos de nível macro afetam positivamente os valores imobiliários. E isso geralmente torna os imóveis em um lugar como São Francisco menos arriscados para os investidores investirem seu dinheiro.,em termos de taxas da PAC, isto significa que São Francisco tem baixas taxas da PAC (ou seja, preços elevados). E, na prática, isso significa que investidores e proprietários estão dispostos a aceitar rendimentos mais baixos por causa do menor risco percebido.por outro lado, os fundamentos económicos e demográficos de um mercado rural ou de uma pequena cidade são diferentes. Estes locais não são economicamente tão fortes como uma cidade em crescimento e grande que tem uma economia diversificada. Por isso, os investidores aqui exigem taxas mais elevadas da PAC para compensar este risco.,usando dados do Relatório de taxa de Cap da CBRE na América do Norte para o segundo semestre de 2017, Este gráfico mostra a diferença nas taxas de cap entre os mercados. As taxas de cap são para os edifícios de apartamentos estabilizados, infill (ou seja, urbanos), Classe A em cada local.mas as taxas da PAC não o ajudam apenas a comparar diferentes mercados. Eles também ajudam você a comparar diferentes localizações e propriedades dentro de um mercado (ou seja, micro-nível).

como os mercados de nível Micro (ou seja, locais) afectam a taxa máxima

algumas localizações de nível micro no mesmo mercado são melhores do que outras., Para refletir isso, os imóveis comerciais são organizados em quatro classes (A, B, C E D) com base em sua localização e condição de construção. O meu artigo, Onde comprar uma propriedade de investimento – o sistema de notação A-B-C-D, explica como funciona este sistema informal de notação.

Por agora, basta ter em mente que Classe A significa os edifícios mais novos, mais bem localizados e mais em demanda. E B, C, D envelhecem progressivamente e tornam-se menos desejáveis. E os investidores em cada classe de propriedade exigem taxas de cap diferentes.,

usando os mesmos dados de taxa de cap do relatório de 2017 do CBRE, Aqui estão as taxas médias de cap para as propriedades de classe A, B E C dentro das cidades que eu mostrei no gráfico anterior.

Como pode ver, as taxas de cap aumentam à medida que se muda para classes de propriedades mais baixas. Isso não significa que você não deve investir na Classe C ou mesmo na classe D (Eu certamente tenho). Isso só significa que você precisa entender os riscos e descobrir como abordá-los (que eu vou falar sobre em uma seção posterior).mas, por agora, há mais um factor que afecta as taxas da PAC. É o tipo de propriedade. Vou explicar com outro exemplo.,digamos que compra um pequeno edifício de apartamentos residenciais nos subúrbios de Atlanta, Geórgia. A taxa máxima de mercado para o seu edifício de apartamentos será normalmente inferior à taxa máxima para um pequeno centro comercial de retalho (ou seja, loja) no mesmo local exacto.por que a diferença entre residencial e varejo? Mais uma vez, é risco.durante uma recessão, as pessoas ainda precisarão de viver em algum lugar. Então, um prédio de apartamentos provavelmente vai ficar cheio, mesmo se as taxas de aluguel são um pouco mais baixos.,mas uma florista que alugue o local de venda a retalho pode falir durante uma recessão. E isso significa que o proprietário do edifício poderia enfrentar longas vagas e rendas muito mais baixas.

pode ver novamente esta diferença nas taxas de cap entre os tipos de propriedade usando o relatório de taxa de Cap do CBRE norte-americano para o segundo semestre de 2017. Aqui estão as taxas de limite médio por tipo de propriedade nacional:

atualmente, as famílias monoparentais não estão incluídas em relatórios comerciais imobiliários como estes. Mas a minha experiência é que eles são ainda menor risco (ou seja, taxas de cap mais baixas) do que a multifamília.,assim, todos os três desses fatores-macro, micro e tipo de propriedade afetam a taxa de cap de qualquer edifício em particular. Agora vamos olhar para como você pode usar as taxas de cap como uma ferramenta para analisar e comprar melhores negócios imobiliários.

como utilizar as taxas de Cap como investidor de imóveis para arrendamento

até ao momento, a ideia de uma taxa de cap pode parecer académica. É apenas um número num relatório que mede um Conceito abstracto como o risco.

mas na realidade, uma taxa de cap é uma ferramenta muito prática., Como um aluguel de propriedade do investidor, você pode usá-lo para:

  1. Atender um mercado, submercado, ou o tipo de propriedade para investir em
  2. Definir metas e realizar análises para aquisição de imóveis
  3. Decidir vender uma propriedade existente

Em outras palavras, um cap rate ajuda você a tomar boas decisões. E boas decisões levam a que você cumpra seus objetivos imobiliários e financeiros globais.

vou compartilhar um exemplo a fim de explicar como você pode usar as taxas de cap com suas decisões de investimento.,

exemplo de Análise de duas propriedades diferentes com taxas de Cap

digamos que você decide comprar um pequeno prédio de apartamentos. Tu e um parceiro de negócios pouparam uma pipa de massa, e planeiam usá-la como entrada. Você vai financiar o saldo do seu preço de compra com um empréstimo hipotecário.

o seu agente imobiliário local utiliza as fontes normais para procurar propriedades, incluindo o MLS (multiple listing service), Loopnet.com, e networking.após algumas semanas de busca, ela lhe oferece duas oportunidades de aquisição diferentes.,

Property # 1-Stable Income Producer at 6,48% Cap Rate

Property #1 is a 10 unit building available for a price of $1,000,000. O seu agente considera-o uma propriedade de classe B. É totalmente alugado, não precisa de grandes reparações, e tem uma boa empresa de gestão no lugar. A localização também tem boas perspectivas a longo prazo para a população e o crescimento económico.

Aqui estão os números:

Você gosta deste negócio porque ele produz renda estável e tem boas perspectivas de longo prazo. Também não tem grandes “gotchas” ou partes móveis., Você pode apenas comprá-lo e imediatamente começar a coletar renda usando um gerente de terceiro partido.

Agora o seu agente apresenta-lhe a propriedade #2.

Property #2-6,35% Cap Rate But an Opportunity to Add Value

Property # 2 is a 15-unit building available for a price of $ 850,000. O seu agente considera-o uma propriedade de Classe C, mas a localização está a chegar. Outros investidores estão remodelando propriedades e arrecadando rendas. Portanto, há uma oportunidade de adicionar valor e potencialmente fazer um retorno melhor.,

Aqui estão os números de compra:

mas lembre-se que há uma oportunidade de adicionar valor e melhorar o quadro financeiro. Seu agente e seu gerente de propriedade estão muito confiantes de que você pode gastar US $150,000 (US$10,000/unidade) e aumentar o aluguel de US $500 para US $700/mês para cada unidade.

Aqui estão os novos números após esta melhoria:

Este cenário necessitará de maior coordenação. Há também o risco de o plano não funcionar. A economia local ou nacional pode ter problemas antes de terminar. Ou você pode não executar os reparos ou aumentos de renda bem o suficiente.,

mas se você pode abordar esses riscos e fazer o esforço, a recompensa no back-end é uma taxa de cap muito mais elevada (ou seja, Renda) para o mesmo custo total de compra de US $1 milhão.

o que é uma boa taxa de Cap Para propriedades de aluguer?que Propriedade compraria? Propriedade número 1 com a taxa de cap estável de 6,35%? Ou a propriedade Nº2 com a taxa máxima de 8.40% mais arriscada mas mais rentável?com decisões de investimento, não há respostas claras.

Uma ” boa ” taxa de cap dependerá dos seus critérios e preferências de investimento pessoal.,

propriedade # 1 no exemplo anterior poderia ser um bom ajuste para os investidores que procuram uma experiência mais estável, passiva. E devido à sua sólida localização e perspectivas futuras positivas, os números poderiam ficar ainda melhores com o tempo.a propriedade n. º 2 poderia ser adequada para os investidores mais empreendedores. Os potenciais retornos são maiores se tudo correr bem. Mas também há potencial para menores retornos ou mesmo perdas.eu cai certamente no campo do investidor empresarial. Na verdade, comprei um negócio muito semelhante à propriedade nº2 há apenas alguns anos. Correu muito bem.,

mas eu também posso imaginar cenários como eu tenho mais capital onde investir na propriedade # 1 poderia fazer sentido.

Qual é a sua perspectiva para o futuro?

uma ” boa ” taxa de cap também depende de suas perspectivas para o futuro de uma propriedade e localização.por exemplo, digamos que se sente confiante de que os preços e o aluguer de uma propriedade em nice location, em San Diego, Califórnia, continuarão a crescer durante anos. Como resultado, você pode optar por aceitar uma taxa de limite de 4% a 5% hoje, mesmo que a taxa de juros sobre os seus custos de hipoteca sobre o mesmo montante!,

Você provavelmente pode adivinhar a minha opinião sobre esta estratégia. Não gosto de apostar numa estratégia de investimento que depende da especulação para ter sucesso. Pode ser especulação inteligente. Mas a quantidade e o tempo de crescimento ainda são apenas suposições educadas.em vez disso, gosto de escolher mercados e propriedades com taxas de limite actuais razoáveis e boas perspectivas a longo prazo. Tive a sorte de ter este tipo de mercado onde vivo no norte da Carolina do Sul. Mas se não o fizesse, investiria à distância noutro lugar.,afinal de contas, o rendimento destas propriedades é o que nós, aspirantes a aposentados precoces, usamos para construir riqueza e alcançar a independência financeira. Ao aceitar taxas de PAC tão baixas que você não produz renda hoje, seu crescimento (e seu caminho para a independência financeira) depende 100% de forças externas. Isso não me deixa quente e confuso por dentro.

Antes de terminar o tópico das taxas da PAC, há mais um fator a considerar – taxas de juros. É algo que você tem pouco controle sobre, mas pode afetar tanto as taxas de cap e sua estratégia de Investimento Global.,tenho a certeza que reparou em notícias sobre as alterações das taxas de juro da Reserva Federal. Esta taxa é tecnicamente chamada de taxa alvo dos fundos federais, e é importante porque pode afetar outras taxas em toda a economia, incluindo taxas de cap.factores como a economia local do mercado, a demografia e outros critérios de nível micro afectam mais as taxas da PAC. Como já expliquei, eles importam porque são os fundamentos do imobiliário.,mas como os valores imobiliários dependem fortemente do financiamento da dívida e dos mercados de capitais nacionais, as taxas de juro também desempenham um papel importante. Assim, as alterações nas taxas de juro podem aumentar ou diminuir as taxas de limite, mesmo que um imóvel ou mercado permaneça o mesmo.

Por exemplo, vamos voltar à propriedade #1 que estava disponível por um preço de $1 milhão a uma taxa de limite de 6,48%. Digamos que as mudanças nas taxas de juros globais na economia empurram a taxa de cap de mercado para esta propriedade até 7,5%.com o mesmo rendimento líquido de exploração, a propriedade seria agora apenas de valor $864,000 ($64,800 ÷ 7.5%)., Isso é um declínio de $ 136.000 ou 13,6% sem alterações nos fundamentos gerais do próprio imóvel!isso vai mesmo acontecer? Talvez. Mas não necessariamente.a relação entre as taxas de juro e as taxas do limite máximo é complexa. Uma alteração da taxa de juro nem sempre significa uma alteração da taxa da PAC.este relatório da TIAA (Real Estate: the Impact of Rising Interest Rates) mostrou que as taxas de juro e as taxas de cap têm alguma correlação (0.7 é o coeficiente de correlação para nerds estatísticos que querem saber)., Mas não é um 1 Perfeito, o que significa que as taxas de juros e as taxas de cap também se moveram em diferentes direções no passado.mas a relação grosseira entre as taxas de juro e as taxas do limite máximo é um bom aviso. Certifique-se de que a localização da sua propriedade, renda e estrutura de dívida são fortes o suficiente para suportar futuros choques financeiros.

conclusão

agora mergulhou profundamente nas taxas de cap.

em resumo, você aprendeu o que é uma taxa de cap, como ela é calculada, e que fatores afetam ela. Você também aprendeu como aplicá-lo às suas compras de investimento pessoal.,

eu recomendo aplicar o que você aprender o mais rápido possível se você quiser que ele cole. Visite um site imobiliário como zillow.com ou loopnet.com para procurar uma propriedade alugada. Em seguida, calcule a taxa de cap e compare-a com os números deste artigo.depois de calcular a taxa da PAC, pergunte-se o que aprendeu sobre o seu mercado e sobre as suas preferências pessoais.

também tenha em mente que as taxas de cap são importantes, mas eles são um dos muitos critérios que você deve usar para avaliar uma compra., Você também pode ler o meu artigo Como executar os números – Back da análise do Envelope para um olhar mais abrangente na minha abordagem à análise da propriedade.espero que pegue no que aprendeu e o use com a sua análise actual ou próxima da propriedade. Boa sorte!

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