¿Cómo analiza las propiedades de alquiler? En otros artículos, mostré cómo ejecutar los números con el análisis de la parte posterior de la envolvente, incluida la regla súper simple del uno por ciento. Pero la herramienta de análisis de alquiler más importante que uso es algo llamado tasa de límite.,

en este artículo, explicaré qué es una tasa de capitalización (también conocida como tasa de capitalización). También compartiré ejemplos de cómo usar la fórmula de tasa de capitalización de una manera muy práctica para analizar los mercados inmobiliarios y las propiedades de alquiler.

con la tasa de capitalización como herramienta en su caja de herramientas de propiedades de alquiler, podrá comprar y beneficiarse con mayor confianza de sus propias propiedades de inversión.

¿Qué es una tasa Cap?

una tasa de límite es simplemente una fórmula., Es la relación entre los ingresos netos de explotación de una propiedad de alquiler y su precio de compra (incluidas las reparaciones iniciales):

tasa de capitalización =

ingresos netos de explotación (NOI) ÷ precio de compra

la fórmula se puede utilizar en el nivel de una propiedad individual al observar sus ingresos netos de explotación en comparación con su valor. Pero también se puede utilizar en el nivel de todo un mercado tomando tasas de capitalización promedio para un gran grupo de propiedades.

Es importante destacar que la fórmula de tasa de tope no incluye ningún gasto hipotecario., Como puede ver en la fórmula para el ingreso operativo neto a continuación, los gastos no incluyen una hipoteca o pago de intereses.

excluir la deuda es parte de por qué una tasa de capitalización es tan útil. La fórmula se centra solo en la propiedad y no en el financiamiento utilizado para comprar la propiedad.

cada inversor utiliza una combinación diferente de pago inicial y financiación. Por lo tanto, una tasa de límite asume que una propiedad se compra por dinero en efectivo sin apalancamiento.

esta suposición le permite centrarse en los méritos financieros de la propiedad en lugar de distraerse con la deuda., También le permite comparar el riesgo de una propiedad o mercado con otro.

Cómo medir el riesgo

Más allá de una simple fórmula matemática, una tasa de tope se entiende mejor como una medida de riesgo. Así que en teoría, una tasa de capitalización más alta significa que una inversión es más arriesgada. Una tasa de capitalización más baja significa que una inversión es menos arriesgada.

es el mismo principio que le da un rendimiento más bajo para los activos de bajo riesgo como los bonos del Tesoro (3.03% Para los bonos a 30 años a partir del 7/20/2018) que para los activos más riesgosos como las acciones (rendimientos históricos anuales promedio cercanos al 10%).

¿Qué significa ser más arriesgado?,

el riesgo es de lo que Warren Buffett habla en su regla #1 de inversión: «no pierdas dinero.»Como inversor, no puedes simplemente prestar atención a los rendimientos o las ganancias. También tiene que estimar y protegerse contra la posibilidad de perder dinero.

entonces ,para juzgar mejor el riesgo de sus compras de inversión en bienes raíces, puede comenzar con tres factores principales que afectan las tasas de capitalización.

3 factores principales que afectan las tasas de capitalización

como tomar la temperatura del aire, una tasa de capitalización es solo una forma de medir la actividad de inversión real en el mundo real., Y al igual que la geografía y los patrones climáticos afectan la temperatura, hay tres factores principales que afectan las tasas de capitalización:

1. Macro-Level economics and demographics
2. Micro-level market influences
3. El tipo de propiedad

Estos tres factores se combinan para dar a cada propiedad individual o mercado local su tasa de capitalización única. Echemos un vistazo a cada uno de ellos para que puedas entenderlos mejor.

cómo la economía y la demografía a nivel macroeconómico afectan la tasa de capitalización

digamos que compra una propiedad en un área metropolitana importante como San Francisco., Es una gran ciudad con una economía fuerte y diversa. También tiene una alta demanda de una afluencia constante de inquilinos y compradores de bienes raíces .

al mismo tiempo, San Francisco tiene una falta de suministro de Nueva Construcción debido a la escasez de tierra y las restricciones regulatorias.

así que como expliqué en cómo elegir la ubicación Ideal para propiedades de inversión, estos factores económicos y demográficos a nivel macroeconómico afectan positivamente los valores inmobiliarios. Y eso generalmente hace que los bienes raíces en un lugar como San Francisco sean menos riesgosos para que los inversores inviertan su dinero.,

en términos de tasas de capitalización, esto significa que San Francisco tiene tasas de capitalización bajas (es decir, precios altos). Y en la práctica, esto significa que los inversores y propietarios están dispuestos a aceptar rendimientos de menores ingresos debido al menor riesgo percibido.

por otro lado, los fundamentos económicos y demográficos de un mercado rural o de una pequeña ciudad son diferentes. Estos lugares no son económicamente tan fuertes como una gran ciudad en crecimiento que tiene una economía diversificada. Por lo tanto, los inversores aquí exigen tasas de capitalización más altas para compensar este riesgo.,

utilizando datos de la firma de bienes raíces CBRE North American Cap Rate Report para el 2do semestre de 2017, este gráfico muestra la diferencia en las tasas de capitalización entre los mercados. Las tasas de tope son para edificios de apartamentos de clase a estabilizados, de relleno (es decir, urbanos) en cada ubicación.

pero las tasas de capitalización no solo le ayudan a comparar diferentes mercados. También le ayudan a comparar diferentes ubicaciones y propiedades dentro de un mercado (es decir, a nivel micro).

cómo afectan los mercados de nivel Micro (es decir, locales) a la tasa de capitalización

algunas ubicaciones de nivel micro dentro del mismo mercado son mejores que otras., Para reflejar esto, los edificios de bienes raíces comerciales se organizan en cuatro clases (A, B, C y D) Según su ubicación y condición del edificio. Mi artículo, Dónde comprar una propiedad de inversión – el sistema de calificación A-B-C-D, explica cómo funciona este sistema de calificación informal.

por ahora, solo tenga en cuenta que la clase A significa los edificios más nuevos, mejor ubicados y más demandados. Y B, C, D se vuelven progresivamente más viejos y menos deseables. Y los inversores en cada clase de propiedad exigen diferentes tasas de capitalización.,

Usando los mismos datos de tasa de capitalización del informe de CBRE de 2017, Aquí están las tasas de capitalización promedio para las propiedades de clase A, B y C dentro de las ciudades que mostré en el gráfico anterior.

como puede ver, las tasas de capitalización aumentan a medida que se mueve a clases de propiedad más bajas. Esto no significa que no deba invertir en Clase C o incluso Clase D (ciertamente lo he hecho). Solo significa que necesitas entender los riesgos y descubrir cómo abordarlos (de lo que hablaré en una sección posterior).

pero por ahora, hay un factor más que afecta las tasas de capitalización. Es el tipo de propiedad. Lo explicaré con otro ejemplo.,

cómo el tipo de propiedad afecta la tasa de capitalización

digamos que compra un pequeño edificio de apartamentos residenciales en los suburbios de Atlanta, Georgia. La tasa de capitalización de mercado para su edificio de apartamentos generalmente será menor que la tasa de capitalización para un centro comercial pequeño (es decir, una tienda) en la misma ubicación exacta.

¿por Qué la diferencia entre residencial y comercial? De nuevo, Es riesgo.

durante una recesión, la gente todavía tendrá que vivir en algún lugar. Por lo tanto, es probable que un edificio de apartamentos permanezca lleno, incluso si las tasas de alquiler son un poco más bajas.,

pero una tienda de flores que alquile la ubicación minorista podría salir del negocio durante una recesión. Y eso significa que el propietario del edificio podría enfrentar largas vacantes y alquileres mucho más bajos.

nuevamente puede ver esta diferencia en las tarifas de capitalización entre los tipos de propiedad utilizando el informe de tarifas de capitalización de América del norte de CBRE para el 2do semestre de 2017. Aquí están las tasas promedio de capitalización por tipo de propiedad a nivel nacional:

actualmente las casas unifamiliares no están incluidas en los informes de bienes raíces comerciales como estos. Pero mi experiencia es que tienen un riesgo aún menor (es decir, tasas de capitalización más bajas) que las multifamiliares.,

entonces, estos tres factores-macro, micro y tipo de propiedad afectan la tasa de capitalización de cualquier edificio en particular. Ahora veamos cómo puede usar las tasas de capitalización como una herramienta para analizar y comprar mejores ofertas de bienes raíces.

Cómo utilizar las tasas de capitalización como inversor inmobiliario de alquiler

hasta ahora la idea de una tasa de capitalización puede parecer académica. Es solo un número en un informe que mide un concepto abstracto como el riesgo.

pero en realidad, una tasa de capitalización es una herramienta muy práctica., Como inversor de propiedades de alquiler, puede usarlo para:

1. Elegir un mercado, submercado o tipo de propiedad para invertir en
2. Establecer objetivos y realizar análisis para adquisiciones de propiedades
3. decidir vender una propiedad existente

En otras palabras, una tasa de capitalización le ayuda a tomar buenas decisiones. Y las buenas decisiones lo llevan a lograr sus objetivos generales de bienes raíces y financieros.

compartiré un ejemplo para explicar cómo puede utilizar las tasas de capitalización con sus decisiones de inversión.,

ejemplo de analizar dos propiedades diferentes con tasas de capitalización

digamos que decides comprar un pequeño edificio de apartamentos. Usted y un socio de negocios han ahorrado un pedazo de dinero en efectivo, y planea usar eso como pago inicial. Financiará el saldo de su precio de compra con un préstamo hipotecario.

Su agente local de bienes raíces utiliza las fuentes normales para buscar propiedades, incluido el MLS (servicio de listado múltiple), Loopnet.com y redes.

después de un par de semanas de búsqueda, te presenta dos oportunidades de adquisición diferentes.,

Propiedad #1-productor de ingresos estables a una tasa de capitalización del 6.48%

la propiedad #1 es un edificio de 10 unidades disponible por un precio de $1,000,000. Su agente lo considera una propiedad de clase B. Está completamente alquilado, no necesita reparaciones mayores y tiene una buena compañía de gestión. El lugar también tiene buenas perspectivas de crecimiento demográfico y económico a largo plazo.

Aquí están los números:

te gusta este acuerdo porque produce ingresos estables y tiene buenas perspectivas a largo plazo. Tampoco tiene ningún «gotchas» importante o partes móviles., Usted puede comprarlo e inmediatamente empezar a recoger los ingresos utilizando un administrador de 3rd party.

ahora su agente le presenta la propiedad # 2.

propiedad #2-Tasa de capitalización del 6.35%, pero una oportunidad de agregar valor

la propiedad #2 es un edificio de 15 unidades disponible por un precio de $850,000. Su agente lo considera una propiedad de Clase C, pero la ubicación es prometedora. Otros inversores están remodelando propiedades y aumentando los alquileres. Por lo tanto, hay una oportunidad para agregar valor y potencialmente hacer un mejor retorno.,

Aquí están los números de compra:

pero recuerde que hay una oportunidad para agregar valor y mejorar el panorama financiero. Su agente y su administrador de propiedades están muy seguros de que puede gastar 1 150,000 (unit 10,000/unidad) y aumentar el alquiler de 5 500 a 7 700/mes por cada unidad.

Aquí están los nuevos números después de esta mejora:

este escenario tomará más coordinación. También existe el riesgo de que el plan no funcione. La economía local o nacional podría tener problemas antes de terminar. O es posible que no ejecute las reparaciones o el alquiler aumenta lo suficientemente bien.,

pero si puede abordar esos riesgos y hacer el esfuerzo, la recompensa en el back-end es una tasa de límite mucho más alta (es decir, ingresos) por el mismo costo total de compra de $1 millón.

¿Cuál es una buena tasa Cap para las propiedades de alquiler?

¿Qué propiedad comprarías? Propiedad #1 con la tasa de capitalización estable de 6.35%? O la propiedad #2 con el potencial más arriesgado pero más rentable 8.40% tasa de capitalización?

Con las decisiones de inversión, no hay respuestas claras.

una tasa de capitalización «buena» dependerá de sus criterios y preferencias personales de inversión.,

la propiedad #1 en el ejemplo anterior podría ser una buena opción para los inversores que buscan una experiencia más estable y pasiva. Y debido a su sólida ubicación y perspectivas de futuro positivas, los números podrían mejorar aún más con el tiempo.

la propiedad #2 podría ser una buena opción para los inversores más emprendedores. Los rendimientos potenciales son mayores si todo va bien. Pero también hay potencial para rendimientos más bajos o incluso pérdidas.

ciertamente caigo en el campo de los inversores emprendedores. De hecho, compré un acuerdo muy similar a la propiedad #2 hace solo un par de años. Resultó muy bien.,

pero también puedo imaginar escenarios ya que tengo más capital donde invertir en la propiedad # 1 podría tener sentido.

¿Cuál es su perspectiva para el futuro?

una tasa de límite «buena» también depende de su perspectiva para el futuro de una propiedad y ubicación.

Por ejemplo, digamos que se siente seguro de que los precios y el alquiler de una propiedad en una buena ubicación en San Diego, California, continuarán creciendo en los próximos años. Como resultado, usted puede optar por aceptar una tasa de límite de 4% a 5% hoy a pesar de que la tasa de interés en su hipoteca cuesta aproximadamente la misma cantidad!,

probablemente puedas adivinar mi opinión sobre esta estrategia. No me gusta apostar a una estrategia de inversión que depende de la especulación para tener éxito. Puede ser especulación inteligente. Pero la cantidad y el momento del crecimiento todavía son solo conjeturas educadas.

en cambio, me gusta elegir mercados y propiedades con tasas de capitalización actuales razonables y buenas perspectivas a largo plazo. He tenido la suerte de tener este tipo de mercado donde vivo en el norte del Estado de Carolina del Sur. Pero si no lo hiciera, invertiría a distancia en otro lugar.,

después de todo, los ingresos de estas propiedades es lo que los aspirantes a jubilados anticipados utilizan para construir riqueza y alcanzar la independencia financiera. Al aceptar tasas de tope tan bajas que no produce ingresos hoy, su crecimiento (y su camino hacia la independencia financiera) depende 100% de fuerzas externas. Eso no me deja sintiéndome cálida y confusa por dentro.

Antes de terminar el tema de las tasas de capitalización, hay un factor más a considerar las tasas de interés. Es algo sobre lo que tiene poco control, pero puede afectar tanto a las tasas de capitalización como a su estrategia de inversión general.,

cómo afectan las tasas de interés a las tasas de capitalización

estoy seguro de que ha notado noticias sobre los cambios en las tasas de interés de la Reserva Federal. Esta tasa se llama técnicamente la tasa objetivo de los fondos federales, y es importante porque puede afectar otras tasas en toda la economía, incluidas las tasas de capitalización.

factores como la economía de mercado local, la demografía y otros criterios a nivel micro afectan más a las tasas de cap. Como he explicado, importan porque son los fundamentos básicos de los bienes raíces.,

pero debido a que los valores inmobiliarios dependen en gran medida de la financiación de la deuda y de los mercados nacionales de capitales, las tasas de interés también desempeñan un papel importante. Por lo tanto, los cambios en las tasas de interés pueden aumentar o disminuir las tasas de capitalización, incluso cuando una propiedad o mercado permanece igual.

por ejemplo, volvamos a la propiedad #1 que estaba disponible por un precio de $1 millón a una tasa de capitalización del 6.48%. Digamos que los cambios en las tasas de interés generales en la economía empujan la tasa de capitalización de mercado para esta propiedad hasta el 7,5%.

con los mismos ingresos netos de explotación, la propiedad ahora solo valdría $864,000 ($64,800 ÷ 7.5%)., Eso es una disminución de $136,000 o 13,6% sin cambios en los fundamentos generales de los bienes raíces en sí!

Ahora, ¿sucederá realmente? Posiblemente. Pero no necesariamente.

la relación entre las tasas de interés y las tasas de capitalización es compleja. Un cambio en la tasa de interés NO siempre significa un cambio en la tarifa tope.

Este informe de TIAA (Real Estate: the Impact of Rising Interest Rates) mostró que las tasas de interés y las tasas de capitalización tienen cierta correlación (0.7 es el coeficiente de correlación para los nerds de las estadísticas que quieren saber)., Pero no es un 1 perfecto, lo que significa que las tasas de interés y las tasas de capitalización también se han movido en diferentes direcciones en el pasado.

pero la relación aproximada entre las tasas de interés y las tasas de capitalización es una buena advertencia. Asegúrese de que la ubicación, los ingresos y la estructura de deuda de su propiedad sean lo suficientemente fuertes como para soportar futuros shocks financieros.

conclusión

ahora has profundizado en las tasas de capitalización.

En resumen, aprendiste qué es una tasa cap, cómo se calcula y qué factores la afectan. También aprendió a aplicarlo a sus compras de inversión personal.,

te recomiendo aplicar lo que aprendas lo antes posible si quieres que se pegue. Visite un sitio inmobiliario como zillow.com o loopnet.com para buscar una propiedad de alquiler. Luego calcule la tasa de límite y compárela con los números de este artículo.

después de calcular la tasa de capitalización, pregúntese Qué aprendió sobre su mercado y sobre sus preferencias personales.

también tenga en cuenta que las tasas de capitalización son importantes, pero son uno de los muchos criterios que debe usar para evaluar una compra., También puede leer mi artículo How to Run the Numbers – Back of the Envelope Analysis para una visión más completa de mi enfoque para el análisis de propiedades.

espero que tome lo que ha aprendido y lo use con su análisis de propiedades actual o siguiente. ¡Buena suerte!