Êtes-vous prêt à faire passer votre jeu immobilier au niveau supérieur? Si vous avez déjà investi dans des placements unifamiliaux dans le passé, vous vous demandez peut-être ce qui va suivre. Ce n’est donc qu’une question de temps avant de vous retrouver à rechercher comment acheter un complexe d’appartements comme prochain projet de location commerciale.

L’achat d’un immeuble peut sembler intimidant, mais il peut s’agir d’un investissement avisé, en particulier pour les investisseurs immobiliers qui ont déjà une certaine expérience dans l’achat de propriétés locatives. Lisez la suite pour en savoir plus sur les finances des complexes d’appartements.,

avantages de L’achat d’un complexe D’Appartements

un complexe d’appartements est une propriété multifamiliale de cinq unités ou plus. L’achat d’un complexe d’appartements est une décision importante, mais il présente plusieurs avantages par rapport à un duplex ou à une propriété résidentielle similaire.

moins de risques

Les complexes D’appartements sont coûteux, mais ils réduisent les risques et augmentent le potentiel de profit en raison de leurs nombreuses unités. Contrairement au propriétaire d’une maison unifamiliale, les propriétaires d’appartements auront toujours des revenus locatifs provenant d’autres unités d’Immeuble si un locataire déménage.,

• possibilité de protéger votre flux de revenus en ayant une plus grande combinaison de locataires.
• échelonner les dates de début du contrat de location pour gérer votre rôle de loyer / gestion immobilière (c.-à-d. que vous ne voulez pas que le bail de tous les logements arrive à échéance en même temps).

les Économies d’échelle signifie une réduction des coûts de maintenance par unité

• des Bas frais d’exploitation. Les coûts imprévus – tels que la nécessité d’un remplacement de toit-sont moins gênants car le coût est réparti entre toutes les unités.
• Système de facturation des services publics Ratio (RUBS)., Dans de nombreuses anciennes propriétés multifamiliales, les unités ne sont pas mesurées individuellement pour les services publics, de sorte que les propriétaires utilisent ce système. C’est une méthode de détermination d’un résident de la facture d’électricité basée sur l’unité de la superficie, le nombre de personnes vivant dans une unité, ou une combinaison des deux.
• Unité de mises à niveau. L’achat en vrac peut parfois fournir un coût inférieur par article nécessaire pour des améliorations.,

les appartements sont fiscalement avantageux

même si les appartements sont considérés comme des biens immobiliers commerciaux, leur utilisation reste résidentielle et bénéficient d’un calendrier d’amortissement légèrement plus rapide que les autres actifs commerciaux.

couverture des appartements contre l’inflation

Le Bail moyen d’un appartement est généralement d’un an, ce qui permet au propriétaire de surveiller les loyers Comps du marché. Les taux de location ont tendance à augmenter avec l’inflation. En revanche, les baux commerciaux sont habituellement immobilisés pendant trois ou cinq ans ou augmentent de 1% par année.,

l’approbation du prêt est basée sur les caractéristiques financières de la propriété

Les prêteurs ont tendance à se concentrer davantage sur le potentiel de production de bénéfices que sur les finances de l’investisseur. Leur principale préoccupation est de savoir si le revenu de la propriété dépassera les paiements requis de l’investisseur.

• loyers bruts moins charges = résultat net D’exploitation (NOI). Le revenu net D’exploitation est ce qui paie le paiement de votre prêt et vous donne la possibilité de distribuer le revenu aux propriétaires/investisseurs.,

possibilités de générer des revenus supplémentaires

les investisseurs ont de nombreuses possibilités de générer des revenus supplémentaires à partir d’équipements immobiliers, tels qu’une buanderie, une salle de sport, une piscine ou un espace de bureau. Le coût d’investissement dans ces équipements est réparti sur toutes les unités. Il est assez facile de récupérer les coûts en facturant ces équipements.

quelque chose d’aussi simple que de déplacer la facture de déchets du propriétaire au locataire peut augmenter la valeur de votre investissement de plusieurs milliers de dollars en raison des économies d’échelle.,

Types de Complexes d’appartements

Avant d’investir, il est important de comprendre les quatre types de complexes d’appartements.

• Les bâtiments de classe A ont généralement moins de dix ans et disposent d’un éventail d’équipements disponibles.
• Les bâtiments de Classe B ont moins de 20 ans. Ils sont en bon état mais ont moins de commodités que les bâtiments de classe A.
• Les bâtiments de Classe C ont 30 ans ou moins, ont peu ou pas de commodités et peuvent avoir besoin de rénovations.
• Les bâtiments de classe D sont des unités plus anciennes, généralement dans les zones à faible revenu., Ils n’ont pas de commodités et nécessitent souvent des réparations importantes.

Finances à prendre en compte lors de L’examen des propriétés

lorsque vous commencez à examiner diverses propriétés commerciales, plusieurs facteurs financiers doivent être pris en compte.

• Louer rouleaux. Ce document vous aidera à identifier les problèmes de flux de trésorerie futurs en fonction de l’historique de vos locataires. Il détaille les montants actuels du loyer pour chaque unité et le nombre de lits et de bains. Il contient également des informations sur les noms des locataires actuels, les conditions de chaque bail et le montant du dépôt de garantie.
• taux d’Occupation., Ce calcul montre combien de votre temps est occupé par les locataires qui paient un loyer. Il permet également de contextualiser le coût de l’entretien, qui représente généralement 40% des revenus générés par le loyer et d’autres sources.
• taux de Vacance. Les prêteurs, les évaluateurs et les preneurs fermes utilisent ce calcul pour évaluer les loyers effectifs (revenu potentiel brut moins vacance).
• selon les conditions du marché, la classe d’actifs et d’autres facteurs, on pourrait s’attendre à 5-15%.,

considérations D’emplacement et de coût

lors du choix d’un emplacement, il y a plusieurs choses importantes à considérer. Ces facteurs comprennent les données sur l’emploi et l’économie de la région, les données sur la criminalité et la sécurité, ainsi que le potentiel d’augmentation de la valeur des propriétés au cours des prochaines années.

en plus des considérations d’emplacement, vous devriez considérer quelques éléments cruciaux du coût.

facturation des services publics

Les services publics partagés peuvent poser un problème si les locataires qui ne paient pas la facture eux-mêmes abusent des services publics et augmentent vos dépenses., Dans de nombreux cas, les propriétaires mettront en œuvre un système de ratio de services publics où les dépenses mensuelles de services publics sont divisées par le nombre d’unités. La partie de la facture de chaque locataire est déterminée par la taille, le nombre de chambres et de salles de bains, etc.

des risques pour la Santé

Comme mentionné dans la section documentation, une propriété doit être inspecté pour les risques potentiels pour la santé. Les propriétés plus anciennes ont tendance à être plus risquées, car elles peuvent être exposées à des contaminants tels que la peinture au plomb ou l’amiante. Un nouveau propriétaire est responsable de résoudre ces problèmes, qui peuvent coûter cher., Vous devriez vous demander si cette dépense en vaut la peine pour vous ou si vous devriez chercher ailleurs.

coûts D’assurance

Les bâtiments anciens ou les bâtiments situés dans des zones plus délabrées ont tendance à avoir des coûts d’assurance plus élevés. Lorsque vous envisagez des propriétés, Vous devez toujours vous renseigner sur les coûts d’assurance actuels. Vous devriez également vérifier auprès de quelques autres assureurs que le propriétaire actuel ne paie pas trop ou ne paie pas trop.

problèmes de facilité

Il y a quelques autres problèmes de facilité qui peuvent entraîner des dépenses supplémentaires pour les investisseurs., La plomberie qui nécessite des réparations peut être coûteuse et peut également augmenter le risque de contamination. Toiture questions, comme un toit plat, peuvent causer des problèmes de fuite. Par rapport aux extérieurs en brique ou en béton, les bâtiments avec des cadres en bois sont plus susceptibles de pourrir et sont plus sujets aux incendies.

stratégies d’investissement

en plus des coûts initiaux, des types de biens spécifiques pourraient être meilleurs en tant qu’investissements à court ou à long terme.

• stabilisé ou acheter et détenir des propriétés. Ces propriétés sont généralement décrites comme étant occupées à 90% pendant plus de 90 jours., Il est important de comprendre la différence entre l’occupation physique et économique (comme la location d’un appartement par rapport à la perception du paiement du loyer).
• propriétés non stabilisées ou à valeur ajoutée. Ces propriétés ont généralement besoin d’une gestion améliorée pour résoudre les problèmes d’entretien différé, de réduction des unités, de paiement des locataires, etc. Les propriétaires renoncent aux flux de trésorerie immédiats aujourd’hui, espérant qu’une fois les « améliorations” apportées, ils reconnaîtront les gains en capital futurs et/ou les flux de trésorerie plus importants demain.,

Considérations relatives au taux de capitalisation

comprendre votre taux de capitalisation (ou taux de capitalisation) est crucial. C’est l’un des meilleurs moyens de déterminer le rendement annuel potentiel d’un bien locatif.

la formule est la suivante:

revenu D’exploitation Net (IAR) / valeur marchande (ou prix d’achat)

par exemple, si une propriété a une valeur marchande de 800 000 $et un IAR de 90 000$, le taux plafond est de 8,9%. En général, les taux de plafond plus élevés sont meilleurs, donc si vous comparez deux propriétés, Vous devriez opter pour celle avec le taux de plafond plus élevé.,

il est également essentiel de bien comprendre les dépenses des postes. Vous verrez bientôt une différence entre les propriétés bien gérées et celles qui ne le sont pas.

obtenir un Prêt

Vous aurez probablement besoin pour obtenir un prêt commercial pour financer l’achat d’un complexe d’appartements. Les sources de prêts comprennent les banques commerciales, le financement des vendeurs et les prêts privés.

• prêts bancaires traditionnels (Banques ou coopératives de crédit)
• prêteur D’agence parrainé par le gouvernement (Fannie Mae ou Freddie Mac)

Les prêts D’appartements vont d’une durée de plusieurs années à 25 ans., Les prêts peuvent être des taux fixes ou réglables et, selon le prêteur, peuvent venir avec des pénalités de remboursement anticipé. C’est une norme de l’industrie de l’immobilier commercial. L’établissement prêteur est votre partenaire et votre meilleur défenseur pour évaluer correctement tous les éléments de diligence raisonnable.

la garantie des prêts à Recours signifie que le créancier peut saisir les biens personnels de l’emprunteur en cas de défaut. Les prêts sans recours sont ceux où un créancier ne peut pas s’attaquer aux biens personnels de l’emprunteur en cas de défaut.,

trouver un courtier

c’est une bonne idée de travailler avec un courtier en prêts multifamiliaux ou un cabinet de conseil. Un bon conseiller tirera parti des relations personnelles et vous aidera à trouver la meilleure option de financement pour votre situation et vos objectifs. Ils peuvent également aider avec les aspects du financement qui sont déroutants, y compris la documentation, et s’assurer que vous obtenez les meilleures conditions d’emprunt.

se qualifier pour un prêt

parce que la dette augmente l’effet de levier, moins vous mettez d’argent au départ, plus le profit relatif que vous pouvez générer., Les critères d’approbation varient selon le type de prêt, mais généralement, un prêteur a besoin d’un bon crédit (660+) pour être considéré par un prêteur.

Les emprunteurs devront également souvent déposer environ 25% du montant total du prêt sous forme d’acompte. Votre pointage de crédit et votre dépôt joueront un rôle clé dans la détermination de votre taux d’intérêt.

Documentation requise

Il peut être difficile de connaître les étapes finales les plus compliquées de l’achat d’un complexe d’appartements. Vous êtes arrivé à la phase finale, alors assurez-vous de suivre ces étapes pour préparer la documentation requise dont vous avez besoin pour fermer sur la propriété.,

évaluation

avant d’acheter, vous devez faire évaluer la propriété par des professionnels. Il existe quelques méthodes que les évaluateurs peuvent utiliser:

• L’approche du revenu estime la valeur d’une propriété en fonction de son revenu potentiel.
• l’approche de comparaison des ventes évalue la valeur du complexe en fonction des ventes de propriétés similaires.
• L’approche des coûts tient compte du coût estimé de la reconstruction d’une propriété, plus la valeur du terrain, moins l’amortissement.,

évaluation des besoins physiques

ce rapport indique l’état actuel de la propriété et détermine ce qui doit être réparé ou remplacé. À partir de ces informations, vous pouvez calculer les réserves de remplacement, qui sont des fonds dont vous pouvez vous attendre à avoir besoin chaque année pour les réparations.

évaluation environnementale de la phase I

Ce rapport inspecte une propriété à la recherche de problèmes environnementaux qui pourraient constituer une menace pour les résidents et la collectivité. Si la contamination est constatée lors de l’évaluation initiale, des évaluations de Phase II ou de phase III peuvent être nécessaires.,

arpentage de la propriété

Ce rapport enregistre les limites de la propriété. Il prend note de tout problème de titre qui pourrait affecter l’utilisation de la propriété.

Conclusion

Les complexes D’Appartements ne sont pas bon marché. Cela dit, si vous êtes à un point dans votre immobilier d’investissement carrière où vous êtes prêt à passer à l’étape suivante, ils pourraient être vaut l’investissement. Avant de franchir le pas, parlez à d’autres personnes qui ont franchi le pas dans l’immobilier commercial. En utilisant cette liste comme point de départ, vous constaterez peut-être que votre recherche ouvre des portes que vous pensiez fermées.,

Dernière mise à jour le 20/10/20