comment évaluer un bien d’investissement immobilier

d’un point de vue quantitatif, investir dans l’immobilier est un peu comme investir dans des actions. Pour profiter, les investisseurs doivent savoir comment évaluer l’immobilier et faire des suppositions éclairées sur le montant des bénéfices que chacun fera, que ce soit par l’appréciation de la propriété, le revenu locatif ou les deux. Des évaluations immobilières précises peuvent aider les investisseurs à prendre de meilleures décisions lorsqu’il s’agit d’acheter et de vendre des propriétés.,

plats à Emporter Clés

  • évaluation immobilière est un processus qui détermine la valeur économique d’un investissement immobilier.
  • le taux de capitalisation est une mesure clé pour évaluer une propriété productrice de revenus.
  • le résultat net d’exploitation (NOI) mesure la rentabilité d’une propriété productrice de revenus avant d’ajouter les coûts de financement et les impôts.
  • Les deux principales méthodes d’évaluation immobilière comprennent l’actualisation des NOI futurs et le modèle du multiplicateur de revenu brut.,
  • à la baisse, parce que les marchés immobiliers sont moins liquides et transparents que le marché boursier, il peut être difficile d’obtenir les informations nécessaires.

l’évaluation des actions est généralement effectuée selon deux méthodologies de base: la valeur absolue et la valeur relative. Le même est vrai pour l’immobilier de l’évaluation de la propriété.

L’actualisation du résultat d’exploitation net futur (NOI) par le taux d’actualisation approprié pour les biens immobiliers est similaire aux évaluations des flux de trésorerie actualisés (DCF) pour les actions., Parallèlement, l’intégration du modèle du multiplicateur de revenu brut dans l’immobilier est comparable aux évaluations de la valeur relative avec les actions. Ci-dessous, nous examinerons comment évaluer une propriété immobilière en utilisant ces méthodes.

prêts Hypothécaires discrimination est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état matrimonial, l’utilisation de l’assistance Publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre certaines mesures. Une de ces étapes consiste à déposer un rapport au bureau de la protection financière des consommateurs ou aux États-Unis., Ministère du logement et du développement urbain (HUD).

Le Taux de Capitalisation

l’Une des plus importantes hypothèses un investisseur immobilier fait lors de l’exécution des valorisations immobilières est de choisir un bon taux de capitalisation, également connu comme le taux de capitalisation.

le taux de capitalisation est le taux de rendement requis sur un bien immobilier, net de l’appréciation de la valeur ou de l’amortissement. En termes simples, il s’agit du taux appliqué à L’avis D’intention pour déterminer la valeur actuelle d’une propriété.,

par exemple, supposons qu’une propriété devrait générer des NOI de 1 million de dollars au cours des dix prochaines années. S’il était actualisé à un taux de capitalisation de 14%, la valeur marchande de la propriété serait:

la valeur marchande de 7 142 857 is est une bonne affaire si la propriété se vend à 6,5 millions de dollars. Mais, c’est une mauvaise affaire si le prix de vente est de $8 millions.

La détermination du taux de capitalisation est l’une des mesures clés utilisées pour évaluer une propriété génératrice de revenus., Bien qu’il soit un peu plus compliqué que de calculer le coût moyen pondéré du capital (WACC) d’une entreprise, les investisseurs peuvent utiliser plusieurs méthodes pour trouver un taux de capitalisation approprié, notamment les suivantes:

  • méthode D’accumulation
  • méthode D’extraction du marché
  • méthode de la bande de placement

‘approche de calcul du taux de plafonnement est la méthode d’accumulation., Commencez par le taux d’intérêt et ajoutez le:

  1. prime de liquidité appropriée—découle de la nature illiquide de l’immobilier
  2. prime de Recapture—tient compte de l’appréciation nette des terres
  3. prime de risque—révèle l’exposition globale au risque du marché immobilier

Il est très simple d’effectuer ce calcul. Cependant, la complexité réside dans l’évaluation d’estimations précises pour les différentes composantes du taux de capitalisation, ce qui peut être un défi., L’avantage de la méthode d’accumulation, c’est qu’il tente de définir et de mesurer avec précision les composants individuels d’un taux d’actualisation.

la méthode D’Extraction du marché

la méthode d’extraction du marché suppose qu’il existe des informations actuelles et facilement disponibles sur les NOI et les prix de vente sur des propriétés génératrices de revenus comparables. L’avantage de la méthode d’extraction du marché est que le taux de capitalisation rend la capitalisation du revenu direct plus significative.

Il est relativement simple de déterminer le taux de capitalisation., Supposons qu’un investisseur pourrait acheter un parking qui devrait générer 500 000 no en NOI. Dans la région, il existe trois stationnements productifs de revenus comparables:

Si l’on prend les taux de capitalisation moyens de ces trois propriétés comparables, un taux de capitalisation global de 9,24% serait une représentation raisonnable du marché. En utilisant ce taux de capitalisation, un investisseur peut déterminer la valeur marchande de la propriété qu’il envisage. La valeur de l’opportunité d’investissement dans le stationnement est de 5 411 255 $(500 000 / / 0,0924).,

la méthode de la tranche d’investissement

avec la méthode de la tranche d’investissement, le taux de capitalisation est calculé à l’aide des taux d’intérêt individuels pour les propriétés qui utilisent à la fois le financement par emprunt et par capitaux propres. L’avantage de cette méthode est qu’il s’agit du taux de capitalisation le plus approprié pour les investissements immobiliers financés.

La première étape consiste à calculer un fonds d’amortissement facteur. C’est le pourcentage qui doit être mis de côté chaque période pour avoir un certain montant à un moment ultérieur., Supposons qu’un bien dont l’indice D’intérêt est de 950 000 $est financé à 50%, en utilisant une dette à 7% d’intérêt à amortir sur 15 ans. Le reste est payé avec des capitaux propres à un taux de rendement requis de 10%. Le fonds d’amortissement facteur est calculé comme suit:

Brancher les chiffres, on obtient:

  • 0.07 / (1 + 0.07)15 – 1

Ce calcule à 3,98%. Le taux auquel un prêteur doit être payé est égal à ce facteur du fonds d’amortissement plus le taux d’intérêt. Dans cet exemple, cela ressort à 10,98% (0,07 + 0,0398).,

ainsi, le taux moyen pondéré, ou le taux de capitalisation global, en utilisant la pondération de 50% pour la dette et de 50% pour les capitaux propres est:

  • 10,49%

En conséquence, la valeur marchande de la propriété est:

  • As 9 056 244 (950 000 dollars / 0.,1049)
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Comment la Valeur d’Un Investissement Immobilier Propriété

Méthodes d’Évaluation

Absolu de modèles d’évaluation, de déterminer la valeur actuelle des futurs entrants flux de trésorerie pour obtenir la valeur intrinsèque d’un actif. Les méthodes les plus courantes sont le modèle d’actualisation des dividendes (DDM) et les techniques de flux de trésorerie actualisés (DCF).

D’autre part, les méthodes de valeur relative suggèrent que deux titres comparables devraient avoir un prix similaire en fonction de leurs gains., Des Ratios tels que le prix au bénéfice (P/E) et le prix au chiffre d’affaires sont comparés à d’autres sociétés du même secteur afin de déterminer si une action est sous-évaluée ou sur-évaluée.

comme dans l’évaluation des actions, l’analyse de l’évaluation immobilière devrait mettre en œuvre les deux procédures pour déterminer une gamme de valeurs possibles.,

actualisation des NOI futurs

la formule de calcul de la valeur immobilière basée sur le résultat net d’exploitation actualisé est la suivante:

Les NOI reflètent les revenus que la propriété générera après l’affacturage des charges d’exploitation—mais avant la déduction des impôts et des paiements d’intérêts. Cependant, avant de déduire les dépenses, le total des revenus tirés de l’investissement doit être déterminé.

Les revenus locatifs attendus peuvent initialement être prévus sur la base de propriétés comparables à proximité., Avec une étude de marché appropriée, un investisseur peut déterminer les prix que les locataires paient dans la région et supposer que des loyers similaires au pied carré peuvent être appliqués à cette propriété. Les augmentations prévues des loyers sont prises en compte dans le taux de croissance de la formule.

étant donné que les taux d’inoccupation élevés constituent une menace potentielle pour le rendement des placements immobiliers, une analyse de sensibilité ou des estimations prudentes réalistes devraient être utilisées pour déterminer le revenu abandonné si l’actif n’est pas utilisé à pleine capacité.,

Les dépenses D’exploitation comprennent celles qui sont directement engagées dans le cadre des opérations quotidiennes de l’Immeuble, telles que l’assurance des biens, les frais de gestion, les frais d’entretien et les coûts des services publics. Notez que l’amortissement n’est pas inclus dans le calcul des dépenses totales. Le résultat net d’exploitation d’un bien immobilier est similaire au résultat avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement (EBITDA).,

L’actualisation de L’IPO d’un investissement immobilier par le taux de plafonnement est analogue à l’actualisation d’un flux de dividendes futurs par le taux de rendement requis approprié, ajusté en fonction de la croissance du dividende. Les investisseurs en actions familiers avec les modèles de croissance des dividendes devraient immédiatement voir la ressemblance.

multiplicateur de revenu brut

l’approche du multiplicateur de revenu brut est une méthode d’évaluation relative qui repose sur l’hypothèse sous-jacente que les propriétés situées dans la même zone seront évaluées proportionnellement au revenu brut qu’elles contribuent à générer.,

Comme son nom l’indique, le revenu brut est le revenu total avant déduction de toutes les charges d’exploitation. Toutefois, les taux de vacance de postes doivent être prévus pour obtenir une estimation précise des recettes brutes.

par exemple, si un investisseur immobilier achète un immeuble de 100 000 pieds carrés, il peut déterminer à partir de données immobilières comparables que le revenu mensuel brut moyen par pied carré dans le quartier est de 10$. Bien que l’investisseur puisse initialement supposer que le revenu annuel brut est de 12 millions de dollars (10 x 12 mois x 100 000 sq., pieds), il y a probablement des unités vacantes dans le bâtiment à un moment donné.

En supposant un taux de vacance de 10%, le revenu annuel brut est de 10,8 millions de dollars (12 millions de dollars x 90%). Une approche similaire est également appliquée à l’approche du résultat net d’exploitation.

La prochaine étape pour évaluer la valeur d’un bien immobilier est de déterminer le revenu brut multiplicateur et le multiplier par le revenu annuel brut. Le multiplicateur de revenu brut peut être trouvé en utilisant les données de ventes historiques., En examinant les prix de vente de propriétés comparables et en divisant cette valeur par le revenu annuel brut généré, on obtient le multiplicateur moyen pour la région.

Ce type d’approche d’évaluation est similaire à l’utilisation de transactions comparables ou de multiples pour évaluer une action. De nombreux analystes prévoient les bénéfices d’une entreprise et multiplient son bénéfice par action (BPA) par le ratio P/E de l’industrie. L’évaluation immobilière peut être effectuée par des mesures similaires.,

des Obstacles à l’Évaluation Immobilière

ces Deux immobiliers méthodes d’évaluation semble relativement simple. Cependant, dans la pratique, déterminer la valeur d’une propriété génératrice de revenus avec ces calculs est assez compliqué. Tout d’abord, il peut être fastidieux et difficile d’obtenir les informations requises concernant toutes les entrées de la formule, telles que le résultat d’exploitation net, les primes incluses dans le taux de capitalisation et les données de ventes comparables.,

Deuxièmement, ces modèles d’évaluation ne prennent pas correctement en compte d’éventuels changements majeurs sur le marché immobilier, tels qu’une crise du crédit ou un boom immobilier. Par conséquent, une analyse plus approfondie doit être effectuée pour prévoir et prendre en compte l’impact possible de l’évolution des variables économiques.

parce que les marchés immobiliers sont moins liquides et transparents que le marché boursier, il est parfois difficile d’obtenir les informations nécessaires pour prendre une décision d’investissement en toute connaissance de cause.,

cela dit, en raison de l’investissement en capital important généralement requis pour acheter un grand développement, cette analyse compliquée peut produire un gain important si elle conduit à la découverte d’une propriété sous-évaluée (similaire à l’investissement en actions). Ainsi, prendre le temps de rechercher les intrants requis vaut bien le temps et l’énergie.

la ligne de fond

l’évaluation immobilière repose souvent sur des stratégies similaires à l’analyse des actions. D’autres méthodes, en plus de l’approche de L’indice d’intérêt actualisé et du multiplicateur de revenu brut, sont également fréquemment utilisées., Certains experts de l’industrie, par exemple, ont une connaissance pratique active de la migration des villes et des modèles de développement.

par conséquent, ils peuvent déterminer quelles zones locales sont les plus susceptibles de connaître le taux d’appréciation le plus rapide. Quelle que soit l’approche utilisée, le prédicteur le plus important du succès d’une stratégie est sa qualité de recherche.,

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