Les accords de location-acquisition, également appelés accords de location-acquisition ou options de location, sont des accords de location traditionnels qui donnent également au locataire une option d’achat de la propriété locative, généralement une maison unifamiliale, quelque temps après le début de la location. Cette entente présente des avantages financiers et autres pour les propriétaires et les locataires.,
éléments du contrat de location-acquisition
Un contrat de location-acquisition est composé de deux contrats: un contrat de location-acquisition standard et une option d’achat; ceux-ci peuvent être incorporés dans un ou deux documents distincts.
Le Bail ou Contrat de Location
Dans le loyer-à-propre accord, le titre à la maison reste avec le propriétaire jusqu’à ce que le locataire exerce son option et achète la propriété. En d’autres termes, le point de départ de ce type d’arrangement est une location, pas une maison de la transaction d’achat., L’accord sous-jacent dans un accord de location-acquisition est donc identique à un contrat de location régulier entre un locateur et un locataire, y compris des conditions telles que la durée de la période de location, le montant du loyer à payer et les responsabilités de réparation et d’entretien du locateur et du locataire. Pour plus de détails sur les clauses communes, consultez L’article Nolo, dix termes à inclure dans votre bail ou contrat de location.,
L’Option d’achat
Une option d’achat accorde au locataire une option (droit) d’acheter le bien locatif dans un délai déterminé en échange d’une redevance (Frais d’option), qui est généralement payée à l’avance, et / ou sous la forme d’un loyer supérieur au marché (dont une partie est appliquée à Un locataire qui n’exerce pas l’option d’achat n’est pas droit à un remboursement de l’option de frais ou le remboursement dans le loyer., Parce que tant de choses sont en jeu pour le propriétaire et le locataire, il est crucial que l’option d’achat couvre toutes les conditions importantes telles que la durée de la période d’option et le prix d’achat de la maison. Pour plus de détails sur ces questions clés, consultez L’article Nolo, termes clés dans les contrats D’Option d’achat.
Obligations des locataires et des propriétaires en vertu d’un contrat de location-acquisition
Voici quelques façons dont les contrats de location avec option de location diffèrent des Baux traditionnels.,
paiement du loyer et mise de côté les paiements mensuels de loyer varient
tout comme dans un bail standard ou un contrat de location, le locataire a le devoir d’effectuer des paiements de loyer en temps opportun et exacts. Dans un accord de location-acquisition, les paiements de loyer sont souvent plus élevés qu’ils ne l’auraient été si la transaction avait été un contrat de location standard. En effet, un pourcentage convenu du loyer mensuel est généralement placé dans un compte séquestre. Il est du devoir du propriétaire de mettre de côté le pourcentage convenu du loyer., Le propriétaire réserve les fonds d’entiercement et rembourse le locataire lors de l’achat de la maison, ou applique simplement un pourcentage des paiements de loyer au principe de la maison. De cette manière, le locataire construit des capitaux propres dans la maison pendant toute la durée du contrat de location.
le locataire fait les réparations nécessaires à la propriété locative
contrairement à un bail traditionnel, dans lequel le propriétaire est généralement responsable de faire toutes les réparations, les locataires de location-à-propre réparent généralement la propriété locative à leurs propres frais., De nombreux propriétaires et locataires considèrent cela comme une bonne affaire puisque, vraisemblablement, le locataire sera finalement propriétaire de la maison.
le locataire doit remplir les Obligations du bail
Jusqu’à ce que le locataire exerce l’option et achète le bien locatif, les locaux appartiennent au propriétaire. Ainsi, en plus d’effectuer des réparations, le locataire doit également se conformer à toutes les autres obligations énoncées dans le bail., Cela signifie que le locataire ne doit pas avoir d’animaux de compagnie si le bail interdit les animaux de compagnie, ne doit pas héberger de résidents non autorisés, ne doit pas se livrer à des activités criminelles et ne doit rien faire d’autre qui est interdit par le bail. Si le locataire viole le bail, l’option deviendra nulle et non avenue. Le locataire perdra probablement à la fois les frais d’option et le pourcentage des paiements mensuels de loyer, selon les termes du contrat d’option d’achat.,
le locataire doit inspecter la maison et commander une évaluation
bien que le locataire ne puisse jamais exercer l’option d’achat de la propriété locative, les locataires doivent toujours inspecter les lieux et commander une évaluation avant de signer un bail avec option d’achat. Voici pourquoi:
- Le prix d’achat futur de la maison est souvent convenu au moment de la signature de l’accord de location-acquisition. Une évaluation permettra de s’assurer que le locataire paie un juste prix pour la maison.,
- Une inspection approfondie peut déterminer si le locataire devra faire des réparations majeures futures telles que celles pour restaurer les toits qui fuient, les unités de CVC et de chauffage cassées ou les drains d’égout bouchés, et aider le locataire à décider s’il est judicieux de conclure l’accord. Dans certains États, les propriétaires qui louent une maison avec une option d’achat doivent divulguer des informations importantes sur l’état de la propriété, offrant une protection supplémentaire aux locataires qui achètent une maison en vertu d’un contrat d’option de location. Vérifiez la loi de votre état sur les divulgations immobilières requises.,
est-ce un contrat de location-acquisition pour vous?
un contrat de location-acquisition bien construit peut être une solution optimale à la fois pour un propriétaire et un locataire.
avantages pour les locataires des accords de location-acquisition
un accord de location-acquisition pourrait être un bon choix pour un locataire qui veut posséder une maison et récolter les avantages de l’accession à la propriété, mais, en raison d’un mauvais crédit ou d’un manque de capital (l’acompte typique de 15-20% requis),,
Ce type d’arrangement permet au locataire d’investir et de construire des capitaux propres dans une maison tout en laissant ouverte la possibilité de s’en aller—par exemple, si la situation financière du locataire change pour le pire, ou le locataire ne souhaite tout simplement plus vivre ou acheter la maison. Bien qu’il puisse y avoir de graves conséquences financières (si le locataire a payé des frais d’option élevés ou a payé beaucoup d’argent de loyer sur un compte séquestre), le locataire n’est pas légalement obligé d’acheter la maison en vertu d’accords de location à posséder., Une décision de renoncer à l’option n’entraînera pas de procédure de forclusion et n’aura pas d’impact sur les antécédents de crédit du locataire.
avantages et inconvénients des ententes de location-acquisition
les propriétaires peuvent également bénéficier d’une entente de location-acquisition. Les propriétaires qui veulent vendre leur propriété locative, mais qui ont de la difficulté à le faire, peuvent trouver un acheteur par le biais d’un accord de location-acquisition. Pendant la période d’option, le propriétaire bénéficie d’un locataire fiable et à long terme, et n’a généralement pas à faire face aux dépenses et aux coûts d’entretien de la propriété locative., De plus, si le locataire n’exerce pas l’option, le propriétaire conserve les frais d’option et les fonds mis de côté en entiercement. Enfin, les propriétaires peuvent également bénéficier de divers incitatifs financiers pour envisager un contrat de location-acquisition. Par exemple, un propriétaire avec un flux de trésorerie négatif peut trouver avantageux de recevoir une petite somme d’argent maintenant et un revenu régulier (sous la forme d’un loyer mensuel supérieur à la normale), et les avantages fiscaux de cet arrangement, par opposition à un paiement forfaitaire de la vente de la propriété.
d’autre part, les accords de location-acquisition ont quelques inconvénients pour les propriétaires., Parce qu’il s’agit d’accords unilatéraux, le propriétaire est contractuellement tenu de vendre la maison au locataire, si l’option est exercée. Le locataire, cependant, n’est pas obligé contractuellement d’acheter la maison. Au lieu de cela, le locataire peut choisir d’exercer ou non l’option. Le propriétaire est donc lié par le contrat et ne peut pas vendre la maison à un tiers pendant la période d’option.