Da una prospettiva quantitativa, investire nel settore immobiliare è un po ‘ come investire in azioni. Per trarre profitto, gli investitori devono sapere come valutare gli immobili e fare ipotesi istruite su quanto profitto ciascuno farà, sia attraverso l’apprezzamento della proprietà, reddito da locazione, o entrambi. Accurate valutazioni immobiliari possono aiutare gli investitori a prendere decisioni migliori quando si tratta di acquistare e vendere immobili.,

La valutazione del patrimonio netto è tipicamente condotta attraverso due metodologie di base: valore assoluto e valore relativo. Lo stesso vale per la valutazione della proprietà immobiliare.

Attualizzare il risultato operativo netto futuro (NOI) con il tasso di sconto appropriato per gli immobili è simile alle valutazioni del flusso di cassa attualizzato (DCF) per le azioni., Nel frattempo, l’integrazione del modello del moltiplicatore del reddito lordo nel settore immobiliare è paragonabile alle valutazioni del valore relativo con le scorte. Di seguito, daremo un’occhiata a come valutare una proprietà immobiliare utilizzando questi metodi.

Il valore di mercato di $7,142,857 è un buon affare se la proprietà vende a million 6,5 milioni. Ma, è un cattivo affare se il prezzo di vendita è di 8 8 milioni.

Determinare il tasso di capitalizzazione è una delle metriche chiave utilizzate per valutare una proprietà generatrice di reddito., Anche se è un po ‘ più complicato di calcolo del costo medio ponderato del capitale (WACC) di un’azienda, ci sono diversi metodi che gli investitori possono utilizzare per trovare una adeguata capitalizzazione tasso, tra cui i seguenti:

• Build-up metodo
• Mercato-metodo di estrazione
• Band-del-metodo d’investimento

Il Build-Up Metodo

Un approccio comune per il calcolo del tasso massimo è il build-up metodo., Iniziare con il tasso di interesse e aggiungere:

1. Appropriato per il premio di liquidità—è causa di illiquidi natura immobiliare
2. Riconquistare premium—account per la rete di terra apprezzamento
3. il premio per il Rischio—rivela l’esposizione complessiva al rischio del mercato immobiliare

e ‘ molto semplice per eseguire questo calcolo. Tuttavia, la complessità sta nel valutare stime accurate per le singole componenti del tasso di capitalizzazione, che può essere una sfida., Il vantaggio del metodo di accumulo è che tenta di definire e misurare con precisione i singoli componenti di un tasso di sconto.

Il metodo di estrazione di mercato

Il metodo di estrazione di mercato presuppone che esistano informazioni NOI e prezzi di vendita attuali e facilmente disponibili su proprietà generatrici di reddito comparabili. Il vantaggio del metodo di estrazione del mercato è che il tasso di capitalizzazione rende più significativa la capitalizzazione del reddito diretto.

È relativamente semplice determinare il tasso di capitalizzazione., Supponiamo che un investitore potrebbe acquistare un parcheggio previsto per generare 5 500.000 in NOI. Nell’area, ci sono tre parcheggi che producono reddito comparabili esistenti:

Prendendo i tassi medi di capitalizzazione per queste tre proprietà comparabili un tasso di capitalizzazione complessivo del 9.24% sarebbe una rappresentazione ragionevole del mercato. Utilizzando questo tasso di capitalizzazione, un investitore può determinare il valore di mercato della proprietà che stanno considerando. Il valore del parcheggio opportunità di investimento è di $5.411.255 ($500.000 / 0.0924).,

Il metodo Band-of-Investment

Con il metodo band-of-investment, il tasso di capitalizzazione viene calcolato utilizzando tassi di interesse individuali per le proprietà che utilizzano sia il finanziamento del debito che del capitale. Il vantaggio di questo metodo è che è il tasso di capitalizzazione più appropriato per gli investimenti immobiliari finanziati.

Il primo passo è calcolare un fattore di fondo di affondamento. Questa è la percentuale che deve essere accantonata ogni periodo per avere una certa quantità in un momento futuro., Supponiamo che una proprietà con NOI di $950.000 sia finanziata al 50%, utilizzando il debito al 7% di interesse da ammortizzare per 15 anni. Il resto è pagato con equità ad un tasso di rendimento richiesto del 10%. Il fattore di fondo di affondamento sarebbe calcolato come:

Collegando i numeri, otteniamo:

• 0.07 / (1 + 0.07)15 – 1

Questo calcola al 3,98%. Il tasso al quale un creditore deve essere pagato è uguale a questo fattore fondo affondamento più il tasso di interesse. In questo esempio, questo viene fuori a 10.98% (0.07 + 0.0398).,

Così, il tasso medio ponderato, o la capitalizzazione complessiva del tasso, che utilizza il 50% del peso del debito e il 50% in peso per il patrimonio è di:

• 10.49%

Come risultato, il valore di mercato della proprietà è:

• $9,056,244 ($950,000 / 0.,1049)

Metodi di Valutazione

Assoluto di modelli di valutazione di determinare il valore attuale dei futuri flussi finanziari in entrata, per ottenere il valore intrinseco di un bene. I metodi più comuni sono il dividend Discount model (DDM) e discounted cash flow (DCF) tecniche.

D’altra parte, i metodi relativi al valore suggeriscono che due titoli comparabili dovrebbero essere valutati allo stesso modo in base ai loro guadagni., Rapporti quali il rapporto prezzo / utili (P / E) e il rapporto prezzo / vendite vengono confrontati con altre società dello stesso settore per determinare se un titolo è sottovalutato o sopravvalutato.

Come nella valutazione delle azioni, l’analisi della valutazione immobiliare dovrebbe implementare entrambe le procedure per determinare un intervallo di valori possibili.,

Attualizzazione futuro NOI

La formula per il calcolo del valore immobiliare in base al risultato operativo netto scontato è:

NOI riflette i guadagni che la proprietà genererà dopo il factoring delle spese operative—ma prima della deduzione delle imposte e dei pagamenti di interessi. Tuttavia, prima di detrarre le spese, devono essere determinati i ricavi totali ottenuti dall’investimento.

Le entrate da locazione previste possono essere inizialmente previste in base a proprietà comparabili nelle vicinanze., Con una corretta ricerca di mercato, un investitore può determinare quali prezzi gli inquilini stanno pagando nella zona e assumere che simili affitti per piede quadrato possono essere applicati a questa proprietà. Gli aumenti previsti degli affitti sono contabilizzati nel tasso di crescita all’interno della formula.

Poiché gli alti tassi di posti vacanti sono una potenziale minaccia per i rendimenti degli investimenti immobiliari, è necessario utilizzare un’analisi di sensibilità o stime prudenti realistiche per determinare il reddito rinunciato se l’attività non viene utilizzata a pieno regime.,

Le spese operative includono quelle che sono direttamente sostenute attraverso le operazioni quotidiane dell’edificio, come l’assicurazione di proprietà, le spese di gestione, le spese di manutenzione e i costi di utilità. Si noti che l’ammortamento non è incluso nel calcolo della spesa totale. Il risultato operativo netto di una proprietà immobiliare è simile agli utili prima di interessi, imposte, ammortamenti e ammortamenti (EBITDA).,

Attualizzare NOI da un investimento immobiliare con il tasso di capitalizzazione è analogo all’attualizzare un flusso di dividendi futuro con il tasso di rendimento appropriato richiesto, corretto per la crescita dei dividendi. Gli investitori azionari che hanno familiarità con i modelli di crescita dei dividendi dovrebbero immediatamente vedere la somiglianza.

Moltiplicatore del reddito lordo

L’approccio del moltiplicatore del reddito lordo è un metodo di valutazione relativo che si basa sul presupposto che le proprietà nella stessa area saranno valutate proporzionalmente al reddito lordo che aiutano a generare.,

Come suggerisce il nome, il reddito lordo è il reddito totale prima della deduzione di eventuali spese operative. Tuttavia, i tassi di posti vacanti devono essere previsti per ottenere una stima accurata del reddito lordo.

Ad esempio, se un investitore immobiliare acquista un edificio di 100.000 piedi quadrati, può determinare da dati di proprietà comparabili che il reddito mensile lordo medio per piede quadrato nel quartiere è di $10. Anche se l’investitore può inizialmente supporre che il reddito annuo lordo è di million 12 milioni (months 10 x 12 mesi x 100.000 mq., piedi), ci sono probabilità di essere alcune unità vacanti nell’edificio in un dato momento.

Supponendo che ci sia un tasso di posti vacanti del 10%, il reddito annuo lordo è di million 10,8 milioni (million 12 milioni x 90%). Un approccio simile è applicato anche al risultato operativo netto.

Il passo successivo per valutare il valore della proprietà immobiliare è determinare il moltiplicatore di reddito lordo e moltiplicarlo per il reddito annuo lordo. Il moltiplicatore di reddito lordo può essere trovato utilizzando i dati storici di vendita., Guardando i prezzi di vendita di immobili comparabili e dividendo tale valore per il reddito annuo lordo generato produce il moltiplicatore medio per la regione.

Questo tipo di approccio di valutazione è simile all’utilizzo di transazioni o multipli comparabili per valutare un titolo. Molti analisti prevedono i guadagni di un’azienda e moltiplicano i suoi utili per azione (EPS) per il rapporto P/E del settore. La valutazione immobiliare può essere condotta attraverso misure simili.,

Ostacoli alla valutazione immobiliare

Entrambi questi metodi di valutazione immobiliare sembrano relativamente semplici. Tuttavia, in pratica, determinare il valore di una proprietà generatrice di reddito con questi calcoli è abbastanza complicato. Prima di tutto, può essere dispendioso in termini di tempo e impegnativo per ottenere le informazioni richieste per quanto riguarda tutti gli ingressi formula, come il reddito operativo netto, i premi inclusi nel tasso di capitalizzazione, e dati di vendita comparabili.,

In secondo luogo, questi modelli di valutazione non tengono adeguatamente conto di possibili cambiamenti importanti nel mercato immobiliare, come una crisi del credito o un boom immobiliare. Di conseguenza, è necessario condurre ulteriori analisi per prevedere e tenere conto del possibile impatto del cambiamento delle variabili economiche.

Poiché i mercati immobiliari sono meno liquidi e trasparenti rispetto al mercato azionario, a volte è difficile ottenere le informazioni necessarie per prendere una decisione di investimento pienamente informata.,

Detto questo, a causa del grande investimento di capitale tipicamente richiesto per l’acquisto di un grande sviluppo, questa complicata analisi può produrre un grande profitto se porta alla scoperta di una proprietà sottovalutata (simile all’investimento azionario). Così, prendendo il tempo per ricercare gli input richiesti vale la pena il tempo e l’energia.

La linea di fondo

La valutazione immobiliare è spesso basata su strategie simili all’analisi del patrimonio netto. Altri metodi, oltre all’approccio NOI scontato e al moltiplicatore del reddito lordo, sono spesso utilizzati., Alcuni esperti del settore, ad esempio, hanno una conoscenza attiva dei modelli di migrazione e sviluppo delle città.

Di conseguenza, possono determinare quali aree locali hanno maggiori probabilità di sperimentare il tasso di apprezzamento più rapido. Non importa quale approccio viene utilizzato, il predittore più importante del successo di una strategia è quanto bene è ricercato.,