Come analizzi le proprietà in affitto? In altri articoli, ho mostrato come eseguire i numeri con l’analisi back-of-the-envelope, tra cui la super-semplice regola dell’uno per cento. Ma il più importante strumento di analisi noleggio che uso è qualcosa chiamato un tasso di cap.,

In questo articolo, spiegherò cos’è un tasso di capitalizzazione (ovvero un tasso di capitalizzazione). Condividerò anche esempi di come utilizzare la formula cap rate in un modo molto pratico per analizzare i mercati immobiliari e le proprietà in affitto.

Con il cap rate come strumento nella tua cassetta degli attrezzi per la proprietà in affitto, sarai in grado di acquistare e trarre profitto con maggiore sicurezza dalle tue proprietà di investimento.

Che cosa è un tasso di Cap?

Un tasso di cap è semplicemente una formula., È il rapporto tra il reddito operativo netto di un immobile in affitto e il suo prezzo di acquisto (incluse eventuali riparazioni iniziali):

Cap Rate =

Net Operating Income (NOI) ÷ Purchase Price

La formula può essere utilizzata a livello di una singola proprietà guardando il suo reddito operativo netto rispetto al suo valore. Ma può anche essere utilizzato a livello di un intero mercato prendendo i tassi medi di capitalizzazione per un grande gruppo di proprietà.

È importante sottolineare che la formula cap rate NON include alcuna spesa ipotecaria., Come puoi vedere nella formula per il risultato operativo netto di seguito, le spese non includono un mutuo o un pagamento di interessi.

L’esclusione del debito fa parte del motivo per cui un tasso cap è così utile. La formula è focalizzata sulla proprietà da sola e non il finanziamento utilizzato per acquistare la proprietà.

Ogni investitore utilizza una diversa combinazione di acconto e finanziamento. Quindi, un tasso di cap presuppone che una proprietà venga acquistata per contanti senza leva finanziaria.

Questa ipotesi consente di concentrarsi sui meriti dei dati finanziari della proprietà invece di essere distratti dal debito., Consente inoltre di confrontare il rischio di una proprietà o di un mercato con un altro.

Come misurare il rischio

Al di là di una semplice formula matematica, un tasso di cap è meglio inteso come una misura del rischio. Quindi, in teoria, un tasso di cap più alto significa che un investimento è più rischioso. Un tasso di capitalizzazione inferiore significa che un investimento è meno rischioso.

È lo stesso principio che ti dà un rendimento inferiore per le attività a basso rischio come i buoni del Tesoro (3,03% per le obbligazioni a 30 anni a partire dal 20/7/2018) rispetto alle attività più rischiose come le azioni (rendimenti storici medi annui vicini al 10%).

Cosa significa essere più rischiosi?,

Il rischio è ciò di cui parla Warren Buffett nella sua regola # 1 di investire- ” non perdere soldi.”Come investitore, non puoi semplicemente prestare attenzione ai rendimenti o al profitto. Devi anche stimare e proteggerti dalla possibilità di perdere denaro.

Quindi, per giudicare meglio il rischio per i tuoi acquisti di investimento immobiliare, puoi iniziare con tre fattori principali che influenzano i tassi di capitalizzazione.

3 fattori principali che influenzano i tassi di capitalizzazione

Come prendere la temperatura dell’aria, un tasso di capitalizzazione è solo un modo per misurare l’attività di investimento reale nel mondo reale., E proprio come la geografia e i modelli meteorologici influenzano la temperatura, ci sono tre fattori principali che influenzano i tassi di capitalizzazione:

1. Economia e demografia a livello macro
2. Influenze di mercato a livello micro
3. Il tipo di proprietà

Questi tre fattori si combinano per dare ad ogni singola proprietà o Diamo un’occhiata a ciascuno in modo che tu possa capirli meglio.

Come l’economia di macro-livello e la demografia influenzano Cap Rate

Diciamo che si acquista un immobile in una grande area metropolitana come San Francisco., È una grande città con un’economia forte e diversificata. Ha anche una forte domanda da un costante afflusso di affittuari e acquirenti immobiliari .

Allo stesso tempo, San Francisco ha una mancanza di nuova fornitura di costruzione a causa della carenza di terra e restrizioni normative.

Quindi, come ho spiegato in Come scegliere la posizione ideale per gli immobili di investimento, questi fattori economici e demografici a livello macro influenzano positivamente i valori immobiliari. E che in genere rende il settore immobiliare in un luogo come San Francisco meno rischioso per gli investitori di investire i loro soldi.,

In termini di tassi di capitalizzazione, questo significa che San Francisco ha tassi di capitalizzazione bassi (cioè prezzi elevati). E in pratica, questo significa che gli investitori ei proprietari di immobili sono disposti ad accettare rendimenti a basso reddito a causa del rischio percepito inferiore.

D’altra parte, i fondamenti economici e demografici di un mercato rurale o di piccole città sono diversi. Queste posizioni sono economicamente non forte come una crescita, grande città che ha un’economia diversificata. Quindi, gli investitori qui richiedono tassi di capitalizzazione più elevati per compensare questo rischio.,

Utilizzando i dati della società immobiliare CBRE North American Cap Rate Report per la seconda metà del 2017, questo grafico mostra la differenza nei tassi di capitalizzazione tra i mercati. I tassi di cap sono per stabilizzato, tamponamento (cioè urbano), classe A condomini in ogni posizione.

Ma i tassi di capitalizzazione non ti aiutano solo a confrontare diversi mercati. Ti aiutano anche a confrontare diverse posizioni e proprietà all’interno di un mercato (ad esempio micro-level).

Come i mercati a livello micro (cioè locali) influenzano il tasso di capitalizzazione

Alcune posizioni a livello micro all’interno dello stesso mercato sono migliori di altre., Per riflettere questo, gli edifici immobiliari commerciali sono organizzati in quattro classi (A, B, C e D) in base alla loro posizione e alle condizioni dell’edificio. Il mio articolo, Dove acquistare un investimento immobiliare – il sistema di rating A-B-C-D, spiega come funziona questo sistema di rating informale.

Per ora, tieni presente che la classe A significa gli edifici più nuovi, meglio posizionati e più richiesti. E B, C, D diventano progressivamente più vecchi e meno desiderabili. E gli investitori in ogni classe di proprietà richiedono diversi tassi di capitalizzazione.,

Utilizzando gli stessi dati di cap rate del rapporto CBRE 2017, ecco i tassi medi di cap per le proprietà di classe A, B e C all’interno delle città che ho mostrato nel grafico precedente.

Come puoi vedere, i tassi di cap aumentano man mano che passi a classi di proprietà inferiori. Questo non significa che non dovresti investire in Classe C o anche in Classe D (certamente ho). Significa solo che devi capire i rischi e capire come affrontarli (di cui parlerò in una sezione successiva).

Ma per ora, c’è un altro fattore che influenza i tassi di cap. È il tipo di proprietà. Spiegherò con un altro esempio.,

Come tipo di proprietà influisce Cap Rate

Diciamo che si acquista un piccolo condominio residenziale nella periferia di Atlanta, Georgia. Il tasso di capitalizzazione di mercato per il tuo condominio sarà in genere inferiore al tasso di capitalizzazione per un piccolo centro commerciale (cioè negozio) nella stessa esatta posizione.

Perché la differenza tra residenziale e retail? Di nuovo, è rischio.

Durante una recessione, le persone avranno ancora bisogno di vivere da qualche parte. Quindi, un condominio probabilmente rimarrà pieno, anche se i tassi di affitto sono un po ‘ più bassi.,

Ma un negozio di fiori affittare la posizione di vendita al dettaglio potrebbe andare fuori mercato durante una recessione. E questo significa che il proprietario dell’edificio potrebbe affrontare lunghi posti vacanti e affitti molto più bassi.

È possibile visualizzare nuovamente questa differenza nelle tariffe cap tra i tipi di proprietà utilizzando il rapporto CBRE North American Cap Rate per la seconda metà del 2017. Ecco i tassi medi cap per tipo di proprietà a livello nazionale:

Attualmente le case unifamiliari non sono incluse nei rapporti immobiliari commerciali come questi. Ma la mia esperienza è che sono ancora più bassi rischi (cioè tassi di cap più bassi) rispetto a multifamiliari.,

Quindi, tutti e tre questi fattori – macro, micro e tipo di proprietà influenzano il tasso di cap di un particolare edificio. Ora diamo un’occhiata a come è possibile utilizzare i tassi di cap come strumento per analizzare e acquistare migliori offerte immobiliari.

Come utilizzare i tassi di capitalizzazione come investitore immobiliare in affitto

Finora l’idea di un tasso di capitalizzazione può sembrare accademica. È solo un numero in un rapporto che misura un concetto astratto come il rischio.

Ma in realtà, un tasso di cap è uno strumento molto pratico., Come investitore immobiliare in affitto, puoi usarlo per:

1. Scegliere un mercato, un sottomercato o un tipo di proprietà in cui investire
2. Impostare obiettivi ed eseguire analisi per acquisizioni di proprietà
3. Decidere di vendere una proprietà esistente

In altre parole, un tasso cap ti aiuta a prendere buone decisioni. E le buone decisioni portano a voi realizzare il vostro complesso immobiliare e obiettivi finanziari.

Condividerò un esempio per spiegare come è possibile utilizzare i tassi di capitalizzazione con le vostre decisioni di investimento.,

Esempio di analisi di due diverse proprietà con tassi di Cap

Diciamo che si decide di acquistare un piccolo condominio. Tu e un socio in affari avete salvato un pezzo di denaro, e si prevede di utilizzare che come un acconto. Potrai finanziare il saldo del prezzo di acquisto con un mutuo ipotecario.

Il tuo agente immobiliare locale utilizza le fonti normali per cercare le proprietà, incluso il MLS (multiple listing service), Loopnet.com, e rete.

Dopo un paio di settimane di ricerca, ti presenta due diverse opportunità di acquisizione.,

Proprietà # 1-Produttore di reddito stabile al tasso di Cap 6.48%

La proprietà #1 è un edificio di 10 unità disponibile per un prezzo di $1.000.000. Il tuo agente lo considera una proprietà di classe B. E ‘ completamente affittato, non ha bisogno di grandi riparazioni, e ha una buona società di gestione in atto. La posizione ha anche buone prospettive a lungo termine per la popolazione e la crescita economica.

Ecco i numeri:

Ti piace questo accordo perché produce reddito stabile e ha buone prospettive a lungo termine. Inoltre non ha grandi “trucchi” o parti mobili., Puoi semplicemente comprarlo e iniziare immediatamente a raccogliere entrate usando un gestore di terze parti.

Ora il tuo agente ti presenta la Proprietà # 2.

Property # 2-6.35% Cap Rate Ma un’opportunità per aggiungere valore

Property #2 è un edificio di 15 unità disponibile per un prezzo di $850.000. Il vostro agente lo considera una proprietà di classe C, ma la posizione è up-and-coming. Altri investitori stanno rimodellando le proprietà e aumentando gli affitti. Quindi, c’è un’opportunità per aggiungere valore e potenzialmente ottenere un rendimento migliore.,

Ecco i numeri di acquisto:

Ma ricorda che c’è l’opportunità di aggiungere valore e migliorare il quadro finanziario. Il vostro agente e il vostro gestore di proprietà sono molto sicuri che si può spendere $150.000 ($10.000/unità) e aumentare l’affitto da $500 a $700/mese per ogni unità.

Ecco i nuovi numeri dopo questo miglioramento:

Questo scenario richiederà più coordinamento. C’è anche il rischio che il piano non funzioni. L’economia locale o nazionale potrebbe avere problemi prima di finire. O si potrebbe non eseguire le riparazioni o affitto solleva abbastanza bene.,

Ma se è possibile affrontare tali rischi e fare lo sforzo, la ricompensa sul back-end è un tasso di cap molto più alto (cioè reddito) per lo stesso costo totale di acquisto di million 1 milione.

Qual è una buona tariffa Cap per le proprietà in affitto?

Quale proprietà compreresti? Proprietà #1 con la stalla 6.35% cap rate? O Proprietà #2 con il più rischioso ma più redditizio potenziale 8.40% cap rate?

Con le decisioni di investimento, non ci sono risposte chiare.

Un tasso di capitalizzazione” buono ” dipenderà dai criteri e dalle preferenze di investimento personali.,

La proprietà #1 nell’esempio precedente potrebbe essere una buona misura per gli investitori alla ricerca di un’esperienza più stabile e passiva. E a causa della sua posizione solida e delle prospettive future positive, i numeri potrebbero migliorare ancora con il tempo.

Proprietà #2 potrebbe essere una buona misura per gli investitori più imprenditoriali. I potenziali rendimenti sono più grandi se tutto va bene. Ma c’è anche il potenziale per rendimenti più bassi o addirittura perdite.

Certamente cado nel campo degli investitori imprenditoriali. In realtà, ho comprato un affare molto simile alla proprietà #2 solo un paio di anni fa. Si è rivelato molto bene.,

Ma posso anche immaginare scenari in quanto ho più capitale in cui investire nella proprietà #1 potrebbe avere senso.

Qual è la tua prospettiva per il futuro?

Un tasso di cap” buono ” dipende anche dalle tue prospettive per il futuro di una proprietà e della posizione.

Ad esempio, diciamo che ti senti sicuro che i prezzi e l’affitto di una proprietà in una bella posizione a San Diego, in California, continueranno a crescere per gli anni a venire. Di conseguenza, si può scegliere di accettare un tasso di cap del 4% al 5% oggi, anche se il tasso di interesse sui costi ipotecari circa lo stesso importo!,

Probabilmente puoi indovinare la mia opinione su questa strategia. Non mi piace scommettere su una strategia di investimento che dipende dalla speculazione per avere successo. Potrebbe essere una speculazione intelligente. Ma la quantità e la tempistica della crescita sono ancora solo ipotesi istruite.

Invece, mi piace scegliere mercati e proprietà con ragionevoli tassi attuali E buone prospettive a lungo termine. Ho avuto la fortuna di avere questo tipo di mercato in cui vivo nello stato del South Carolina. Ma se non lo facessi, investirei a distanza da qualche altra parte.,

Dopo tutto, il reddito da queste proprietà è quello che noi aspiranti prepensionati utilizzare per costruire ricchezza e raggiungere l’indipendenza finanziaria. Accettando tassi di capitalizzazione così bassi da non produrre alcun reddito oggi, la tua crescita (e il tuo percorso verso l’indipendenza finanziaria) dipende al 100% da forze esterne. Questo non mi fa sentire caldo e fuzzy dentro.

Prima di finire l’argomento dei tassi cap, c’è un altro fattore da considerare: i tassi di interesse. È qualcosa su cui hai poco controllo, ma può influenzare sia i tassi di capitalizzazione che la tua strategia di investimento complessiva.,

Come i tassi di interesse influenzano i tassi Cap

Sono sicuro che hai notato notizie sulle variazioni dei tassi di interesse dalla Federal Reserve. Questo tasso è tecnicamente chiamato federal funds target rate, ed è importante perché può influenzare altri tassi in tutta l’economia, compresi i tassi di cap.

Fattori come l’economia del mercato locale, la demografia e altri criteri a livello micro influenzano maggiormente i tassi di capitalizzazione. Come ho spiegato, sono importanti perché sono i fondamentali fondamentali del settore immobiliare.,

Ma poiché i valori immobiliari dipendono fortemente dal finanziamento del debito e dai mercati nazionali dei capitali, anche i tassi di interesse svolgono un ruolo importante. Quindi, le variazioni dei tassi di interesse possono aumentare o diminuire i tassi di capitalizzazione anche se una proprietà o un mercato rimangono gli stessi.

Ad esempio, torniamo alla proprietà #1 che era disponibile per un prezzo di $1 milione a un tasso massimo del 6,48%. Diciamo che i cambiamenti nei tassi di interesse complessivi nell’economia spingono il tasso di capitalizzazione di mercato per questa proprietà fino al 7,5%.

Con lo stesso risultato operativo netto, la proprietà ora varrebbe solo $864,000 ($64,800 ÷ 7.5%)., Questo è un calo di $136,000 o 13,6% senza cambiamenti nei fondamentali complessivi del settore immobiliare stesso!

Ora, succederà davvero? Forse. Ma non necessariamente.

La relazione tra tassi di interesse e tassi di capitalizzazione è complessa. Una variazione del tasso di interesse NON significa sempre una variazione del tasso cap.

Questo rapporto di TIAA (Real Estate: The Impact of Rising Interest Rates) ha mostrato che i tassi di interesse e i tassi di capitalizzazione hanno una certa correlazione (0.7 è il coefficiente di correlazione per i nerd delle statistiche che vogliono sapere)., Ma non è un 1 perfetto, il che significa che anche i tassi di interesse e i tassi di capitalizzazione si sono spostati in direzioni diverse in passato.

Ma la relazione approssimativa tra tassi di interesse e tassi di capitalizzazione è un buon avvertimento. Assicurati che la posizione, il reddito e la struttura del debito della tua proprietà siano abbastanza forti da resistere a futuri shock finanziari.

Conclusione

Ora hai preso un tuffo profondo in tassi di cap.

In sintesi, hai imparato cos’è un tasso cap, come viene calcolato e quali fattori lo influenzano. Hai anche imparato come applicarlo ai tuoi acquisti di investimento personali.,

Ti consiglio di applicare ciò che impari il prima possibile se vuoi che si attacchi. Visita un sito immobiliare come zillow.com oppure loopnet.com per cercare una proprietà in affitto. Quindi calcolare il tasso di cap e confrontarlo con i numeri in questo articolo.

Dopo aver calcolato il tasso di cap, chiediti cosa hai imparato sul tuo mercato e sulle tue preferenze personali.

Tieni anche presente che le tariffe cap sono importanti, ma sono uno dei tanti criteri che dovresti usare per valutare un acquisto., Puoi anche leggere il mio articolo Come eseguire l’analisi Numbers-Back of the Envelope per uno sguardo più completo al mio approccio all’analisi delle proprietà.

Spero che prenderai ciò che hai imparato e lo userai con la tua analisi delle proprietà corrente o successiva. In bocca al lupo!