desde una perspectiva cuantitativa, invertir en bienes raíces es algo así como invertir en acciones. Para obtener ganancias, los inversores deben saber cómo valorar los bienes raíces y hacer conjeturas informadas sobre la cantidad de ganancias que obtendrán cada uno, ya sea a través de la apreciación de la propiedad, los ingresos por alquiler o ambos. Las valoraciones precisas de bienes raíces pueden ayudar a los inversores a tomar mejores decisiones cuando se trata de comprar y vender propiedades.,
Puntos Clave
- de valoración de bienes raíces es un proceso que determina el valor económico de una inversión inmobiliaria.
- La tasa de capitalización es una métrica clave para valorar una propiedad que produce ingresos.
- El resultado neto de explotación (NOI) mide la rentabilidad de una propiedad generadora de ingresos antes de agregar los costos de financiación e impuestos.
- Los dos métodos clave de valoración de bienes raíces incluyen el descuento del NOI futuro y el modelo de multiplicador de ingresos brutos.,
- En el lado negativo, debido a que los mercados inmobiliarios son menos líquidos y transparentes que el mercado de valores, puede ser difícil obtener la información necesaria.
La valoración de la equidad se lleva a cabo típicamente a través de dos metodologías básicas: valor absoluto y valor relativo. Lo mismo es cierto para la valoración de la propiedad inmobiliaria.
El descuento de los ingresos netos de explotación futuros (NOI) por la tasa de descuento apropiada para bienes raíces es similar a las valoraciones de flujo de efectivo descontado (DCF) para acciones., Mientras tanto, la integración del modelo de multiplicador de ingresos brutos en bienes raíces es comparable a las valoraciones de valor relativo con acciones. A continuación, echaremos un vistazo a cómo valorar una propiedad inmobiliaria utilizando estos métodos.
los préstamos Hipotecarios discriminación es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Uno de estos pasos es presentar un informe a la Oficina de protección financiera del consumidor o a los EE.UU., Departamento de vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
La tasa de capitalización
Una de las suposiciones más importantes que hace un inversor de bienes raíces al realizar valoraciones de bienes raíces es elegir una tasa de capitalización adecuada, también conocida como la tasa de capitalización.
La tasa de capitalización es la tasa requerida de rendimiento de bienes raíces, neta de apreciación del valor o depreciación. En pocas palabras, es la tasa aplicada a NOI para determinar el valor actual de una propiedad.,
por ejemplo, supongamos que se espera que una propiedad genere NOI de $1 millón en los próximos diez años. Si fueron descontados a una tasa de capitalización de 14%, el valor de mercado de la propiedad sería:
El $7,142,857 valor de mercado es un buen negocio si la propiedad se vende en $6.5 millones. Pero, es un mal trato si el precio de venta es de 8 8 millones.
determinar la tasa de capitalización es una de las métricas clave utilizadas para valorar una propiedad generadora de ingresos., Aunque es algo más complicado que calcular el costo promedio ponderado de capital (WACC) de una empresa, hay varios métodos que los inversores pueden usar para encontrar una tasa de capitalización adecuada, incluidos los siguientes:
- Método de acumulación
- Método de extracción de mercado
- Método de banda de inversión
El Método de acumulación
el método para calcular la tasa de tope es el método de acumulación., Comience con la tasa de interés y agregue la:
- prima de liquidez adecuada—surge debido a la naturaleza ilíquida de los bienes raíces
- Recapture premium—representa la apreciación neta de la tierra
- Risk premium—revela la exposición general al riesgo del mercado inmobiliario
es muy sencillo realizar este cálculo. Sin embargo, la complejidad radica en evaluar estimaciones precisas de los componentes individuales de la tasa de capitalización, lo que puede ser un desafío., La ventaja del método de acumulación es que intenta definir y medir con precisión los componentes individuales de una tasa de descuento.
El Método de extracción de mercado
el método de extracción de mercado supone que existe información actualizada y fácilmente disponible sobre los precios de venta de las propiedades generadoras de ingresos comparables. La ventaja del método de extracción de mercado es que la tasa de capitalización hace que la capitalización directa del ingreso sea más significativa.
es relativamente sencillo determinar la tasa de capitalización., Supongamos que un inversor podría comprar un estacionamiento que se espera genere 5 500,000 en NOI. En el área, hay tres estacionamientos comparables que producen ingresos:
tomando las tasas promedio de capitalización para estas tres propiedades comparables, una tasa de capitalización general del 9.24% sería una representación razonable del mercado. Usando esta tasa de capitalización, un inversor puede determinar el valor de mercado de la propiedad que está considerando. El valor de la oportunidad de inversión en el estacionamiento es de 5 5,411,255 ($500,000 / 0.0924).,
El Método de banda de inversión
con el método de banda de inversión, la tasa de capitalización se calcula utilizando las tasas de interés individuales para las propiedades que utilizan tanto la deuda como el financiamiento de capital. La ventaja de este método es que es la tasa de capitalización más apropiada para las inversiones inmobiliarias Financiadas.
El primer paso es calcular un factor de fondo de amortización. Este es el porcentaje que debe reservarse cada período para tener una cierta cantidad en un momento futuro., Supongamos que una propiedad con NOI de 9 950,000 está financiada al 50%, utilizando deuda al 7% de interés para ser amortizada durante 15 años. El resto se paga con equidad a una tasa de rendimiento requerida del 10%. El fondo de amortización factor se calcula como:
Conectar los números, obtenemos:
- 0.07 / (1 + 0.07)15 – 1
Este se calcula a 3.98%. La tasa a la que un prestamista debe ser pagado es igual a este factor de fondo de hundimiento más la tasa de interés. En este ejemplo, esto sale a 10.98% (0.07 + 0.0398).,
por lo tanto, la tasa promedio ponderada, o la tasa de capitalización general, utilizando el peso del 50% para la deuda y el peso del 50% para el patrimonio es:
- 10.49%
como resultado, el valor de mercado de la propiedad es:
.056.244 (950.000 dólares / 0.,1049)
Cómo el Valor de Una Inversión en bienes Raíces de Propiedad
Métodos de Valoración
Absoluta modelos de valoración de determinar el valor actual de los futuros entrantes flujos de efectivo para obtener el valor intrínseco de un activo. Los métodos más comunes son el modelo de descuento de dividendos (DDM) y las técnicas de flujo de efectivo descontado (DCF).
por otro lado, los métodos de valor relativo sugieren que dos valores comparables deben tener un precio similar de acuerdo con sus ganancias., Las relaciones entre el precio y las ganancias (P/E) y el precio y las ventas se comparan con otras empresas de la misma industria para determinar si una acción está infravalorada o sobrevalorada.
al igual que en la valoración de acciones, el análisis de valoración de bienes raíces debe implementar ambos procedimientos para determinar un rango de valores posibles.,
descuento del NOI futuro
la fórmula para calcular el valor de los bienes raíces basado en los ingresos netos de explotación descontados es:
El NOI refleja las ganancias que la propiedad generará después de tener en cuenta los gastos de explotación, pero antes de la deducción de impuestos y pagos de intereses. Sin embargo, antes de deducir los gastos, se deben determinar los ingresos totales obtenidos de la inversión.
los ingresos esperados por alquiler se pueden pronosticar inicialmente en función de propiedades Comparables cercanas., Con una investigación de mercado adecuada, un inversor puede determinar qué precios están pagando los inquilinos en el área y asumir que se pueden aplicar alquileres similares por pie cuadrado a esta propiedad. Los aumentos previstos en los alquileres se tienen en cuenta en la tasa de crecimiento dentro de la fórmula.
dado que las altas tasas de vacantes son una amenaza potencial para el rendimiento de la inversión inmobiliaria, se debe utilizar un análisis de sensibilidad o estimaciones conservadoras realistas para determinar el ingreso perdido si el activo no se utiliza a plena capacidad.,
los gastos de funcionamiento incluyen aquellos que se incurren directamente a través de las operaciones diarias del edificio, como el seguro de propiedad, los honorarios de administración, los honorarios de mantenimiento y los costos de servicios públicos. Tenga en cuenta que la depreciación no está incluida en el cálculo del gasto total. Los ingresos netos de explotación de una propiedad inmobiliaria son similares a los ingresos antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (EBITDA).,
El descuento de NOI de una inversión inmobiliaria por la tasa de capitalización es análogo al descuento de un flujo futuro de dividendos por la tasa de rendimiento requerida apropiada, ajustada para el crecimiento del dividendo. Los inversores en acciones familiarizados con los modelos de crecimiento de dividendos deberían ver inmediatamente el parecido.
multiplicador del ingreso bruto
el enfoque del multiplicador del ingreso bruto es un método de valoración relativo que se basa en la suposición subyacente de que las propiedades en la misma área se valorarán proporcionalmente al ingreso bruto que ayudan a generar.,
como su nombre lo indica, los ingresos brutos son los ingresos totales antes de la deducción de cualquier gasto operativo. Sin embargo, es preciso prever las tasas de vacantes para obtener una estimación exacta de los ingresos brutos.
por ejemplo, si un inversionista de bienes raíces compra un edificio de 100,000 pies cuadrados, puede determinar a partir de datos de propiedad comparables que el ingreso mensual bruto promedio por pie cuadrado en el vecindario es de $10. Aunque el inversor puede asumir inicialmente que el ingreso bruto anual es de 1 12 millones ($10 x 12 meses x 100,000 sq., pies), es probable que haya algunas unidades vacantes en el edificio en un momento dado.
suponiendo que haya una tasa de vacantes del 10%, el ingreso anual bruto es de 10,8 millones de dólares (12 millones de dólares x 90%). También se aplica un enfoque similar al de los ingresos netos de explotación.
el siguiente paso para evaluar el valor de la propiedad inmobiliaria es determinar el Multiplicador de ingresos brutos y multiplicarlo por el ingreso bruto anual. El Multiplicador de ingresos brutos se puede encontrar utilizando datos históricos de ventas., Mirando los precios de venta de propiedades comparables y dividiendo ese valor por el ingreso bruto anual generado se obtiene el Multiplicador promedio para la región.
este tipo de enfoque de valoración es similar al uso de transacciones comparables o múltiplos para valorar una acción. Muchos analistas pronostican las ganancias de una empresa y multiplican sus ganancias por acción (EPS) por la relación P/E de la industria. La valoración de los bienes raíces puede llevarse a cabo a través de medidas similares.,
obstáculos para la valoración de bienes raíces
ambos métodos de valoración de bienes raíces parecen relativamente simples. Sin embargo, en la práctica, determinar el valor de una propiedad generadora de ingresos con estos cálculos es bastante complicado. En primer lugar, puede llevar mucho tiempo y ser difícil obtener la información requerida con respecto a todos los insumos de la fórmula, como los ingresos netos de explotación, las primas incluidas en la tasa de capitalización y datos de ventas comparables.,
en segundo lugar, estos modelos de valoración no tienen debidamente en cuenta posibles cambios importantes en el mercado inmobiliario, como una crisis crediticia o un boom inmobiliario. Como resultado de ello, se deben realizar análisis adicionales para pronosticar y tener en cuenta el posible impacto de las variables económicas cambiantes.
debido a que los mercados inmobiliarios son menos líquidos y transparentes que el mercado de valores, a veces es difícil obtener la información necesaria para tomar una decisión de inversión plenamente informada.,
dicho esto, debido a la gran inversión de capital que normalmente se requiere para comprar un gran desarrollo, este análisis complicado puede producir una gran rentabilidad si conduce al descubrimiento de una propiedad infravalorada (similar a la inversión de capital). Por lo tanto, tomarse el tiempo para investigar los insumos requeridos bien vale la pena el tiempo y la energía.
el resultado final
la valoración de bienes raíces a menudo se basa en estrategias que son similares al análisis de equidad. También se utilizan con frecuencia otros métodos, además del método del NOI descontado y del multiplicador del ingreso bruto., Algunos expertos de la industria, por ejemplo, tienen un activo conocimiento práctico de las pautas de migración y desarrollo de las ciudades.
como resultado, pueden determinar qué áreas locales tienen más probabilidades de experimentar la tasa de apreciación más rápida. No importa qué enfoque se utilice, el predictor más importante del éxito de una estrategia es qué tan bien se investiga.,